中原：4月东莞城区成交上升乏力 滨海片区住宅大增

　　一、4月区域楼市观察

　　说明：

　　1.七大片区划分：

　　中心城区：莞城、南城、东城、万江;

　　临深片区：塘厦、凤岗、樟木头、黄江、清溪;

　　松湖片区：松山湖、大朗、寮步、大岭山、东坑;

　　滨海片区：沙田、厚街、虎门、长安;

　　东北片区：常平、桥头、横沥、谢岗;

　　大石龙片区：茶山、石龙、石碣、企石、石排;

　　水乡片区：道滘、中堂、麻涌、高埗、望牛墩、洪梅。

　　2. 三类镇区划分：

　　根据最新普通住宅价格标准，同时，根据各镇区楼市实际情况，将政府划定的一类镇区中的茶山划入三类，我们将东莞各镇区划分如下：

　　一线：长安、松山湖、虎门、莞城、南城、厚街、凤岗、塘厦、东城、万江;

　　二线：黄江、石龙、大岭山、寮步、常平、大朗、樟木头、沙田、高埗、麻涌、石碣、清溪;

　　三线：东坑、道滘、石排、中堂、望牛墩、洪梅、横沥、桥头、企石、谢岗、茶山;

　　总体叙述：

　　由于一季度购房者观望情绪浓烈，多数楼盘蓄客不甚理想，押后开盘时间，迈至4月，经历了较长的蓄客周期后，全市多个项目集中入市，据东莞中原研究不完全统计，4月份，全市有近20个项目开盘，楼市一反去年顺卖、而各个项目推售节点交错、楼市推售热点的淡化局面。

　　而经历了一季度楼市成交的低迷后，在个别项目率先进行促销优惠促成交后，越来越多项目通过低首付、特价房、电商、二三级市场联动等多种方式叠加进行项目推售，据东莞中原研究部不完全统计，目前利用垫首付手段进行推售的项目就有近30个，促销优惠现象不断蔓延，城区相继出现下调备案价格项目。

　　虽然本月促销优惠现象盛行，但反映在项目网签价格上并不明显，七大片区中，有4个片区本月普通住宅签约均价上扬，究其原因，一方面，本月市场上仍以小幅让利为主，多数在5个点以内，平均至项目均价，波动并不明显;另一方面开发商通过“低首付”、电商、二三级联动等方式促进项目销售，实际上已加大开发商投入成本，而送家电、贴息等行为上的让利并不会直接体现在签约价格上。

　　从年初刚开始以去余货的噱头性“特价房”口号，到真枪实弹地有所让利，从个别楼盘的率先回调价格，再到多个项目跟风叠加运用各种促销优惠手段，如果说4月是市场促销优惠手段频出，范围不断扩大的阶段，而进入5月，重点则是向加大促销优惠力度倾斜。

　　1、 全市多项目集中入市，七片区中6片区有项目本月开盘。

　　4月，全市多个项目经过较长的蓄客阶段后，集中推货入市，据东莞中原研究部不完全统计，本月开盘项目有近20个，除个别项目于4月中旬释放筹量外，多数项目选择4月底临近五一节点上市，七大片区中，除东北片区外，其余6个片区均有项目开盘入市，涵盖洋房、公寓、商铺、车位等多种物业，推售产品以刚需户型为主。