思源集团张涛：未来东莞房地产处于白云时代起步阶段

思源集团东莞公司总经理 张涛

　　在平静中波澜壮阔，或是对东莞楼市2013年最好的综述。2013年楼市看似波澜不惊，实际或是超往年的成交，年度房价依然上涨，调控又成“空调”?新国五条、公积金新政、钱荒信贷收紧……似乎都没让东莞楼市放慢脚步。相反，越来越多的品牌房企涌入东莞或者深耕东莞，土地市场一片火热，过去偏远的镇区成了香饽饽，年内拍出9宗单价高价地。而对于房地产代理公司而言2013年又是怎样的一年?对于2014年东莞楼市又有什么展望?对此，思源经纪东莞公司总经理张涛发表了自己的看法，张涛认为，房地产经历了十年的黄金阶段，现如今处于白云时代的起步阶段。

　　在谈到对2013年的总结时，张涛表示，对2013楼市总结主要从销售额、策划、开发商报告、以及执行层面来讲。在全国以及在南方区代理楼盘的销售额来看，2013年比2012年看到的数据有超过50%的增长，比2012年有更好的收益，从东莞数据及代理沿海的项目来看，可能与7月份营销模式的调整有关，在东莞本地刚需产品在市场呼声比较高，而别墅的产品相对来说会去化，难度比较大。

　　从策划角度来说，接触前期、执行也有两个不同点的看法，在这将近一年时间为开发商出过很多报告，报告显示开发商在今年拿地好象也比较频繁，出报告比较多，预示着对未来预期比较看好。

　　在提供给开发商报告里面除了营销模式创新以外，现在逐步思源经纪东莞公司研究客户的一些需求和心理，他们需要什么产品，对于这样一些创新，过去在代理房子时更多倾向营销模式，现在高度拔高，然后逐步对产品做出非常实际的调整。

　　从执行层面来看，处于一个离城区相对比较远的地方，价格比较低，但现在随着交通便利这种距离将不存在，客户从心理上选择离城市有一段距离的地方担心的是会不会更加舒适一点，同时，随着这个城区的外扩，对一些城区的市中心等地方将会有更多的需求。

　　而在谈到2014年的展望时，张涛表示， 从 2013、2012年过去数据来看，对于2014年单价方面不会出现报复性上涨，但还是有大幅上涨，大幅上涨不是某一个城市或者某一个大片区，可能某一个片区，同区的楼盘也将有大幅上涨。

　　从目前看，开发商报告显示地价今年相对来说同期涨幅超过20%。地价也将带动一手房价格上涨。

　　讲到房地产供需关系的时候，张涛表示，2014年政府会有一些影响供求关系的举措，比如说国家在推所谓保障房，只是宏观层面，对于东莞没有太大的影响;也提到农村用地包括宅基地的产权上面模式试点，这对于东莞这个市场张涛认为也没有太大影响。

　　张涛表示，目前看到一些限购、限贷政策的收紧，可能会有局部小的影响，但跟开发商提营销模式的时候，模式创新、产品升级、城市化进程的发展、包括过去所谓不诚实区域配套逐步完善，这种影响将会是可以忽略不计。

　　2014年一些地方看到别墅项目成交二手会比较多，一手也还可以，但从数据来看，张涛认为2014年刚需还是主流，无论是成家立业还是有老人父母、有小孩自己其他的需求这个市场还是主流，别墅变化应该不会特别大。