星彦深度解读近期地产政策：调控具有双重目标

核心提示：2009 年7、8 月份房地产政策进入微妙的微调期：

1、7月上旬银监会下发通知要求严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇；

2、8月5日央行发布货币政策执行报告，首提对宽松的货币政策“动态微调”；

3、8月19日，由于频现高价地，国土部主导的土地市场监测与监管系统开始工作；

4、8月23日，国土资源部表示，下半年将严查囤地未建现象。

星彦观点：

1、房地产是宏观调控的重要工具，房地产政策的导向是由宏观环境的需要决定的；当前政府在房地产调控上具有双重目标，一是扩内需，一是促民生，不能寄希望于因扩内需而执行的宽松政策长期延续；

2、进入下半年，一方面经济企稳，一方面房价上涨过快导致民怨，政府逐渐偏向兼顾民生，有控制投机，防范风险之意，政策有轻度转向的苗头；

3、政府释放出对信贷巨幅增长引发通胀隐患的担忧信号，虽然近期政策大幅调整的可能性较小，但房企对此必须有足够的重视，不能太过麻痹；

4、目前二套房贷严格执行对深圳购房需求未造成极大的冲击，但如果加上以下两个未来可能的政策调整，其组合效用则可能引发房地产市场再次波动，必须十分关注。这两个可能的政策调整，一是加息，如果CPI大幅增长且GDP增速较快，则明年加息不可避免；二是税费优惠政策取消，如果房价继续高涨，投机客过多，则年底到期的税费优惠政策，尤其是营业税优惠政策可能不再续期。

政策：关注风险，重申二套房贷严格执行

《银监会关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，提出要加强房地产行业形势研判。密切关注经济周期、市场波动、资金链松紧、居民预期变化等可能给按揭贷款业务带来的风险。强调要严格贷前检查和按揭贷款发放标准。采取切实有效措施防范“假按揭”、“假首付”现象的发生。重申要坚持重点支持借款人购买首套自住住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。

解读：2008年年底，经济危机之下，政府重视房地产在经济下滑期间的稳定器作用，需要盘活“房地产”以扩大内需，因此房地产政策环境处于极度宽松的状态，二套房贷、营业税等政策基本未得到认真执行和有效监管，这一时期政府对市场的灵活操作采取“默认”态度，政策处于“放”的状态。

进入2009年下半年，经济企稳，房地产稳定器作用的重要性减小，另外，房价过山车式的上涨，投资需求比例大幅增加，隐含金融风险，同时也引发民怨，因此政府对之前“默认”放松的政策，开始采用“收”的策略，重申严格执行二套房贷，防范“假按揭”、“假首付”，以期稳定疯狂上行的市场，防范风险。

从政策效果看，下发严格执行二套房贷之后，消费者心态受到一定的影响，投资需求受到一定的抑制，但由于仍有三大因素的支撑，市场并未受重大打击，趋势并未逆转。这三大因素，一是整体政策环境依然宽松，低利率及低税费政策没有改变；二是流动性依然充足；三是人们对城市发展前景及地产增值空间依然信心十足。

政策：担忧贷款高增幅和通胀，货币政策微调

《中国货币政策执行报告》（二○○九年第二季度）提出，要坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，根据国内外经济走势和价格变化，注重运用市场化手段进行动态微调，把握好适度宽松货币政策的重点、力度和节奏，及时发现和解决苗头性问题，妥善处理支持经济发展与防范化解金融风险的关系。

解读：2009年上半年中国新增信贷高达7.37万亿元，超过历史上任何一年的投放总量。

虽然政府强调要坚定不移地继续落实适度宽松的货币政策，保持政策连续性和稳定性。但是，政府对贷款高增幅引发的通胀或滞涨隐患也不无担忧。因此，在经济企稳的背景下，政府自然的更加关注风险，提出要“动态微调”，及时发现和解决苗头性问题。

宏观调控一般都是反向操作，面临通缩危险的时候，出台宽松和刺激的政策，面临通胀危险的时候，出台紧缩和压抑的政策。一旦出现明显的通胀风险，则货币政策将出现转向。

政策：拉动内需，将严查囤地未建现象

23日，国土资源部表示，鉴于今后拉动内需还将持续一段时间，因此下半年各地除坚持更加严格的用地审批外，还要开展对已审批用地的核查、监管行动，重点查看用地比率、是否存在囤而未建现象，防止趁机搭车圈地。

解读：打击囤地的政策之前一直在提，而目前形势下，执行力度将更加严厉。政府的意图在于增强对各种资源的“掌控力”，提高调控政策的有效性，从而增强对市场的“调控力”。其影响主要有两点：一是未来市场供应将得到增加，供不应求的局面得到缓解，但深圳土地稀缺，尤其是市区，甚至关口热点片区，开发饱和，房地产长期供不应求的矛盾难以解决；二是开发商通过囤地，以时间换取土地大幅增值的模式受到抑制，开发周期缩短，开发效率提高。

政策：如宏观经济形势趋好，则未来房地产政策环境可能逐渐趋紧

德意志银行预计今年秋季，中国央行将上调存款利息或提高银行存款准备金率。高盛预计中国将逐步撤出极度宽松政策，预计除了存款准备金率之外，2010年将出台力度更大的调控措施，包括3次加息。中国对住房转让环节营业税暂定一年实行减免的政策将于2009年底到期，是否继续执行具有不确定性。

解读：如果明年加息，并且住房转让环节营业税减免政策不再续期，则市场可能出现较大的波动。主要原因有两个：一是二套房贷限制、加息和营业税征收将对投资需求形成“前堵后截”的局面，一方面，增加投资进入门槛和持有成本，一方面增加退出获益的成本和难度，如果“无利可图”，支撑高房价的“投资需求”将大幅减少；二是消费者对政策的态度将由“政策底”的放心转变成“政策顶”的担忧，加之加息将加重购房成本，容易信心不足。

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1. 温家宝：经济运行积极因素增多 回升基础不稳固

齐鲁热线消息，国务院总理温家宝近日在浙江考察时强调，虽然我国经济运行中的积极因素不断增多，出现了企稳向好的势头，但也要清醒地看到，经济回升的基础还不稳定、不巩固、不平衡，决不能盲目乐观。因此，保持宏观政策的连续性和稳定性，促进经济平稳较快发展仍然是我们的首要任务，不能有丝毫的懈怠和动摇。必须把保增长、保就业、保稳定与防范风险、调整结构结合起来，切不可顾此失彼。必须坚定不移地贯彻执行中央已经确定的方针政策，继续巩固经济企稳回升的势头。

2. 德银：中国或于今秋加息 高盛预计明年加息3 次

德意志银行首席经济学家诺贝特·沃尔特分析，“中国经济是相对健康的，但必须关注流动性过剩问题。预计今年秋季，中国央行将上调存款利息或提高银行存款准备金率。”

高盛预计中国将逐步撤出极度宽松政策，在高盛证券上周的一份报告也认为，预计今年第四季度中国将上调存款准备金率50个基点，明年再上调150个基点。报告还预计，除了存款准备金率之外，2010年将出台力度更大的调控措施，包括3次加息。

3. 严查囤积现象 深圳市盘活半数以上已批未建地

深圳特区报消息，市规划和国土资源委员会执法监察处有关负责人介绍说，我市于2007年5月15日起在全市范围内正式开展了闲置土地清理处置专项工作，共清理出已批未建地735宗，总面积18.98平方公里。引人瞩目的是，总共735宗已批未建地中，有215宗是住宅用地，总面积约6平方公里。据介绍，截至上个月，上述全部735宗已批未建地中，已有407宗办理完相关手续被盘活，盘活土地总面积为10.15平方公里。此外，另有39宗土地使用权被收回。