中原：东莞楼市仍较理性 或可抵御风险（8月报）

一、 土地市场分析

1、 土地供应分析

土地供应以挂牌时间为准，下同。

土地供应冲高回落，但依然保持高位。

2009年8月东莞市国土资源局挂牌上市12宗土地，总面积42.01万㎡，其中3宗为商住用地，面积总计10.90万㎡；8宗工业用地，占地27.78万㎡；1宗商业用地，占地3.33万㎡；9宗以挂牌出让方式交易，3宗挂牌转让。经过7月份的供地高峰之后，8月份的规模有所回落，但依然保持在一定的高位，可见国土局在整个三、四季度仍然以增加财政收入，促进经济增长以及产业升级为工作重心。

2009年8月东莞挂牌上市土地情况一览：

数据来源：东莞市国土资源局

2、 土地交易分析

土地市场依然火热，但不再盲目高价拿地。

2009年8月东莞市成交21宗土地，其中7宗为商住用地，总面积为42.66万㎡，成交总金额11.80亿元；此外，工业用地成交14宗，总面积21.76万㎡，成交总金额8433万元；最为关注的2宗商业用地分别位于南城与大朗，其中位于南城东骏路编号为2009G024的用地面积33661㎡，该地块最终被中熙房地产有限公司取得，楼面地价达到3398元/㎡；另一块位于大朗镇大井头面积达到236660㎡的商住用地，最终被碧桂园地产斩获，成交总价为6亿元，楼面地价仅为1690元/平方米；此外两宗位于万江的商住用地，就没有之前的那么激烈，此次拍卖仅有三家开发商参与，竞争主要在盈丰地产与东莞中润投资之间展开，经过34轮的竞拍，东莞市中润投资实业有限公司以1.6亿元折合楼面地价为1876元/平米的价格收入囊中。

虽然8月中旬东莞土地市场依然火热，但各大开发商不再盲目高价拿地；此次唱主角的依然是外来开发商，特别是碧桂园高调进入东莞房地产市场进行战略布局，引起业界的普遍关注，因为碧桂园向来以低成本控制、大盘操作而独树一帜，此举必将给东莞楼市的平稳发展带来一些积极的影响；在二套房贷节节收紧，宏观政策微调的内外部敏感环境下，各大开发商都相对谨慎了许多，不再盲目高价囤积土地，因为贸然的高价拿地也会给开发商后续的项目运作带来成本压力，而根据目前的实际成交价来看，还是比较理性的。

2009年8月土地挂牌交易情况如下：

数据来源：东莞市国土资源局

3、 商住用地成交量价走势分析

商住用地成交放量明显，外地开发商依然抢眼。

2009年8月东莞成交7宗商住用地，总面积为42.66万㎡，其中3块被碧桂园和深圳背景的中润投资竞得；本月成交地块还是大部分来自镇区，特别是大朗的大井头地块，面积达到23.67万㎡。本月其中成交量放大到2008年3月以来的最大值，不过由于镇区商住用地成交比重加大，楼面地价呈现结构性的回落，而达到1596元/㎡的高位水平，环比7月份大幅回落。

供需小结：

虽然7月份东莞土地市场升温明显，并最终诞生了体育路地块的“高价地”，但进入8月份随着国家宏观政策的微调、银行新增信贷的冲高回落，以及二套房贷的影响下，东莞的土地市场相比一线的北京、上海、广州、深圳而言，明显要理性得多，土地供需依然保持一定的活跃度，争相竞标的气氛犹存，但开发商已经不再盲目乐观地追逐高价地，而是积极防范高价拿地的运营风险。

此外，8月份东莞土地市场延续之前的特征，就是碧桂园与深圳背景的开发商继续拿地，进行战略布局，这一方面是基于他们对东莞楼市的长期看好，另外一方面则是看到了目前东莞的楼市比较理性，价格并没有一线城市那样大起大落，所以进入东莞市场既可以丰富公司的产品延伸，又增强抵御风险的能力。

后市展望：

在接下来的9月份，商住、商业用地的供应规模将大幅减少，并且绝大部分位于镇区，可以预见土地市场的关注度会有所沉寂；其中土地供应主要以工业科研用地为主，特别是松山湖北部工业城是工业用地的热点区域，而对于南城宏图片区总部经济带的商业用地，虽然政府表示会在近期陆续上市，但目前依然没有明确的供应时间，一旦这些土地集中供应，将有效填补近年城区商业用地的缺口。

二、 新增供应状况

新增供应创出近年来月度新低，8月全市新增商品房供应14.15万㎡，环比下降60.5%。

2009年8月份东莞新增商品房供应总体情况：

数据来源：东莞中原地产研究中心

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年8月全市仅有12个楼盘项目有新增供应（如下图），总供应面积为14.15万㎡，环比下降60.5%，同比下降71.9%。其中住宅供应面积为8.99万㎡，供应套数仅541套，供应面积环比下降72.9%，供应套数环比下降77.1%。新增供应量较大的有新竹苑、君山花园、聚龙•彩虹湾、丰泰•东海城堡、虎门1号、中惠•香樟绿洲二期、万科•棠樾、东逸翠苑三期、长安花园等项目。从月度新增供应趋势看，8月份14.15万㎡的新增供应量创出近年月度新低，新货供应持续偏紧。

城区新增供应持续偏紧，继续消化库存。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应区域看，2009年8月商品房新增供应主要集中在镇区，镇区的新增供应面积为10.32万㎡，按面积计算占全市的供应比例为73%；城区的新增供应持续下降，城区8月新增供应的项目仅三个：松山湖的写字楼项目新竹苑、东城的荷塘月色及联华花园城等，城区市场新货持续偏紧，以消化库存为主。

别墅新增供应持续放量，洋房新增供应大幅缩减，公寓新增供应断档。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从供应结构上看，2009年8月东莞新增供应别墅持续放量，总供应面积为4.35万㎡，共140套。主要来自丰泰•东海城堡（64套）、君山花园（40套）、万科•棠樾（36套）等项目；而洋房新增供应萎缩明显，仅四个项目有新增供应，包括长安花园、荷塘月色、虎门1号、中惠•香樟绿洲二期等；本月无小户型公寓新增供应，随着库存的持续消化，目前全市小户型公寓供应已经开始偏紧。

新增供应户型面积两极分化，其中以超大户型为主，接近50%的比重为180㎡以上户型。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，从户型面积上分析，2009年8月东莞新增住宅供应中，由于别墅供应比重较大，180㎡以上的超大户型比重高达45%；80㎡以下、80-120㎡的比重各为25%；121-180㎡的大户型基本没有新增供应。整体市场而言，目前市场上适合自住的中等户型普通住宅供应仍然不足，市场结构性供求失衡矛盾仍然没有得到缓解。

三、库存供应状况

全市商品房可售存量共585.1万㎡，环比下降4.5%，库存呈现持续快速回落态势。

根据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，截至2009年8月底目前东莞商品房的累积可售存量为585.1万㎡，环比下降4.5%，自2009年1月份开始库存保持高位持续快速回落态势（如下图）。目前东莞住宅存量为464.9万㎡，环比7月下降6.0%，共42095套；其中洋房存量为369.2万㎡，环比7月下降5.9%，共33924套；公寓存量37.5万㎡，环比7月下降8.0%，共6680套；别墅存量58.2万㎡，环比7月下降5.9%，共1491套。

从目前住宅的库存量结合新增供应量来看，随着新货供应持续偏紧，存量的快速持续消化，整体供求矛盾开始逐步显现，结构性供求矛盾分化明显并且进一步加剧。

四、潜在供应状况

据东莞中原地产研究中心监测数据显示，2009年8月全市商品房新开工面积22.24万㎡，环比7月份下降62.1%。8月新开工的项目有6个，分别是：石龙中央豪门、南城江南第一城、大朗碧水天源星湖岸、塘厦建安广场二期、塘厦万科•棠樾、松山湖的万科松山湖1号等。

今年前八个月，新开工面积持续低位运行。月均新开工面积为35.1万㎡，作为潜在供应而言，这些量通常会在今年下半年到明年上半年上市，按照目前的消化速度而言，未来一年内新增供应仍然持续偏紧，从供求关系角度分析，后市的整体供应逐渐偏紧，形成对房价较强有力的支撑。
五、市场成交状况

09年8月东莞商品房成交总面积为44.57万㎡，环比下降16.28%，成交下滑明显。

据东莞中原地产研究中心监测结果统计显示，2009年8月东莞共有245个项目有商品房成交，成交面积为44.57万㎡，环比下降16.28%，同比上升6.58%；成交总金额为31.3亿元，环比下降10.7%，同比上升30.58%；其中商品住宅成交38.35万㎡，环比下降22.23%，成交金额为26.92亿元，环比下降13.75%，共成交3064套，环比下降30.35%。

2009年8月东莞市商品房成交总体情况：

数据来源：东莞中原地产研究中心

从住宅成交套数走势看，8月商品住宅市场成交量下降超过三成，与7月月度报告对8月份的预测比较吻合。主要是二套房贷收紧政策明朗后，部分改善和投资需求释放受阻。从各种住宅物业受二套房贷收紧的影响程度分析，别墅、超大户豪宅洋房、楼栋单位由于一次性付款为主，基本不受影响；由于东莞人均居住面积比较高，二次置业基本都属于改善性需求，仍然能够享受首套置业优惠政策，因此对于非合拼的大户型洋房而言，受政策影响都比较小；而合拼大户型洋房、小户型公寓投资的情况则受到政策的限制，这些需求受阻导致成交量的下滑。

二套房贷收紧对各种住宅物业及需求的影响：

 另外，股市的深幅快速调整对市场信心打击较大，消费、投资意愿在短期都受到平抑，加上一线重点楼市近期成交量持续下滑，楼市的利空消息报道较多，而东莞楼市供需结构性失衡状况仍然没有得到缓解，这些因素都促使市场短期的观望情绪比较严重。

大部分区域成交全线飘绿，石龙、虎门、大朗成交逆势飘红。

从各区域成交情况来看，本月成交热点区域有东城、南城、石龙、塘厦、虎门等镇区。环比7月份，在整体市场成交大幅下滑的环境下，大部分镇区成交均有不同程度的下滑，最高下降幅度接近7成；而石龙、虎门、大朗等镇区的成交则逆势飘红，东城、寮步成交维持比较稳定的态势。

附表：各区域成交面积环比增长情况（单位：㎡）

数据来源：东莞中原地产研究中心

二套房贷收紧影响，部分按揭贷款的改善及投资需求释放受阻。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示， 2009年8月东莞商品房成交中，别墅、商铺等物业成交比重有较大幅度的上升；反映以一次性付款为主的物业在二套房贷收紧下基本不受影响。而受二套房贷影响的主要是按揭贷款购房人群，部分改善需求和投资需求置业成本大幅提高，需求释放受阻，反映在洋房和公寓的成交比重较上月有较明显的下降。

二套房贷收紧后小户型投资需求下降明显，大户改善需求受影响有限。

根据东莞中原地产研究中心统计数据显示，2009年8月普通住宅成交中，40-80㎡的小户型成交比重下降明显，反映出二套房贷收紧对小户型公寓投资需求影响较大，说明小户型公寓投资者多属多次置业者；另外，从大户型成交比重分析，仍然维持升势，一方面说明东莞的改善型需求购买力比较强，对二套房贷收紧敏感度较低，另一方面也说明由于东莞人均居住面积较大，多数改善型需求仍然享受首套置业的优惠政策，受二套房贷收紧影响较弱。

六、 市场价格状况

09年8月东莞市商品房均价7023元/㎡，环比上升6.55%，同比上涨22.54%。

2009年8月东莞各物业商品房成交均价情况（单位：元/㎡）：

备注：聚龙彩虹湾买首层商铺送二三层住宅，价格归为商铺计算。  

数据来源：东莞中原地产研究中心

东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，2009年8月东莞市商品房均价为7023元/㎡，环比上升6.55%，同比上升22.54%；商品住宅均价为7021元/㎡，环比上升10.8%，同比上升24.2%；其中普通住宅均价为5833元/㎡，环比上升2.5%，同比上涨16.5%；洋房均价为5807元/㎡，环比上升2.76%，同比上升16.01%；公寓均价为6063元/㎡，环比基本持平，同比上升20.79%；别墅均价为11495元/㎡，环比上升11.98%，同比下降32.77%。

总体而言，由于8月份别墅、商铺的成交的比重合占商品房总体成交的27.8%，比重较大，从而使得本月整体商品房成交均价、商品住宅成交均价都比较高。从环比趋势分析，住宅物业成交均价均有不同程度的上升，其中别墅上涨幅度较大，洋房稳中有升，公寓基本持平；非住宅物业方面，8月商铺成交的比重比较高，主要来自石龙聚龙彩虹湾的成交，由于石龙聚龙彩虹湾是买首层商铺送二三层住宅，但签约时住宅也计入产权面积，因此按商铺与住宅整体成交面积折算后商铺的成交均价比较低，仅为5414元/㎡。

与去年同期相比，由于去年8月楼市仍然处于下降通道，除别墅外，今年房价经历反弹后普遍同比有较大的涨幅，其中公寓涨幅最大，主要是去年中惠香樟绿洲公寓价格大幅打折拉低全市公寓成交均价，而今年8月成交的公寓项目多集中在城区并且成交多集中在地段比较好的个盘，因此价格同比去年有较大的升幅；洋房方面，成交均价同比也有16%的升幅；而别墅方面则表现不同，今年的价格较去年同期反而有32.77%的跌幅，主要是由于去年8月投资资金仍然处于观望，成交的别墅项目较少，同时万科棠樾的成交比重较大，价格较高，而今年长线投资资金在通胀预期下持续流入别墅市场，市场上别墅项目推盘多，成交也比较活跃，别墅定价也回归理性和平稳，因此别墅价格相对去年同期有较大幅度的回落。

8月普通住宅市场成交呈现缩量上涨发展态势。

量价结合分析，从成交量看，8月普通住宅成交套数环比下跌超过三成，成交均价环比有2.5%的升幅，整个市场表现出缩量上涨的发展态势。据此分析，后市部分普通住宅项目出货压力有所增加，价格进入“金九银十”或出现松动。

成交价格两极分化，豪宅、适合首次置业的普住成交仍然较为活跃。

据东莞中原地产研究中心监测数据统计显示，从普通住宅成交的均价区间分布看，4000-5000元/㎡、8000元/㎡以上的成交比重上升明显，反映二套房贷收紧对豪宅及适合首次置业的普通住宅影响有限，这类物业仍然保持较高的活跃度。

七、 月度销售排行

2009年8月开发商销售排名前十名：（按销售金额）

数据来源：东莞中原地产研究中心

2009年8月东莞普通住宅项目销售排名前十名：（按套数）

数据来源：东莞中原地产研究中心

八、后市展望

楼市政策调控方向由上半年的“促进消费”向“促进平稳健康发展”转变。

8月25日十一届全国人大常委会第十次会议举行第二次全体会议，听取国务院关于今年以来国民经济和社会发展计划执行情况的报告。报告中提出下半年重点抓好八方面工作，其中一项工作是继续扩大内需特别是消费需求，继续实施好促进汽车、家电等消费的政策措施，加快城乡流通网络建设；完善房地产市场调控，加强土地、价格等政策引导，促进房地产市场平稳健康发展。

可以看出中央对房地产政策的调控方向由上半年的“促进消费”向“促进平稳健康发展”转变；同时由于上半年一线重点城市高价地频现、房价快速飙升至2007年高位，市场波动较大，因此在土地与价格上加强政策引导，防止土地价格与房价出现过快增长的势头。据此分析，一线重点城市过快的房价上涨势头预期得到平抑，二线城市房价保持平稳发展态势。

在经济复苏进程中股市出现下降，市场对经济复苏预期产生分歧，投资消费意愿有所下降。

从7月底8月初开始，中国股市在上一轮反弹行情中最高触及3478点，然后开始深幅快速调整，至8月底短短一个月时间最低跌至2639点，跌幅超过24%，相对整个反弹而言已经跌去接近50%，众多投资者大多亏损离场，市场信心深受打击。究其原因，主要是7-8月新增贷款额均远远低于市场预期，呈现大幅收紧态势；另外，银监会发布《固定资产贷款管理暂行办法》通知落实后，信贷资金违规进入股市得到较好的控制，同时上半年已经违规进入股市的资金也陆续撤离，股市资金面明显偏紧，随后进入快速深幅调整。

原本股市的繁荣使得市场对经济复苏信心持续增强，而目前股市的下降则令之前关于“实体经济与虚拟经济相背离”的说法得到确认，更让市场对经济复苏产生分歧。更直接的影响则是导致短期市场观望情绪加剧，投资消费意愿有所下降，同时也影响到在大宗商品上比如房产的投资与消费更加趋向谨慎。

整体楼市成交持续下滑，市场受各种利空因素压制，市场对房价的预期逐步发生改变。

据中原地产研究中心对一二线重点城市的楼市成交报告显示，8月份住宅成交量普遍下滑，北京-16%、上海-5%、广州-12%、深圳-24%；二线城市：杭州-17%、成都-17%、武汉-12%、重庆-9%。同时，政策方面面临新转向，各种防控市场风险的言论和政策纷纷曝光各大媒体。政策方向也将从全面刺激消费到抑制投资需求、大力加快开发、增加住房供应上来。加上先行的股市近期出现快速深幅调整，令市场对此轮股市与楼市的反弹行情重新反思，普遍对股市与楼市的后市预期逐步发生改变，给房价继续上升形成强有力的压制。在短期观望气氛浓厚，成交持续下滑、各种利空打压楼市的市场环境下，买卖双方经历短暂的僵持在进入“金九银十”后卖方市场预期出现松动和主动让步，形势逐步有利于买方市场。

新盘新货陆续上市填补市场空白，供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。

从目前了解到的市场情况看，从8月底开始，新盘新货开始陆续上市迎接即将到来的“金九银十”。这些新盘新货中等户型面积的产品陆续增多，近半年来的供需结构性失衡状况有望逐步得到缓和。如近期上市或者准备上市的项目：江南第一城、金域中央四期、黄旗印象、景湖时代城、上东国际、天诚康桥二期、中信凯旋国际等，这些项目为市场填补了部分的市场空白，提供了许多适合普通自住的户型。

“金九银十”推盘热潮渐至，营销推广力度加大，短期观望情绪有望逐步打破。

进入8月中下旬，新增供应开始温和放量入市，推盘热潮开始启动，营销推广力度逐渐加大。原因主要有几个：1、上半年主要消化库存，通过加快销售回笼资金，新增供应持续偏紧，在建的项目将会陆续在下半年上市；2、上半年市场回暖，房企销售资金快速回笼，上半年业绩普遍超出预期，部分开发企业在下半年调高年初原定的业绩目标，或者尽快完成手头上的尾盘的销售，集中精力开发新项目，因此，下半年这些开发商出货的压力将逐步加大； 3、二套房贷收紧，市场持续向上预期面临压力，卖方市场特征有所松动，出货意愿增强；4、第四季度将至，预期新增供应集中释放，届时竞争压力明显加剧，因此部分开发商有提前推盘的策略需求；5、今年中秋节是10月3日，与国庆长假重叠，部分新莞人选择返乡过节，留莞人员较往年预期明显减少；6、今年国庆是新中国成立60周年大庆典，媒体报道焦点多集中在庆典活动，楼市关注度将受到明显的平抑作用，部分楼盘项目预期推货提前。

随着各楼盘的推广力度加大，各楼盘营销方式出奇制胜，借国庆、中秋等节日为炒作点，预期市场逐步升温，短期观望情绪有望逐步打破。

预期开发商在“金九银十”试探市场对价格的承接力，个盘分化明显。

由于目前市场观望气氛仍然较为浓厚，发展商推盘主要目的并不是为了促进销售，更重要的为了打破市场观望气氛、试探市场对价格的承接力、提升项目形象和档次等等。而其中试探市场对价格的承接力尤为重要，目前的市场形势改变了房价的上升预期，同时经历上半年的需求集中释放，下半年的购房需求量存在未知数。预期在这个试探过程中，个盘的分化会比较明显，一些地段好、产品适销对路、品牌实力强的项目将受到市场的重点关注，价格承接力较强，而一些拼合户型面对二套房贷的收紧，价格承接力较弱，一些优质的小户型公寓项目在供应偏紧的情况下对价格的承接力较强，同时别墅、豪宅大户等奢侈、抗通胀品种对价格也具有较强的支撑力。

部分优质个盘上市成为楼市风向标，支撑区域房价平稳上升。

从目前市场调研综合评估，金九银十到年底，有部分优质个盘受市场关注度极高，这些个盘地段佳、配套完善、规模大、品质高、营销包装高调、高格调宣传、品牌实力强等等因素支撑，还没有入市即受到市场的高度关注，如景湖时代城、黄旗印象、金域华府、虎门国际公馆等项目，预期这些个盘上市由于价值支撑力强、追随者众，定价较高，市场承接力也比较强，将成为区域市场甚至是全市楼市的风向标，支撑区域房价平稳上升。

二套房贷继续收紧，改善及投资需求释放持续受阻，刚性自住需求成购房主力军。

从宏观角度看，下半年各大银行信贷增量明显缩减，银行的信贷冲动有所抑制。从房地产行业而言，自银监会发出加强按揭贷款风险管理的通知后，各大银行在8月份纷纷落实执行二套房贷重新收紧的政策，相信进入楼市的“金九银十”也难以出现松动迹象。据此分析，部分改善及投资需求释放继续受到平抑，刚性自住需求成为“金九银十”的购房主力军。

累积刚性需求有望集中释放，抵消二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期成交量逐步回升。 

从今年3月份开始，刚性的自住需求由于相应的产品供应出现较大缺口，这部分需求持续累积，虽然有部分分流到二手市场，但更多的累积到今年金九银十及年底集中释放。随着新盘新货的陆续上市，适合普通自住的户型越来越多，预期这些累积的刚性自住需求得到有效激发，从而抵消了二套房贷收紧所带来的成交下滑，预期整体成交量在进入“金九银十”后逐步回升。