合富李兴旺：2014年东莞楼市将持续热闹 广深客助长一手住宅成交量

　　2013东莞楼市量价齐升

　　东莞一手住宅成交额同比增长25%

　　今年成交量究竟能达到什么程度?截止昨天东莞2013年一手住宅成交额达750万，同比去年成交额增加约25%，即100多万。今年一手住宅均价为8700、8800元/平方米，对比去年同期上涨5.7%。据分析来看，均价增幅算比较理性。如果剔除地价、开发品质成本、非毛坯房成本等因素，房价实际涨幅达不到这个数据。东莞2012年全年GDP增长达9%以上，今年前三季度东莞GDP增长达到9.6%左右，这个数据说明东莞经济增长正常，相比较东莞房价增幅还算理性。

 合富辉煌市场研究部副总监李兴旺

　　从数据分析来看，成交金额25%的增幅区域分化很严重。临深片区塘厦凤岗这两个镇的成交金额达100多万，一个小小的镇街塘厦成交额竟达90多万，就塘厦凤岗两个镇街的成交量占全市的30%左右。因此我们能客观看到一些品牌开发商集中成交量放在那里，比如万科，碧桂园等。客观分析来讲，开发商普遍增幅没有表现那么大。

　　2013年东莞楼市明显现象：市场产品供应变化非常大。据统计，70-120平的户型，全年新增供应比重达66%，而去年却只有53%，比去年增加十多个点;70平方米以下的全年占比仅5%，而2012年占比百分之十几;大户型别墅产品今年供应量居高不下，今年占比近100多，比往年增加70%。因此从数据分析来看，别墅产产品拉多整体均价。

　　东莞商住地楼面价同比上涨17%

　　2013年东莞商住地地价达2800左右，今年相比去年上涨近17%。今年热点区域土地供应量比较少，三四线相对落后的地区土地供应量增多，其中包括水乡品区等。在未来1、2年内东莞房价会随着地价上涨慢慢增高，全市达到3200，热点区域4000-5000，地价的增高自然带动房价上涨。

　　2014年东莞楼市将持续热闹

　　从国家历年来的经济政策得出结论，国家讲求的是促进楼市稳中求进，者意味着2014年无论是在房地产行业还是在其他领域，保证增长是首要任务。

　　“进”还是改进的意思，改革的意思，十八届三中全会，中央经济工作会议反映看出，2014年在改革方面会有很大推进，特别是长效机制房产税。对于广州、深圳改革波动很大，东莞在两个城市中间有一个很奇怪的现象，只要对广深利好然而对东莞不利空，对广深利空就对东莞不利好。广州深圳首付提高至七成后，对东莞自然利好。临深片区，有很多广深客户都进东莞临深片区置业。

　　2014年，临深水乡片区在一线城市的高压政策挤压下，很多跨区置业者来到东莞，促成东莞成交量大增。政策方面，如果没有比较好的替代政策出台，像限贷政策短期内不会退出。

　　2014年东莞楼市成交量预测会有所增长。2013年底有很多开发商，特别是品牌开发商，把一些地集中在3、4线区域，这些区域在前几年已经长期处于被压抑的阶段，没有释放出来。这些区域在品牌开发商的带动下，需求得到释放，包括碧桂园、世纪城等，品牌开发商在镇区这些会激发需求。