核心提示:2009 年7、8 月份房地产政策进入微妙的微调期:
1、7月上旬银监会下发通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇;
2、8月5日央行发布货币政策执行报告,首提对宽松的货币政策“动态微调”;
3、8月19日,由于频现高价地,国土部主导的土地市场监测与监管系统开始工作;
4、8月23日,国土资源部表示,下半年将严查囤地未建现象。
星彦观点:
1、房地产是宏观调控的重要工具,房地产政策的导向是由宏观环境的需要决定的;当前政府在房地产调控上具有双重目标,一是扩内需,一是促民生,不能寄希望于因扩内需而执行的宽松政策长期延续;
2、进入下半年,一方面经济企稳,一方面房价上涨过快导致民怨,政府逐渐偏向兼顾民生,有控制投机,防范风险之意,政策有轻度转向的苗头;
3、政府释放出对信贷巨幅增长引发通胀隐患的担忧信号,虽然近期政策大幅调整的可能性较小,但房企对此必须有足够的重视,不能太过麻痹;
4、目前二套房贷严格执行对深圳购房需求未造成极大的冲击,但如果加上以下两个未来可能的政策调整,其组合效用则可能引发房地产市场再次波动,必须十分关注。这两个可能的政策调整,一是加息,如果CPI大幅增长且GDP增速较快,则明年加息不可避免;二是税费优惠政策取消,如果房价继续高涨,投机客过多,则年底到期的税费优惠政策,尤其是营业税优惠政策可能不再续期。
政策:关注风险,重申二套房贷严格执行
《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,提出要加强房地产行业形势研判。密切关注经济周期、市场波动、资金链松紧、居民预期变化等可能给按揭贷款业务带来的风险。强调要严格贷前检查和按揭贷款发放标准。采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。重申要坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求,严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。
解读:2008年年底,经济危机之下,政府重视房地产在经济下滑期间的稳定器作用,需要盘活“房地产”以扩大内需,因此房地产政策环境处于极度宽松的状态,二套房贷、营业税等政策基本未得到认真执行和有效监管,这一时期政府对市场的灵活操作采取“默认”态度,政策处于“放”的状态。
进入2009年下半年,经济企稳,房地产稳定器作用的重要性减小,另外,房价过山车式的上涨,投资需求比例大幅增加,隐含金融风险,同时也引发民怨,因此政府对之前“默认”放松的政策,开始采用“收”的策略,重申严格执行二套房贷,防范“假按揭”、“假首付”,以期稳定疯狂上行的市场,防范风险。
从政策效果看,下发严格执行二套房贷之后,消费者心态受到一定的影响,投资需求受到一定的抑制,但由于仍有三大因素的支撑,市场并未受重大打击,趋势并未逆转。这三大因素,一是整体政策环境依然宽松,低利率及低税费政策没有改变;二是流动性依然充足;三是人们对城市发展前景及地产增值空间依然信心十足。
政策:担忧贷款高增幅和通胀,货币政策微调
《中国货币政策执行报告》(二○○九年第二季度)提出,要坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策,根据国内外经济走势和价格变化,注重运用市场化手段进行动态微调,把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏,及时发现和解决苗头性问题,妥善处理支持经济发展与防范化解金融风险的关系。
解读:2009年上半年中国新增信贷高达7.37万亿元,超过历史上任何一年的投放总量。
虽然政府强调要坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策,保持政策连续性和稳定性。但是,政府对贷款高增幅引发的通胀或滞涨隐患也不无担忧。因此,在经济企稳的背景下,政府自然的更加关注风险,提出要“动态微调”,及时发现和解决苗头性问题。
宏观调控一般都是反向操作,面临通缩危险的时候,出台宽松和刺激的政策,面临通胀危险的时候,出台紧缩和压抑的政策。一旦出现明显的通胀风险,则货币政策将出现转向。
政策:拉动内需,将严查囤地未建现象
23日,国土资源部表示,鉴于今后拉动内需还将持续一段时间,因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外,还要开展对已审批用地的核查、监管行动,重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象,防止趁机搭车圈地。
解读:打击囤地的政策之前一直在提,而目前形势下,执行力度将更加严厉。政府的意图在于增强对各种资源的“掌控力”,提高调控政策的有效性,从而增强对市场的“调控力”。其影响主要有两点:一是未来市场供应将得到增加,供不应求的局面得到缓解,但深圳土地稀缺,尤其是市区,甚至关口热点片区,开发饱和,房地产长期供不应求的矛盾难以解决;二是开发商通过囤地,以时间换取土地大幅增值的模式受到抑制,开发周期缩短,开发效率提高。
政策:如宏观经济形势趋好,则未来房地产政策环境可能逐渐趋紧
德意志银行预计今年秋季,中国央行将上调存款利息或提高银行存款准备金率。高盛预计中国将逐步撤出极度宽松政策,预计除了存款准备金率之外,2010年将出台力度更大的调控措施,包括3次加息。中国对住房转让环节营业税暂定一年实行减免的政策将于2009年底到期,是否继续执行具有不确定性。
解读:如果明年加息,并且住房转让环节营业税减免政策不再续期,则市场可能出现较大的波动。主要原因有两个:一是二套房贷限制、加息和营业税征收将对投资需求形成“前堵后截”的局面,一方面,增加投资进入门槛和持有成本,一方面增加退出获益的成本和难度,如果“无利可图”,支撑高房价的“投资需求”将大幅减少;二是消费者对政策的态度将由“政策底”的放心转变成“政策顶”的担忧,加之加息将加重购房成本,容易信心不足。
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1. 温家宝:经济运行积极因素增多 回升基础不稳固
齐鲁热线消息,国务院总理温家宝近日在浙江考察时强调,虽然我国经济运行中的积极因素不断增多,出现了企稳向好的势头,但也要清醒地看到,经济回升的基础还不稳定、不巩固、不平衡,决不能盲目乐观。因此,保持宏观政策的连续性和稳定性,促进经济平稳较快发展仍然是我们的首要任务,不能有丝毫的懈怠和动摇。必须把保增长、保就业、保稳定与防范风险、调整结构结合起来,切不可顾此失彼。必须坚定不移地贯彻执行中央已经确定的方针政策,继续巩固经济企稳回升的势头。
2. 德银:中国或于今秋加息 高盛预计明年加息3 次
德意志银行首席经济学家诺贝特·沃尔特分析,“中国经济是相对健康的,但必须关注流动性过剩问题。预计今年秋季,中国央行将上调存款利息或提高银行存款准备金率。”
高盛预计中国将逐步撤出极度宽松政策,在高盛证券上周的一份报告也认为,预计今年第四季度中国将上调存款准备金率50个基点,明年再上调150个基点。报告还预计,除了存款准备金率之外,2010年将出台力度更大的调控措施,包括3次加息。
3. 严查囤积现象 深圳市盘活半数以上已批未建地
深圳特区报消息,市规划和国土资源委员会执法监察处有关负责人介绍说,我市于2007年5月15日起在全市范围内正式开展了闲置土地清理处置专项工作,共清理出已批未建地735宗,总面积18.98平方公里。引人瞩目的是,总共735宗已批未建地中,有215宗是住宅用地,总面积约6平方公里。据介绍,截至上个月,上述全部735宗已批未建地中,已有407宗办理完相关手续被盘活,盘活土地总面积为10.15平方公里。此外,另有39宗土地使用权被收回。
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