瑞峰：南城塘厦市场降温 东莞楼市6月首周冷清开局

　　一、一周房地产市场导读

　　1、宏观环境：官方深刻认知房地产行业下行风险 “定向降准”政策拟出台

　　全国层面：针对目前不景气的房地产行业对银行业可能带来的影响，银监会表示将积极采取有效措施，加强风险防范。 这是官方表态中首次把房地产问题的影响提升到如此高的程度。从表态可以看出，监管机构对于房地产风险的认识程度，比前几年有了明显提升。如今看来，监管层对房地产问题的严重性有了更深刻的认识。监管层能够及早意识到这一风险的严重后果，并尽早采取行动，避免地产调整过大是一件好事，可促进房地产业健康发展。

　　同时，银监会“定向降准”政策正在研究中。下一步将考虑在继续实行稳健货币政策的基础上，对三农等领域定向调节存款准备金率。虽定向降准不直接利好房贷，但信贷的宽松将缓解银行各贷款业务之间的挤出效应，对刚需的房贷业务也有一定益处。

　　2、新增供应：7大项目住宅产品新增供应 房企小量加推“边走边看”

　　6月第一周，东莞全市共有7个项目有商品房新增供应，合计住宅供应677套，面积约6.32万㎡，环比下滑22%，主要由厚街万达广场、金达锦绣东方和恒大帝景多个项目提供;非住宅新增175套，面积约1.19万㎡，环比上涨12%，主要是大岭山的信立农副产品批发中心有105套35-120㎡商铺产品上市。目前市场上观望情绪依然浓郁，开发商加推步伐也在逐步的放缓，在楼市走势不明朗的环境下，小量加推试探市场反应已经成为供应市场的主要推货策略。

　　3、成交情况：热点片区楼市降温 6月首周楼市冷清开局

　　瑞峰置业市场研究部监控数据显示，东莞住宅签约579套，合计面积6.54万㎡，面积环比下滑29%，同比下滑6成，6月冷清开局。原因有：一、5月以来市场供应一路偏紧，市场可售新货量有限，成交缺乏动力，直接造成6月成交冷淡，从上周网签来看，除了厚街万达广场签约较为突出之外，成交套数过百;其他项目网签量稀少，成交套数皆在20套之下，惨淡可见一斑;二、前期热销的临深片区，受到宏观大环境的影响，深圳客观望情绪也开始加重，加剧楼市成交的低迷，如塘厦、凤岗、樟木头等镇上周签约套数最高仅有51套，与此前火热形成鲜明对比;三、尽管优惠促销活动不断，但已持续半年购房者逐步产生疲态，难以刺激购房者入市欲望;四、新盘入市计划继续推迟，仍以蓄客策略为主。

　　4、成交均价：非毛坯产品签约比例高企 均价9862元/㎡仍处于高位

　　上周东莞住宅均价为9862元/㎡，仍处于高位。原因是：1、上周签约的仍以高价位的产品为主，9000-11000元/㎡单价段产品占到34.4%;2、非毛坯修产品让客户为减轻压力轻松置业，成为目前市场出货较好的产品，上周签约靠前的项目大多数来自于非毛坯修项目，如厚街万达御湖公馆、万科金色城市花园、万科四季花城、汉唐蜜园等，此类项目均价在9400-12000元/㎡之间;3、高端类别墅是近期别墅市场成交的佼佼者，御花苑天珺湾、海逸豪庭、锦绣山河、佳兆业帝景中央等，均价皆在2万之上。

　　5、区域供需：大多数镇区成交下滑 厚街得益万达项目成交排名首位

　　上周仅有28个镇区有住宅成交，由于市场供应的短缺及宏观环境面的严峻，成交缺乏上涨的动力，6月首周超8成镇区成交出现下滑，尤其南城、塘厦等镇下滑明显。厚街则在万达项目集中网签之下，以133套排名冠军，万达御湖公馆5月31日二期洋房盛大开盘，推出228 套87—117㎡单位，此次其网签数据有所体现，估计未来两周仍将陆续呈现。南城排名亚军，在售项目签约量下滑迹象明显，主要是没有新货入市，而余货吸引力较低;排名三至五位的区域皆是来自于临深片区，市场预期面持续不乐观，片区开发商也放缓供应节奏，加上深圳投资客观望情绪也逐步加浓，片区成交也从热销转向平淡。区域价格方面，单价过万的表现在南城、长安、东城、松山湖四大区域。