中购联郭增利：城市综合体塑造商务与居住社区的全新方式

    在城市发展过程中，商业综合体到底可以发挥怎样的作用？趋势和方向，未来的变化有哪些？这一系列的问题都有待大众去探究。在环球贸易广场，参加莞城城市综合体的亚洲购物中心协会轮值主席、中购联购物中心发展委员会主任郭增利发表了自己的看法。

郭增利

    郭增利谈到，回顾中国商业地产的开发过程，2003年是非常重要的时间节点。2003年后中国房地产进入快速发展的黄金十年的周期，也诞生了很多新型的商业广场的项目，其中大量项目是商业综合体。商业发展的过程中，我们发现政策在推动商业过程中，有清晰的导向，就是城镇化和商业化如何发展，未来有更多的人进入到城市，需要大量的商业配套，有这样的驱动力后，新一届政府对新型城镇化有更大的定义，奠定了中国未来商业发展会有很好的政策支撑。

　　然而商业综合体和城市综合体也有矛盾之处。在中国商业综合体发展的过程中，大家会发现核心的驱动因素，虽然表面上看是非常复杂的，但当我们将数据进行排列组合后，就能找到一个数据。中国城镇化的增长和中国购物中心面积的增长的发展曲线是一致的。

    中国城镇化和商业中心的发展对城市建设起到了支撑性的作用，结合城市和区域发展的要求，将各种不同的功能进行有机的组合，形成了城市服务和商业服务功能性的中心，这就是中国目前综合体的界定。郭增利谈到，大家可以重点关注的“各类功能”，如酒店、餐饮、展览、商品展示中心、写字楼、艺术中心都包括在城市综合体中。意味着这些功能交织在一起，形成的作用是1+1>2的效应。发展到今天，城市综合体也有众多杰作。例如“环球贸易广场”招商的过程中，已经将深圳综合体进行了分析。商业地产的发展有几条清晰的主线。

　　模式化的产品

　　郭增利表示，作为先行者和后来者在开发自己的商业综合体过程中，会有很大的示范作用。商业综合体发展的第一阶段，采用的是模式化的开发思路。接下来还是用模式化的话，就会跟本地会有缺口。只有满足本地功能和服务的需要，才可以实现本地化。

　　各个商业综合体，同时也要讲究逻辑。商业房地产有两个产品属性，第一是地产属性，第二是金融属性。他们通过商业功能的释放，通过社会化功能的释放，实现地产到物业价值的增值。例如“环球贸易广场”今天是20亿，以后会达到200亿，这是从地产产品到金融产品发挥的作用。

　  另一方面，最中央出台了一系列的政策，降息、降准，最近关于第二套房降低首付比例。这些在房地产和经济增长未减弱的情况下，对商业地产和房地产的发展都会起到新的推动作用。经济推动的价值，在目前政策的导向下，又发挥了活力。

　　有商业运营的能力，一定能够让我们的商业物业、综合体更加的值钱。资本市场上更有卖点。每个人都是消费者，大家会发现每个人的需求都是越来越个性化，在个性化的前提下，精神上和情感上的连接都变得非常重要。对于商业设施扩大吸引能力，提高营业表现都是非常有帮助的。

　　日本的六本木是非常成功的城市综合体的项目，为什么叫做城市综合体。因为有大量的城市功能出现在六本木中，什么是城市功能?城市发展过程中，赋予了必不可少的服务场所和功能。六本木中有美术馆，图书馆，报告厅和露天演艺广场。前一段时间有一位中国的购物中心的老板到六本木，78万的综合体只有4万平方米的购物中心，为什么可以成功，每个功能和业态发挥了自己的作用，形成了最好，最有价值的联动效益。

　　可运营、可退出的商业地产专业系统

　　郭增利也谈到了什么是可运营、可退出的商业地产专业系统。他提到，房地产和金融产品一定要在最好的时间选择一个点，用最好的方式退出。退出的过程中，增值和溢价是最好的。购物中心要保持投入使用的时候，有最好的使用价值。通过很好的商业运营，保持最好的商业状态。这样的综合体和购物中心，在退出的时候，一定会受到资本市场的高度青睐。“我们不能只强调可退出，要将可运营和可退出两者很好的结合起来。”郭增利说道。

　　塑造商务与居住社区的全新方式

　　塑造商务与居住社区的全新方式，这是城市综合体重要的表现形式。每个人都希望在自己消费服务过程中，感觉到便利和舒适，有一种惬意和愉悦感，因此做商业的目的发生了变化，过去的商业是买东西，现在是精神上的满足，社会化的服务。大家会发现商业的进程从过去简简单单的索取物质，变成了愉悦心情，从愿意逗留，变成了社交和聚会。

　　最近两年互联网发展得非常快，为什么互联网发展得快，我们要捕捉互联网的优势，互联网的灵魂在哪里。互联网不是要将实体经济打败，互联网+是有其可取的地方。大家发现互联网有两个字“连接”，通过互联网，全世界随时随地进行有机的连接。购物中心也好，综合体也好，对于实体商业，不仅仅将大家联结在一起，而且要将大家黏在一起。也就意味着，综合体要连接，还要有接触的功能，二者要有合一的作用。商业发展的过程中，社会、场所、品牌的连接，没有轻重，大家同等作用，意味着连接精神的指导下，我们做商业的时候，本地化的特点，社交化的特点，个性化的特点，移动化的特点都需要在自己项目的操作中得到很好的贯彻和执行。

　　提高综合体在城市发展和升级中的平台价值

　　城市综合体理解为大社区新生活服务平台，为什么是大社区，大家提到社区的时候，狭义的理解为居住区。居住区聚集了很多的商务功能，比如说CBD国贸区域是高楼大厦。写字楼真正的白领，购买很小东西的时候，没有地方可以满足需求，从这个意义来说，综合服务的平台在城市CBD建设过程中，在某些综合体是缺失。综合体要发挥社会的功能、互动配套性、组合共享的特点，最终形成城市全能空间的特点。

　　综合体发展的过程中，以往出现的错误，就城市综合体谈城市综合体，因此导致综合体出现不同的问题。按照城市全能空间打造综合体，对于我们进一步强化综合体的作用有着不可或缺的价值和作用。

　　综合体中有一个产品和业态，在全世界的综合体中都是不可缺少的，这就是购物中心。综合体中的购物中心不成功，很难成为成功的综合体。购物中心是综合体的灵魂，也要将购物中心打造为综合体的焦点，也要将社区的功能充分的体现。购物中心在竞争越来越激烈的市场环境下，把握三个要点。第一又要买的商品，提高对市民的吸引力。例如我们有跨界商品展示中心一样，对消费者有很好的黏性，大家觉得每个人内心都有触动和吸引。第二，想去的地方，大家日常聚会和交友的时候，去哪里就决定了那个空间，那个地区在城市中的地位和作用。