合富：成交明显回暖 价格整体平稳（前三季度）

（二）季度走势

房价稳步上涨 第三季度跳跃式上涨

东莞房价主要在07年第三季度始开始步入快速上涨轨道，虽“9.27”制止了房价上涨势头，虽08年一季度房价开始回调，但东莞房价整体的回调需一定时间与过程，故08年前三季度东莞房价整体水平仍较高（见上图）。东莞房价回落较明显的时间节点主要体现在08年8月，当月价格5585元/平方米，环比下降16.3%,房价在08年第四季度再次探底，并开始稳步回升，并在第四季度达到最顶峰。合富辉煌东莞市场研究部数据显示，09年第三季度全市住宅均价达6673元/平方米，环比第二季度每平方米上涨达1000元，涨幅达18.3%，整体价位比07年最顶峰四季度仍高出268元/平方米。

从各季度供应量来看，07年四季度供应量最大，达245.2万平方米，“9.27”新政的产生改写了楼市供求的态势，由07年前三季度的“供求平衡”转向了“供过于求”（见上图），08年第一季度始东莞楼市下行调整，楼市供应在08年第二季度后持续三个季度减少，整个09年前三季度供应量维持较低的水平(见上图)。

从各季度需求量来看，随着房价的下调，08年一季度至09年一季度成交量平缓上升，在利好政策的刺激下，09年第二季度成交量大幅提升，签约面积约175.3万平方米，环比增加52%.随着房价的持续上涨，随着存货的消化及新增供应的不足，加之二套房贷紧缩政策落地东莞，市场观望开始形成，第三季度成交量回落明显。

（三）月度走势

“价升量跌”：房价“七连阳”，成交“四连阴”

见上图，从整体来看，08年1月至09年9月，东莞住宅价格处于下行轨道，其间房价经历两次探底，一为万科“七折”一炮鸣响后的08年3月，一为成交跌入低谷的08年9月。08年9月，以“4万亿”为主要代表的利好消息接蹱而来，民众对中国经济信心大增，尤其09年年初“房贷七折”大大激活购房需求，房地产信心得到显著增强，刚性需求带动楼市迅猛回暖，房价惊现史上罕见的“七连阳”，由2月份的5160元/平方米，持续上涨至9月份的6995元/平方米，前后房价累计上涨1835元/平方米，涨幅达35.5%.

从供求量来看，09年1-9月走势分为两个阶段：09年1-5月“供求价”三升及6-9月“供求双降”“价升量跌”.得益于利好政策，前5月刚性需求迅猛释放，“供求价”三升。5月后，市场存货已被迅速消化，新增供应不足，市场盛传 “二套房贷”紧缩消息，房价持续上涨，市场观望逐渐形成，楼市供求持续双降，唯9月供应井喷，达07年以来月度供应第四。