瑞峰：东莞楼市利好暖风频吹 年末大战进行时

一、导读

1、宏观环境：房产税土地使用税将合并  深圳4高速路进行免费

全国：作为未来的新增税种，房地产税将由现行的房产税和城镇土地使用税合并而成；同时房地产税将由各地地方税务局征管，全部税收收入将划归地方，成为地方税源的重要补充。房地产税酝酿已久，以往多是小打小闹，近期政府却在不断加速推进，未来将逐步形成机制，或对房地产市场造成一定的影响。

房地产税开征之后，购房者的税收负担会不会增加？从未来预期来看，房地产税会影响税负结构，引导利益相关者的预期，优化设计后会产生一定的正面效应：1、可以将以往开征的多种间接税负担并入房地产税税种，减少大多数老百姓的税收负担；2、作为直接税，房地产税的税负不能轻易转嫁给别人；3、房地产税改革的原则是对多套房、高端房进行调节，大部分人并不需要缴纳房地产税；4、房地产税开征将会对整个房地产税收体系作出调整，最终目的是降低居民税负，所以长期来说，对大部分购房者来说是利好的。

东莞：日前，深圳政府再次大手笔收购了四条高速，深圳龙大高速深圳段以及南光、盐排、盐坝高速公路2016年实行免费通行，这对松山湖片区的楼市产生直接利好作用，尤其是作为两高速最先接驳的大岭山镇将会直接受益。另外，公积金二套房首付降至2成政策落地，东莞2015年12月8日起将生效，为年底东莞楼市再度带来政策的利好，有望促动成交，刺激改善型客户持续入市。

2、新增供应 ：松湖片区成供应主战场   刚需是重点  别墅陆续加推  

上周东莞全市共有10个项目有商品房新增供应，住宅1363套，合计面积约15.97万㎡，环比下降46%；非住宅新增956套，面积约为4.58万㎡，环比上下降28%，主要由龙景花园的商铺和车库产品供应。

上周供应节奏有所放缓，从区域来看，松湖片区再次跃居供应主角，产品以70-134㎡㎡刚需及微改善户型为主，表现在大岭山光大山湖城批量推出519套77-134㎡两房至四房，寮步宏远康城假日则贡献312套71-130㎡户型。从整体产品供应来看，刚需户型仍然是推货重点；而别墅有所增长，别墅贡献项目为湖景1号推46套387-664㎡户型、誉景名居推168-193㎡叠加别墅、盈东方华府推8套206-461㎡别墅等项目。

从预售证来看，预计近期上市项目有佳兆业·碧海云天等、碧桂园天汇、绿地公馆、怡丰翠云轩、金地城南艺境、碧琴湾花园、益田大运城邦、信鸿香溪水岸和金地湖山大境项目。

3、成交情况：利好不断深圳客入莞大军势头不减    临深、松湖片区撑起半边天

12月首周东莞楼市成交开局良好，全市住宅成交2140套，面积约23.64万㎡，环比下滑22%，同比上涨56%；非住宅成交3.3万㎡，环比下滑41%，同比上涨11%。自10月起，楼市住宅成交量已经连续8周在20万㎡的水平线上运行，一方面是深圳客户需求依然旺盛，松湖片区和临深片区新品去货速度快，带动全市楼市成交“高烧”不退，上周松湖、临深两大片区的成交依然占据半壁江山；另一方面，降息通道已经全面打开，自去年以来的6次降息已使当前的利率水平处于历史低位，购房成本的降低，加上年底资金上的充裕，客户入市步伐加快。近期楼市暖风频吹，12月作为传统业绩冲刺月，在东莞公积金调整、深圳四条高速路收费取消等利好消息的刺激下，预计后市的楼市成交将保持高位运行。

4、成交均价：房价持续“万位”上下运行   均价9901元/㎡环比下滑4%

上周东莞楼市价格保持平稳，住宅均价9901元/㎡，环比下滑4%，同比上涨7%。年末楼市价格依然高位运行状态，主要是因为1、利好政策不断，楼市“吹暖风”信号明显，市场预期向好，涨价情绪蔓延；2、成交持续热闹，房企资金回笼充足，“拒绝让利”涨价高卖、“捂盘惜售”现象频现，尤其是在深圳客户为主导的临深片区和松湖片区；3、楼市库存告急也是房价上涨的动力。

5、楼盘活动：碧海云天举办明星营销活动  “双12”皇马郦宫将开盘

上周举办大型营销活动的项目为佳兆业碧海云天，12月5日举办海天音乐盛宴，“亚洲天后”陈慧琳助阵，引起全城的关注，为项目宣传和蓄客都起到一定的促进作用，预计12月份将盛大开盘。另外，从推货节奏来看，“双12”也将迎来两大项目开盘，分布是东城皇马郦宫，将首推146㎡-242㎡ 纯平层生态大宅；大朗碧水天源怡景湾洋房开盘，推98-118㎡轻轨墅质洋房。可见，面对今年最后的冲刺，各大房企都不会放过推货的机会，将纷纷推出新品或加大优惠进行跑货。