瑞峰：东莞住宅签约量连续三周下滑 “小阳春”难现

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：房地产进入调整期 莞加强房地产市场秩序监管

　　全国层面：成交继续萎缩、库存居高不下、市场信心明显不足、信贷全面紧缩等越来越多的迹象表明，目前楼市面临的形势出现了根本性的变化，楼市正逐步步入调整。

　　多数专家家业内人士指出，2014年将是房地产行业一个中长期的拐点，意味着房地产牛市结束，进入一个调整期。信贷趋紧、高房价抑制投机和自住需求以及目前楼市供应过剩，库存水平居高不下，上述因素都导致楼市将进入调整。

　　另外，经济增速放缓以及房地产市场经过10多年发展后需求状况和结构发生巨大变化，预计2014年及今后一个时期，房地产的走势将更加平稳和理性。

　　东莞层面：目前，东莞市公积金贷款政策将修订，现正在邀请市民报名提意见，预计今年上半年公积金修订政策细则将出台;同时，东莞市进一步加强土地监管工作，管理实行“赏罚分明”制度;另外，东莞市房地产管理局针对中介乱收费等问题也明确回应，禁止收取快证费，规范房地产市场的秩序。

　　2、新增：市场不明开发商推货愈加谨慎 供应市场持续低迷

　　即使是处在传统的“阳春3月”的中下旬，但东莞的楼市成交依然不容乐观，供应市场自春节后一直处在低迷的状态下，开发商推货谨慎，大多数项目推迟开盘时间，加长了蓄客周期，预计今年3月供应市场的“小阳春”难现。瑞峰置业市场研究部数据监测显示：上周东莞全市仅2个项目有商品房新增供应，合计住宅供应面积约2.26万㎡，环比下滑63%;非住宅新增0.4万㎡，环比下滑81%。

　　3、成交情况：住宅连续三周呈下滑态势 3月“小阳春”难现

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞住宅成交566套，环比下滑7%，同比下滑58%;成交面积6.7万㎡，环比下跌5%，同比下滑52%，已连续三周呈下滑态势，3月“小阳春”难现。原因是：一、由于信贷持续紧缩，没有放松的迹象，导致买卖双方都比较谨慎，观望情绪依然浓郁;二、供应市场萎靡不振，导致入市的新品不多，市场以消化存货为主;三、市场不明朗，认筹量达不到预期，多数项目推迟入市，延长“蓄客”的时间。

　　住宅市场持续低迷，部分开发商通过非住宅产品回笼资金，陆续推商铺或车库类产品入市，继前周田禾东城国际食品交易中心开盘之后，上周末沿海丽水佳园车位盛大入市，对非住宅成交回升做出贡献，上周非住宅共成交295套，环比上涨19%。

　　4、成交均价：高单价项目成交比例居高不下 住宅均价继续“破九”

　　上周东莞住宅均价为9096元/㎡，继续“破九”，主要是原因有：1、高单价项目成交居高不下，上周洋房排名前十中恒大帝景、中信观澜凯旋城、名流印象花园、天骄峰景等四大项目均价皆“破九”，且单价在9000元/㎡以上的产品成交占到4成;2、别墅成交上涨，上周有31套的成交量，对均价的维稳也带来贡献。

　　5、区域供需：有18个镇区成交不超20套 塘厦55套排名第一

　　上周东莞有31个镇区有住宅成交，各镇成交依然冷淡， 18个镇区低于20套。塘厦排名冠军，贡献项目为中信观澜凯旋城(21套)、金海怡景花园(15套)等;凤岗排名第二，表现在名流印象花园(16套)、永江臻萃园(9套)、锦龙又一城(8套)等;万江则在恒大帝景(17套)、深业欧景城(14套)两大项目支撑下排名第三。均价方面，过万的有东城、南城、大岭山、中堂、松山湖五大镇区，其中大岭山、中堂得益于别墅产品的签约而助推均价上涨。

　　6、产品成交： 刚需和首改产品依然主力 别墅成交持续上涨

　　从产品成交来看，70-100㎡刚需产品和100-120㎡首改产品依然是出货主线，上周有376套的成交量;130㎡以上大户型产品继续低迷难有起色，成交套数在100套上下浮动;别墅成交则持续上涨，上周有31套的成交量，表现在沿海丽水佳园(7套)、粤丰江畔豪庭(3套)、碧桂园天麓山(3套)等项目。