瑞峰置业副总经理许景明:中心区具有整合的功能

中心区如果就是谈物业价值会比较狭隘，物业的可复制性是非常强的，例如物业的外立面做的多漂亮，多精致，但这一切随着城市化进程的改变会有所调整，作为城市中心区的物业，最大的价值所在是承载了城市资源整合的功能，例如经济、交通、商务等中心。人的四大要素是衣食住行，除了居住要素外，三大要素都是独立的，例如购物、饮食和交通等等都是独立的要素。居住是不同的，如果购买一栋房屋，旁边没有购物的条件，我要吃东西的时候要走很远，其实物业是没有价值的，为什么在二十年之前广州有一句话，宁要河北一张床，不要河南一间房，这就说明消费者对物业价值强烈的意愿，中国有句话，上海是世界的上海，北京是中国的，深圳是广东的深圳。中国最高的房价还是在上海的浦东，中国几大楼价的话题也是发生在上海，浦东是世界级的，对房价的影响是非常大的。

随着东莞城市化的进程，导致密度快速的膨胀，意味着消费水平和消费能力提高，人群消费的素质自然会有类比和分流，留在中心区的就会形成一个特定的圈层，任何乘势而言中心区的人群消费是最高的，消费力量最强的，因此中心区物业的价值跟城市的发展是息息相关的，如果仅仅是停留在物流上，我认为意义不大。 2008年东莞经济危机后，从一天60多套，到现在一天200多套的签约两，说明人口置业的需求发生了明显的调整，供大与求，从中心区的物业来说，中心区的物业应该是处在相当好的发展阶段，现在居住的鸿福路有几个项目正在建设，我们认为买家首选的是中心区，这也说明了中心区的发展潜力，我记得第一期的时候，有两个深圳客户各买了十几套，他们是早晨八点左右来的，开着车带我到周边转一拳就会决定是否要购买，从这个角度可以看得出来，中心区的物业依附于城市中心，有很大的附加价值，这是中心区必须要把握的先决条件。

中心区的物业给买家本身的价值，除了房屋以外，也是身份的标签或者是品牌的标签，例如购买了中心区的物业，就会感觉我是城里的人。例如万江和中心区是一条河之隔，这就是身份或者是精神的标签，这种感觉完全是两种不同的概念，也许买家跟朋友说，我住在鸿福路就会更加的气派，这种情况在任何城市都是比较明显的。为什么现在有人说中心区的商业价值还不如老城的物业，我认为不要着急，任何城市发展的历史来看，中心区形成的时间是最晚的，但是前景和爆发力是最强的，例如以前广州的天河区无论是居住价值、商业价值都远远不如荔湾区、越秀区、东山区，但是现在的价值远远超过老城区。以前老人家还是喜欢居住在老城区，但是新生带对中心区是比较钟情的，他们起到了推动的作用，因此第一是看好中心区，第二，无论是媒体、舆论都应该有正确的引导。第三，开发商、地产商都需要对资源进行整合，大家对项目微观、宏观的调控将中心区的价值充分的展现出来，因此中心区的价值是非常远大的。 

中心区价值没有被低估，该说法不一定存在偏差或者是错误的，中心区的价值是否被低估，要看参考值，现在的老城区如果卖到6000元/平方米，中心区卖到8000元/平方米，我们认为中心区应该超过老城区2000元/平方米是不够的，那么就是被低估的，或者认为现在的中心区的价值应该是10000元/平方米，但是从楼市的数据来看，才卖到8000元/平方米，因此参考的对照物是以老城区，还是跟东莞城市的经济发展作为对照。我们知道东莞是制造业大城，吸引的人口，经济实力和文化水平跟广州、深圳有所不同，而且城市结构是不同的。东莞的中心区跟老城区的差距，不会像深圳、上海那么大，目前东莞正在进行经济结构调整，因此人才政策都有所不同，例如挽留人才的力度也是很大的，政府也会将来自四面八方的精英留下来，未来中心区的价值才会被提升到最大化。一个地区卖的就是前景，必须对城市发展的脉络掌握的了如指掌，东莞的后五年、后十年的发展是怎样的，必须要有详细的了解，才可以在推广思路和营销手法上对号入座，才可以跟买家产生共鸣。

以汇景为例，2007年的价格是8800元/平方米，当时是我们在做销售，那时将公寓做到登峰造极。随着楼市的发展，例如现在操作的凯名轩，价格已经是最大化了。中心区附近都是小户型，天恩康桥的二期天恩国际在产品上已经发生了改变，以前对天恩康桥是以公寓和小产品为主，这一次抛弃了紧凑型的户型，以更加舒适型的两房和小三房产品进行定位，城市人群居住习惯和模式在不断的调整，大家追求的是更高的居住水平，因此在产品的打造上必须要迎合他们，做房地产不要超前一步，超前半步就可以了，我们就可以将产品的价值体现出来，具体如何定价都是技术层面考虑的问题，如果中心区的价格被低估，按照东莞现在发展的轨迹，中心区的价值还没有体现出来，但这也是城市发展必然要经历的过程，作为中心区的物业，打造物业的同时，最大的提升就是价值，从而使物业更加符合城市的发展，从而迎合消费者置业的需求，这样中心区的价值就会达到最大化。

从居住变为商贸，对于住宅物业的价值是有所特生的，更多体现的是配套以及人口密度的流量和交通，这么大的地块改为商贸，对于东莞人民的生活方式会产生很大的调整，直接的是带旺片区的人气，有了人气，无论是住宅还是商业的价值都会被激发。但是，我认为城市的功能布局，该地块的改造是好还是坏都是一把双刃剑，不能笼统的说中心区物业价值的提升是好的，要从城市布局的高度考虑正反两面的影响。回过头来看二十年前广州的天河，当时天河是通过六运会带旺的，20年后的今天，有钱人都不居住在该片区的，因为天河的密度非常大，而且商业和金融非常便利，但是天河区的布局上仅仅考虑了商贸带动片区的观点，没有考虑交通流量、城市规划、周边配套、住宅和商业人群的区分，没有进行有效的控制和规划。 

今天的天河，上下班的时候车辆基本上是在道路上不动的，例如晚上六点下班，八点能回到家是不错的。政府目前正在建设立交桥和挖隧道，我们说这是行之有效的，但是已经破坏了城市的景观，立交桥不断的向上建，实际上对商业价值和城市景观产生了非常大的破坏，目前的天河正在承受20年前决策的后果，因此商贸区应该站在长期和远期的角度上考虑城市功能的布局，如果商贸区做起来的话，如果不兴旺的话就是一个败笔，如果做旺后，没有相关的交通和基础设施也是败笔，如果那时再调整，要比现在大得多。东莞现在承担城市的功能，我们知道长三角和珠三角有一些学者会拿世界500强企业对比，实际上进珠三角和进长三角的数量是一样的，因此珠三角的经济不会比长三角差，但是进入珠三角的是以制造加工业为主，进长三角的是以研发为主，数量是相同的，但是质数相差很大，城市是否可以建商贸区，城市必须从运营的角度更好的考虑此问题，到底是否具备发展的土壤，是否可以让“种子”开枝散叶，不仅仅是中心区的问题，而是城市功能区布置是否合理的问题。

南峰集团的合作方面，时候上应该说有六年的经历，开发商和代理商的合作是互补的商业行为，开发商将房屋建好之后交给代理商，从而进行广告推广和包装，现在社会分工越来越专业化、细分化，从这个角度来说，我们是愿意跟更多的开发商合作，南是南峰中心本身因为拥有得天独厚的条件，现在的招商做的是很不错的，南峰中心租金标准在中心区域内的水平是最高的，在此情况下，我们应该帮南峰做住宅、别墅类的项目，才可以展示和发挥瑞峰置业的水平。南峰中心在资源上拥有了得天独厚的优势，目前也是成熟的现楼，目前的产品优势在招商上不会有太多的难度，我们主要是希望在住宅项目上跟南峰中心合作。