楼市调控政策持续 养老地产现前景与现状冰火两重天

    养老地产：前景与现状冰火两重天2013年被誉为养老地产元年。各类企业都对这块蛋糕垂涎不已，并形成“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立的格局，投资额度超过千亿元。然而进入实操阶段的企业却与外围观察者感受迥然不同。

　　从上世纪90年代起，中国的房地产业开始了长足发展。CIHAF中国住交会自诞生之日起便如百科全书般翔实地记录这房地产行业的风雨起伏。

　　2014年12 月10日~12日，由中国国际贸易促进委员会、中国房地产业协会、全联房地产商会、中国房地产报、凤凰网、优博集团联合主办的第16届CIHAF中国住交会将在深圳国际会展中心举办。作为行业发展历程中最有话语权的见证者和推动者，住交会的主题也定为“颠覆创新，赢在未来”。

　　对任何一个想赢在未来的企业来说，顺应经济发展和人口结构调整做出的颠覆创新都是企业实现万年长青的根本。随着传统地产市场利润不断被压缩，楼市调控政策持续，老龄化问题越来越突出，创新转型养老地产逐渐风行。地产行业中最有前途的就是养老地产。万达集团董事长王健林曾表示，养老地产一定是地产业今后突围转型的一个主要方向。

　　2013年被誉为养老地产元年，随着政策的不断倾斜和刺激，养老地产由徘徊观望迅速进入沸腾期。大大小小的各类企业都对这块蛋糕垂涎不已，并形成“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立的格局，投资额度超过千亿元。

　　然而进入实操阶段的企业却与外围观察者感受迥然不同。尽管不断刷新的数据论证着这个行业的美好前景，却由于拿地难、金融无法衔接、盈利周期过长、投入过大、模式不清晰、支付能力不足或无支付意愿等原因导致养老地产实际发展举步维艰，更是经常传来企业铩羽而归的案例。

　　之前，中国住交会养老论坛已成功举办6届，分别从解读政府政策、探讨运营模式、创新金融投资、分享国际经验等各个层面对产业进行探讨、论证。2014年“颠覆创新，赢在未来”第16届CIHAF中国住交会养老论坛依然会深入剖析新型地产——养老地产面临的行业困局，为先行者和后来者照亮一条道路。

　　前途光明

　　“野蛮“未改

　　早在1999年我国已进入老龄化社会，截至2013年老年人口数量更突破2亿大关，达到2.02亿，老龄化水平达到14.8%，到2030年，老年人口将达3.6亿，占总人口的24%。

　　按照测算，即便根据“9073”(90%的老人由家庭照顾，7%的销售社区居家养老服务，3%进入养老院等机构养老)的养老计划，仅考虑机构养老部分，年平均增加老年地产面积也要占住宅年销售面积的1.4%(即近1364 万平方米)。考虑到2035年到达养老地产均衡水平，选择养老地产的老人占比可达到15%，这也就意味着2014 年~2035 年间，养老地产需新增总建筑面积将高达21.72 亿平方米。换言之，养老地产最大存在逾21亿平方米的缺口。

　　土地缺口背后还有养老服务需求。相关专家预测，2025年~2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿元。

　　广阔的市场前景引发资本市场蠢蠢欲动。

　　养老地产的概念不断升温加码，由最初的跑马圈地逐渐转向真正市场，但大干快上的“野蛮”之风依然未变。

　　与此同时，政策环境也发生了天翻地覆的变化。政府开始积极重视起养老产业发展。2011年，国务院办公厅印发《社会养老服务体系建设规划(2011-2015)》，养老服务体系规划提上日程。2013年，政策更是频出，从国务院下发的《关于加快发展养老服务业的若干意见》到《老年人权益保障法》，全方位从融资难、用地难、用人难和运营难和法律缺失等方面提出一系列解决方案扶持政策。