你不知道的房贷真相 欠得越多越久赚得越多

　　如果借款100万，20年还清，年利率6.15%，则月利率为0.5125%。

　　1.假设等额本金，则月还款本金为：100万/240个月，即每月为4167元;

　　(1)第一个月还款利息为：100万*0.5125%=5125元，则第一个月的实际还款额为4167+5125=9625元。

　　(2)第二个月剩余本金为100万-4167=995833元，则第二个月要还的利息为：

　　995833*0.5125%=5103.64元，则第二个月的实际还款额为4167+5103.64=9270.64元

　　以此类推

　　等额本金下20年共还款约161.7万元，共支付利息61.7万元。

　　2.如果是等额本息，借款100万元，20年还清，年利率6.15%，月利率0.5125%，则每月还款额(含本、息)为7251.12元。

　　(1)第一个月计算出的利息同样为5125元，第一个月只归还了本金7251.12-5125=2126.12元;

　　(2) 第二个月计息的基础是上个月的本金余额，即100万-2126.12=997873.8元，则第二个月应还的利息是5114.10元，即第二个月归还的本金为2137.01元

　　以此类推

　　等额本息下，20年共还款约174万元，共支付利息74万元。

　　通过上面的计算，是不是可以看出：两种不同的还款方式，都是公平的。不存在吃亏占便宜、不存在哪个更合算的问题。等额本金与等额本息相比，因为之前月份每个月都比等额本息的还款金额大，所以其实就类似于每个月都有部分提前还款，通过这种每个月的提前还款减少了本金余额，占用利息自然就少了。其实如果不选择等额本金的方式，而是在你有钱的时候专门做一大笔的提前还款，效果也是差不多的。你最终利息高，是因为你每个月占用银行的本金多造成的，并不是银行设计要多赚你的利息。

　　所以，如果你前期资金并不算太紧张，可以选择等额本金方式，降低全部的利息支出;如果你前期资金紧张，你可以选择等额本息方式，这样虽然前期利息支出多，但是资金压力会小。等什么时候有资金的时候适当做些提前还款，同样能够达到降低利息支出的效果。

　　等额本金所还利息少，但是初期还款压力大;等额本息月还款金额相同，但是利息稍多。

　　借用银行的钱，我们把结余下来的钱，投资利息只要比银行高，其实就是赚的，个人比较偏好等额本息，投资收益大于银行利息，就是划算的，所以相当于在利用银行钱做投资了。

　　另外：如果网贷款平台，等额本息还款，对于投资者来说，实际的收益又是怎样的呢?用10000元投资一个12个月的项目，年化收益12%，一年后你的本息合计有多少?一年后回款10661，实际年化6.61%，而目前我们多多智富平台一个月的项目就年化率高达16%了，每月复投收益倍增，基价值远远高于 6.15%的商业贷款。