瑞峰置业发布2015年4月第一周东莞楼市报告

　　一、导读

　　1、宏观环境：一二线城市成交升温 “温8条”购房补助引起热议

　　全国：“330新政”出台对改善型客户的入市起到极大的促进作用，是自限购限贷以来最有力度的一次放松。温州是“330新政”后全国首个公布地方细则的城市，出台的“温8条”中的“对首次购房进行补贴”一条引起热议，政府干预托市的意图明显，超出了330新政所涉及的范畴，后期不排除更多其他城市进行跟进或参考，地方救市力度也将逐步加大。

　　纵观新政出台后的全国各地楼市，受影响比较大的都是在大城市，尤其对改善型需求比较旺盛的一二线城市来说，新政成为拉动购房需求提升的利器，成交量明显升温;同时刺激标杆房企全面回归一线及领先二线城市的核心区域进行土地储备，扩大布局。而三四线城市而言，由于产业空心化、人口外流等因素影响，改善性物业的需求释放仍然有限，市场提振的力度较弱，仍面临着相当大的去库存压力。

　　2.新增供应 ：供应集中在临深片区 节后或迎来供应的小高潮

　　4月首周适逢清明小长假，房企推货节奏有所放慢，全市仅有4个项目新增供应，其中住宅项目有3个，共新增313套，面积约3.66万㎡，同比下降62%;非住宅新增115套，面积约0.14万㎡，为怡安皇庭车库供应。从推货节奏来看，上周3大住宅项目加推皆采用“少量推货”策略，表现在金凯水都伯爵公馆加推81套87-278㎡新品、保利中惠中央公馆新增62套85-143㎡产品、凤岗永江臻萃园推出170套72-158㎡新品上市。

　　清明节假期过后，在一系列利好政策的催动之下，房企推货热情将大幅提升，东莞楼市或将迎来供应的小高潮;同时相信为备战“五一”市场，房企推货节奏会逐步加快，新增供应或将呈现增长之势。从上周拿预售证项目来看，达鑫·江滨新城、碧桂园翡翠山、宏远康城假日、大运城邦、北大资源御城、三正瑞士半山均近期将有住宅产品加推，而万江华南国际采购中心商业写字楼项目即将以商铺产品首发入市。

　　3、成交情况： 银四开局成交趋旺 新政下投资类产品持续热销

　　虽然有清明前后不买房的讲究，但小长假对东莞楼市成交的影响有限，上周除了清明当天(4月5日)成交较为萧条，仅有34套商品房成交之外，其他六天成交皆在200套以上。从整体上来看，因有南部湾万科城、常平盛都花园等项目集中签约的支撑，东莞楼市成交依然处在高位水平上运行。

　　据瑞峰置业市场研究部监测数据显示：东莞上周共有1267套住宅成交，面积约13.34万㎡，基本和3月末周“翘尾”的成交量持平。虽有清明休市传统，但由于3月底的政策“暖风”效应正逐渐显现，二套首付下调、满二年免营业税等利好政策带动了客户层面的松动，“银四”开局尽管恰逢清明小长假也显示出趋旺的局势，对于4月东莞楼市行情，我们有理由相信成交不会差，有望实现“银四”，成交量甚至超过3月份。

　　非住宅方面，投资类产品备受欢迎，如万科中心、厚街万达广场的商业性质公寓产品持续热销，还有常平盛都花园125套的办公产品的鼎力相助，上周395非住宅产品成交，面积约2.07万㎡，环比上涨28%。

　　4、成交均价：低价项目成交的冲击 均价再次被拉下 “九千”神台

　　从周走势来看，东莞楼市均价受个盘成交影响，房价走势波动较大，在连续三周的9千上运行后，上周住宅均价再次跌回“8”字头，均价8673元/㎡，环比下滑6%。主要是因为常平的老项目盛都花园以异常低价(2331元/㎡)集中签约，周成交133套对整体均价拉低效果明显，而盛都花园售价如此之低的原因是：盛都花园为几年前的旧盘，目前并没有新品在售，当时以协商的价格成交，上周部分房源进行补办网签手续，所以导致价格异常低于正常市场价，不具有代表性;幸运的是畅销项目南部湾万科城签约量依然不俗，上周网签成交143套(10570元/㎡)，让住宅均价没有出现大幅度下滑，若剔除常平盛都花园的成交，东莞住宅均价仍在9000大关之上。

　　二、东莞房地产市场

　　1、楼市成交

　　1.1总体情况：银四开局成交趋旺 新政利好支撑住宅成交平稳运行

　　1.2供需量价走势：低价项目成交的冲击 均价再次被拉下 “九千”神台

　　1.3物业类型成交：办公产品环比成倍数增长 商业性质公寓产品贡献突出

　　1.5成交排名

　　1.5.1区域成交排名：南部湾万科城助虎门继续夺冠 盛都花园帮常平夺得亚军

　　1.5.2个盘成交排名(按套数)

　　1.6成交明细

　　1.6.1普通住宅面积区间成交：南部湾万科城新品入市热卖 90-100㎡成交为主流

　　1.6.2别墅产品面积区间成交：150-200㎡经济型别墅受宠 占总体3成以上

　　1.6.3普通住宅各单价区间成交：盛都花园集中签约 5000元/㎡以下占比大涨

　　1.6.4别墅各单价区间成交：成交集中在20000元/㎡之下 约占9成

　　1.7新增供应 ：供应集中在临深片区 节后或迎来供应的小高潮

　　1.8新开工：横沥纯新项目御河湾花园动土 塘厦两项目开工9.33万㎡

　　2、土地市场

　　2.1待拍土地：本周无商住/商服用地待拍信息

　　2.2出让土地：上周无商住/商服用地出让信息

　　2.3土地成交：上周无商住/商服用地成交信息

　　三、宏观经济政策环境

　　1、国内：

　　1.1经济环境

　　1.1.1中国稳增长政策工具箱或将再次打开 强调投资

　　在第一季度经济下行压力之下，中央或即将推出新一轮的稳增长政策。政策工具的选择上与地方较为一致，主要将强调增加有效投资。基础设施领域，尤其是环保、水利、交通、通信四大领域依然将是重点。

　　事实上，地方政府已经先于中央出手。近日，北京市政府发布《北京市人民政府关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的实施意见》。该意见共包括措施66条，涉及生态环保、交通设施、能源设施、棚户区改造、新型城镇化、社会事业、“高精尖”产业等7个领域136个示范项目，预计吸引社会投资金额将大大超过前三批总量之和2600亿元。

　　1.1.2 长江中游城市群发展规划获批 武汉长沙南昌等地位强化

　　李克强总理签批，国务院日前批复同意《长江中游城市群发展规划》(以下简称《规划》)。这是贯彻落实长江经济带重大国家战略的重要举措，也是《国家新型城镇化规划(2014—2020年)》出台后国家批复的第一个跨区域城市群规划，对于加快中部地区全面崛起、探索新型城镇化道路、促进区域一体化发展具有重大意义。

　　长江中游城市群是以武汉城市圈、环长株潭城市群、环鄱阳湖城市群为主体形成的特大型城市群，国土面积约31.7万平方公里，承东启西、连南接北，是长江经济带三大跨区域城市群支撑之一，也是实施促进中部地区崛起战略、全方位深化改革开放和推进新型城镇化的重点区域，在我国区域发展格局中占有重要地位。

　　《规划》明确了六个方面的重点任务：一是城乡统筹发展;二是基础设施互联互通;三是产业协调发展;四是共建生态文明;五是公共服务共享;六是深化对外开放。

　　1.1.3四川借一带一路抢位 到2020年将有22铁路项目建成

　　从四川省商务系统获悉，四川省出台了“一带一路”规划——“251”3年行动，即在“一带一路”沿线中，筛选20个对四川省具有较大产业和贸易优势的国家;优选50个双向投资重大项目，实施重点跟踪、强力促进;在四川近1万家外经贸企业中，精选100家与“一带一路”沿线有较好贸易投资基础的重点企业，实施重点引导、形成示范。

　　四川借“一带一路”搭上交通建设的快车。其中，川藏铁路将打通西部经济区;西成、成兰铁路将直接对接丝绸之路经济带;成渝铁路提速后，重庆将被纳入成都1小时经济圈;川南城际铁路串联起了成、渝、贵、昆的城市群，还可连接宜宾、泸州等长江经济带城市，连接“21世纪海上丝绸之路”。 按照规划，预计到2020年，四川将有22个铁路项目建成投运，将形成以成都铁路枢纽为主中心，以15条进出川放射性干线为网架的区域铁路网。

　　1.2政策环境

　　1.2.1温州宣布补助首次购房 地方救市吹响冲锋号

　　第一个出台330新政细则的城市浮出水面。被视为调控重灾区的温州这次一马当先，出台了8条详细的“救市”政策，其中“对首次购房进行补贴”的条款赫然在列。

　　2015年4月2日，温州市长陈金彪主持召开了温州市人民政府第50次常务会议，审议并原则通过了《关于促进房地产市场持续平稳健康发展的若干意见》，意见共计8条，最惹眼的当属这一条：“从文件发布之日起到今年12月31日，对首次购买新建普通商品住房的购房户，在取得房屋所有权证时，政府给予一定补助。”

　　1.2.2广东省将试点建立共有产权住房供应制度

　　2015年4月2日，广东省房协发布《2015广东房地产蓝皮书》。在《蓝皮书》中，广东省住建厅住房保障处撰文称，今年将建立健全共有产权住房供应制度，帮助“夹心阶层”首次置业。

　　1.2.3央行4月份或降准50基点 二季度或降息25基点

　　在央行、住建部、银监会联合下发的通知里，有关部门说明这项政策调整旨在支持居民改善性住房需求， 并进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。更广泛的意义是，这与在早些时候全国人民代表大会上公布的政府工作报告中“支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展”的政策目标一致。从宏观经济角度而言，住房市场的调整依然将是2015年拖累内需增长的主要原因之一。

　　在今年的前两个月，住房销售面积同比下降了17.8%;同时，住房销售额同比下降了16.7%。 此外，1-2月总开工面积同比下降19.8%。在令人失望的1-2月经济活动数据之后，联合通知的出台是一项稳定整体经济的措施。未来进一步的货币政策措施可能包括今年4月份一次50基点的降准，以及今年第二季度一次25基点的降息。

　　这些货币政策措施也将放松房地产市场的融资环境。同时，值得关注的是，在政府工作报告中还建议“保障房建设可以把一些现有存量房转为公租房和安置房”，这也可能是帮助解决市场不断增加的库存的另一种方法。

　　1.3楼市环境

　　1.3.1 碧桂园回应平安入股:并非因为缺钱 或展开合作

　　4月1日晚碧桂园发布公告称引入中国平安股权投资，平安斥资62.95亿港元持股9.9%，成为碧桂园第二大股东。对于外界认为碧桂园是由于资金紧张才引入险资的说法，碧桂园方面回应称集团并没有迫切的融资需求。

　　1.3.2佳兆业深圳部分房源变为司法查封 下周或全部解锁

　　处在生死边缘的上市房企佳兆业集团(01638.HK)，终于迎来了利好消息——它位于深圳被锁定了四个月的大批在售房源，正在逐步解锁。从4月3日晚间10点开始，佳兆业位于深圳龙岗区的佳兆业中央广场、佳兆业悦峰花园、佳兆业龙岗大道1号，位于大鹏新区的KPR佳兆业广场，位于前海片区的佳兆业前海广场等项目，大部分房源状态已由“管理局锁定”变为“司法查封”。这意味着，地方政府行政之手已经放弃对项目销售的干预，目前只剩下债权人相关诉讼的影响了。

　　1.3.3 住建部公积金监管司：设立国家住房银行条件已成熟

　　当前，我国经济运行“有喜有忧”。“喜”在结构调整已现成效，第三产业增加值超过第二产业，失业率保持较低水平，社会总体稳定。“忧”在新的经济增长动力尚未形成，经济增速继续下行，或将引发长期累积风险的集中释放。目前，房地产业仍是我国经济增长的主要动力，经济“房地产化”短期内难以扭转。

　　因此，必须稳定房地产市场，为结构调整和体制改革创造时间和空间。稳定房地产市场，关键是增加住房消费需求。以住房公积金制度为基础，设立政策性住宅金融机构(或可定名为国家住房银行)，是增加住房消费需求的有效措施，应抓紧组织实施。

　　1.3.4 3月百城房价同比下跌 房价环比下跌城市减少

　　2015年3月份，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10523元/平方米，同比下跌4.35%，跌幅扩大0.51个百分点;环比小幅下跌0.15%，较上月收窄0.09个百分点。其中，100个城市中有87个城市住宅价格同比下跌，其中，桂林、三亚等16个城市房价跌幅超过10%。

　　而在四个一线城市中，深圳、上海涨幅分别为0.59%和0.41%;北京和广州有所下跌，跌幅分别为0.11%和1.39%。相对于三、四线城市，一、二线城市的房价回暖预期更高，北京、上海等地区在今年6月份左右价格会有所上调。

　　从整体市场表现看，3月“小阳春”如期而至，楼市整体环境向好，房企采取积极销售策略，去库存化节奏加快，库存小幅下降，尽管百城住宅均价仍小幅下跌，但跌幅均有所收窄。

　　1.3.5 浙江公积金贷款最低首付降至20% 最高额提至100万

　　据浙江省直房改公积金信息网消息，浙江省直住房公积金中心决定自今日起，对公积金贷款、租房提取等政策进行调整。提高最高贷款额度，职工及配偶共同申请贷款的，最高额度由80万元提高到100万元。降低贷款首付比例，首套普通自住房最低首付款比例为20%。

　　1.3.6 广州规定住宅非毛坯垃圾不定点投放或罚款 最高500元

　　从广州市城管委获悉，《广州市居民住宅装饰非毛坯废弃物管理办法》将于5月1日起正式实施，这意味着广州市居民住宅产生的非毛坯垃圾也要实行袋装收集，并且定时定点投放，若不执行将处以200元以上500元以下的罚款。

　　1.3.7恒大业绩优势明显 三大产业分拆上市启动多元化布局

　　3月30日，恒大地产在香港举行2014年全年业绩发布会。据年报数据，恒大地产2014年实现合约销售1315亿，同比增31%，是年度目标1100亿的1.2倍，目标完成率全国第一，实现上市六年来销售业绩的持续增长;布局全国147个城市，拥有大型项目305个，布局规模全国第一。

　　据介绍，恒大多年来一直坚持“立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售，快速周转”的开发模式，保证恒大一年四季有楼可售。目前，恒大拥有305个项目，其中在建项目274个，贯彻了拿到土地立即开发的模式。此外，恒大每个项目都是快速开发建设，争取在6-8个月开盘，恒大在2014年，新开工面积就达2250万平方米。

　　当天，恒大同时宣布，2015年销售目标为1500亿元，同比大增36.4%，是上市以来销售目标提高幅度最高的一年，也是千亿房企巨头中目标增幅最高的。而对于未来，恒大将以继续做大房地产主业基础，不断探索突破新产业。在当天的年报业绩发布会上，恒大集团宣布，其粮油、乳业、矿泉水、健康四大产业已经确定将于三年之内在香港陆续分拆上市。

　　1.3.8北京：申请保障房“离婚满3年”限制放宽

　　近日，北京市住建委发布《关于进一步完善保障性住房资格审核中家庭人员结构变化处理意见的通知》，对配租配售保障房的家庭变化做出规定。

　　对于已经配售保障性住房的家庭，《通知》明确，如果原申请家庭成员中的未婚子女与他人结婚组建新家庭的，可以作为共同申请人参与新家庭的保障性住房申请。如果原申请家庭成员中夫妻一方离婚后与他人再婚组建新家庭，且原配售的保障性住房产权已经分割完毕，并能提供有关证明材料的，可以作为共同申请人参与新家庭的保障性住房申请，并不受离婚原则上满三年的期限限制。

　　2、东莞经济及政策环境

　　2.1东莞小区车位配比不到1:1 新规一户只能买一个车位

　　近日，市民杨先生在小区购买第三个车位，在备案时却遇到问题，该小区开发商称，已接到房管所口头通知，只能“一户一车位”，接下来相关部门或出台正式文件规定限制炒车位。对此情况，东莞市房管局工作人员表示，一户一车位并非新规定，现在只是在执行《物权法》和《广东省物业管理条例》的相关规定。

　　2.2东莞将启动陆路通关三互改革 寮步车检场成首个试点

　　从东莞市商务局获悉，4月8日，东莞将率先开始陆路通关“三互”改革，寮步车检场成为全国首个该类试点单位。该政策将惠及东莞上万家进出口企业，车辆通关时间将大大缩短。

　　“三互”改革试点是指关检双方对陆运车检场海关、检验检疫的场地布局进行改造完善，双方共用进出场卡口，打破车检场内海关与检验检疫之间的界限，海关、检验检疫共同管理车检场，共享一个卡口系统数据，以实现“信息互换、监管互认、执法互助”。

　　2. 3东莞每年逾40万人申请提取公积金租房 金额达20亿元

　　4月起，东莞职工可申请提取公积金租房。据东莞市公积金中心初步预算，新政实施后，每年有超过40万人申请租房提取，提取金额每年可达20亿元。

　　按照规定，职工可计提月缴存额(含个人+单位两部分)60%且不超过540元的住房公积金作为支付租金的补充资金，夫妻双方不分本市户籍或外市户籍，缴存住房公积金符合条件可分别申请租房公积金提取。变化最大的是不需要提交任何的租房证明，只要满足无房产这一要求即可。

　　2. 4东莞首个绿色建筑示范基地将落户企石 建楼不用砖瓦

　　从企石镇政府获悉，东莞首个绿色建筑示范推广基地将落户企石镇。目前，两栋20层高的新型绿色建筑大楼已在筹建。据悉，这种大楼的主体用钢质零件搭建，墙体、地板则使用耐火复合材料，每栋大楼还有太阳能发电系统。该基地将成为东莞地区的绿色建筑展示体验中心、绿色建筑创新孵化中心等。