瑞峰：年末冲刺大军频发力 东莞楼市供需持续高位运行

一、导读

1、新增供应 ：别墅供应成年底推货主流    常平两大新项目齐入市     

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1905套，合计面积约19.82万㎡，环比上升24%；非住宅新增965套，面积约为5.39万㎡，环比上涨18%，主要由嘉宏万城的商铺、东城万达广场和碧桂园•鼎峰城市花园的车库所供应供应。

上周供应节奏有所加快，别墅产品持续发力，上周再有6大项目有别墅新品推出，分别是湖景壹号、碧桂园天汇、金地城南艺境、金地湖山大境、鼎峰源著以及纯新项目绿地大都会。从区域推货量来看，水乡片区有规模新品推出，分别道滘金地城南艺境加推256套97-102㎡刚需户型、麻涌碧桂园信鸿嘉誉（原信鸿香溪水岸）推出620套78-126㎡产品；东北片区的常平也有2大新盘入市，为嘉宏万城306套60-119㎡的住宅公寓、绿地大都会首推8套199㎡的别墅产品等项目。

从预售证来看，预计近期上市项目有莲湖山庄、嘉宏锦园、恒大绿洲、米兰公馆、天林湖花园、光大江与城、班芙春天、皇马郦宫、家汇生活广场以及厚街万达广场等项目。

2、成交情况：年末冲刺大军频发力    签约量20.59万平依然高位运行

12月第二周，东莞楼市成交依然火热，全市住宅成交1791套，面积约20.59万㎡，环比略有下滑，但依然在20万㎡以上的高位上运行；非住宅成交562套，面积约2.86万㎡；环比下滑13%。随着年底脚步的越来越近，进入冲刺阶段的项目也越来越多，无论是否有业绩压力，房企皆想在节节高升的年末销售旺期中获得更大的利润，项目冲刺力度依然不减；数据显示，上周东莞楼市有住宅成交的项目有200个，环比前一周增加24个。预计随着上周末开盘的碧水天源、皇马郦宫等项目网签的释放，且绿地大都会、嘉宏万城等纯新项目或陆续入市，预计12月中下旬楼市成交将保持高位运行。

3、成交均价：价持续高位运行  均价10246元/㎡环比上涨2%

上周东莞楼市住宅均价10246元/㎡，环比上涨2%，同比上涨19%。上周楼市成交价格在万元上运行，主要是因为：1、别墅项目成交占比上涨，对成交的拉动作用较大，上周别墅成交占比约10%，别墅均价约14632元/㎡；2、临深片区新品加推，项目成交上涨，而深圳客户需求旺盛，对价格有助涨作用，成交项目价格基本均过万，上周凤岗、塘厦、樟木头、黄江的成交排名靠前，且区域均价皆超过11000元/㎡。

4、楼盘活动：“双12”营销暖场为主   皇马郦宫、碧水天源齐开盘

上周周末恰逢“双12” ，东莞楼市再度迎来开盘潮，东城新盘皇马郦宫盛大开盘，推出1栋及8栋，共132套146-242㎡户型，去货9成以上，成交均价为13000元/㎡，成交客户以城区为主，同时也吸引部分深圳客、松山湖等区域客户到此置业，再度引爆年底楼市。另外，热门松湖片区碧水天源怡景湾也再度新推，推出128套新品，98㎡三房、118㎡三房各64套，开盘当天全部卖完，成交均价9300元/㎡，价格出现明显上涨，成交客户中深圳客比例上升，占比5成以上，足见松湖片区也逐步深受深圳客的追捧，未来在轻轨、多条深圳高速路免费实施之后，进驻的深圳客将越来越多，成为推动区域项目成交及价格上涨的重要力量。

而进行新品加推的项目，依然采取中小型暖场活动闹场，如有恒大华府千人彩色悦跑，推173-238㎡城央天际墅；田禾卢浮公馆举办车主BBQ家庭日，推65-93㎡高赠送刚需户型；恒大御景开展韩国文化之旅，推22-50㎡临街商铺；鼎峰尚境脸谱DIY、锦绣山河团圆盘菜宴等暖场活动都为项目起到一定的宣传作用，促进新品的成交。

5、土地市场：金地溢价拿万江高价地地块    大岭山批量流拍地本周待拍

成交方面：上周东莞土地市场共有3宗地块成交，1宗地块流拍。其中位于樟木头圩镇社区的商住地块，面积3.32万㎡ ，起始价1.36亿元，经过15轮竞价，被深圳天成兴业实业投资有限公司以2.06亿元斩获，折合楼面地价3104元/㎡，溢价率达51%。此次地块出让的所在区域是一个较为成熟的居住片区，周边的生活配套也较为完善，有银行、幼儿园、商场、中小学等多样配套。地处广州、深圳、东莞和惠州四个城市的中间地带，周边交通网络十分发达，因此推出的地块深受开发商的追捧。

而位于虎门港立沙岛的地块是一宗商服用地，面积有8477万㎡ ，东莞市虎门港公用事业有限公司以底价3476万元拿下，楼面地价5125元/㎡；地块用途为公共加油站，紧邻广深沿江高速，周边是农田，不远处是沙田港区，而在一公里之内都没有其他加油站。

最后两宗商住地位于万江的石美和拔蛟窝，曾被恒大在2014年拿下后因政府城乡规划和政策影响而退回。其中一块位于石美社区，占地面积约5.54万㎡ ，起始价4.75亿元，历经39轮的竞价，最终被金地集团以6.65亿拿下，折合楼面地价4003元/㎡，溢价率40%，刷新万江单价高价地的记录。而另一宗拔蛟窝地块面积5.45万㎡ ，起始价3.86亿元，起始楼面地价2602元/㎡，因无人出价，惨遭流拍厄运。

待拍方面：待拍方面：本周待拍地块有3宗，全部位于大岭山水朗村，面积合计约21.74㎡，起始价合计约86978万元。这三宗地块曾在2014年3月流拍，因出让地块面积过大，地价过高等原因流拍；如今地块出让略有调整，将其中9万多平的地块一分为二，且降价出售，起始楼面地价从2876元/㎡下滑至2500元/㎡。地块位于大岭山大道旁，周边有水朗综合市场等少数设施配套，生活氛围一般，借助松湖片区楼市的火热，三宗地块有望高溢价出让，目前三宗地块已有报价。

土地预告：2015年东莞第12期的土地预告新鲜出炉，预计有17宗地块出让，合计面积约88.78万㎡将入市，其中商住商服用地有7宗，面积合计约16.09万㎡，主要位于茶山、清溪、虎门、麻涌和和凤岗等区域；而工业用地有10宗，面积合计约72.69万㎡，主要位于清溪、厚街和大岭山等领域。

二、东莞房地产市场

1、楼市成交

1.1总体情况： 年末冲刺大军频发力    签约量20.59万平依然高位运行

1.2供需量价走势： 房价持续高位运行    均价10246元/㎡环比上涨2%

1.3物业类型成交：旧盘商铺集中网签    商铺成交上涨幅度大

1.4产品类型成交：70-100㎡主角地位稳固   160-200㎡成交持续上涨

1.5成交排名

1.5.1区域成交排名：寮步206套稳居冠军之首   厚街166套排第二

1.5.2个盘成交排名（按套数）

1.6成交明细

1.6.1普通住宅面积区间成交：80-110㎡产品热销   约占6成

1.6.2别墅产品面积区间成交:300㎡以下别墅成交占5成  其次是350-400㎡产品

1.6.3普通住宅各单价区间成交：7000-8000元/㎡成交最多   约占2成

1.6.4别墅各单价区间成交：20000元/㎡以下产品成交占8成以上

1.6.5普通住宅总价区间分布：60-100万元产品成交最多 

1.6.6别墅各总价区间分布：250-300万/套成交占比最多

1.7楼盘活动：“双12”营销暖场为主   皇马郦宫、碧水天源齐开盘

1.8新增供应 ：别墅供应成年底推货主流    常平两大新项目齐入市

1.9新开工： 松山湖新项目晓月湖花园开工   面积合计约14.09万㎡

2、土地市场

2.1待拍土地：大岭山水朗村流拍地降价出让   高溢价成交概率高 

2.2出让土地：无

2.3土地成交：万江两宗地一成高价地一流拍   天成兴业溢价51%收获樟木头地块

2.4土地预告： 17宗约89万平地块将入市   热门地块出让明细增多

三、宏观经济政策环境

1、国内：

1.1经济环境 

1.1.1  11月多项数据企稳 宏观经济暖意渐显

在寒冷的冬日，11月经济数据出现了回暖迹象，四季度经济增速有望保持在7%左右。12月12日国家统计局发布了工业增加值、消费、固定资产投资、房地产开发投资等多项数据，这几项主要经济指标均初步呈现企稳迹象，其中固定资产投资增速与10月持平，工业增加值增速小幅回升，社会消费增速继续小幅走强。

长期以来，房地产、制造业与基础设施是我国固定资产投资的三大重点领域。在房地产开发投资增速不断回落的背景下，投资增速企稳主要受基础设施和制造业投资增速提高的影响。1~11月，国内基础设施投资与制造业投资同比增速为18.2%和8.4%，分别比前10个月提高0.8个和0.1个百分点，制造业中，装备制造业和消费品制造业投资增速均呈回升态势。

经济稳中趋好态势不变，虽然增速出现波动，但没有改变经济发展总体平稳和趋势向好的根本态势，我国经济并没有失速风险。从经济增速看，三季度的经济波动是温和的，并没有出现所谓的断崖式下跌。支撑经济增长的一些力量可望在四季度进一步显现。前期采取的降准降息、减税降费等调控措施将在今后一个时期持续发力，近期审批通过的大量工程包也可望在四季度落实。

相比房地产市场成交活跃，房地产开发投资增速却持续回落，或将影响明年一季度经济走势。

1.1.2 “三驾马车”11月加速   新消费高科技或成A股蓝海

国家统计局最新数据显示，2015年1~11月，全国固定资产投资(不含农户)497182亿元，同比名义增长10.2%，增速与1~10月持平。但从环比速度看，11月增长0.73%。另外，社会零售以及进出口数据相比10月也都有好转，而数据好转主要得益于稳增长政策落地。

从经济增长条块变化来看，虽然投资增速有所改善，但未来A股投资的主要方向依然是高科技和新消费领域。数据显示，今年11月高技术产业增加值同比增长10.3%，增速高于规模以上工业4.1个百分点。二级市场上，新能源汽车、充电桩、锂电池、信息技术、信息安全等成为近期A股调整中的热点。

1.1.3 国资委四招“诊治”国企亏损  僵尸企业将坚持分类处置

12月11日，在国务院政策例行吹风会上，国务院国资委再次将焦点对准了僵尸企业。国资委副主任张喜武在会上表示，处置僵尸企业将坚持分类处置，积极地推动兼并重组一批，强化管理一批，淘汰落后一批。

“四个一批”治亏损：1、加强管理提升一批，拓展营利空间；2、通过技术改造提升一批，推动产业的转型来使得它能够走入正常的发展轨道；3、通过兼并重组一批，通过与其他企业合作重组、协同，形成新的活力；4、对于扭亏无望的企业，要关闭退出。

1.1.4  国务院公布居住证暂行条例 明年起可享6项服务7项便利

12月12日，国务院发布了《居住证暂行条例》，23项具体规定对相关问题作出了一一说明。该条例将于2016年1月1日起施行，对于条例施行前各地已经发放的居住证，在有效期内仍继续有效。持居住证可享6项服务7项便利。

6项服务指的是：(一)义务教育；(二)基本公共就业服务；(三)基本公共卫生服务和计划生育服务；(四)公共文化体育服务；(五)法律援助和其他法律服务；(六)国家规定的其他基本公共服务。

7项便利指的是：(一)按照国家有关规定办理出入境证件；(二)按照国家有关规定换领、补领居民身份证：(三)机动车登记；(四)申领机动车驾驶证；(五)报名参加职业资格考试、申请授予职业资格；(六)办理生育服务登记和其他计划生育证明材料；(七)国家规定的其他便利。

1.1.5 珠海横琴计划填海27.9平方公里   再造一个自贸区

12月8日，横琴新区管委会主任牛敬透露，横琴正在做南部填海规划，计划填海27.9平方公里，近期将会出台明确方案，上报国家海洋局，等到审批过后将会向社会公布。据了解，面积约106平方公里的横琴建设用地仅28公里，为广东三个自贸片区中最小，如今填海面积接近再造一个自贸区。

1.2楼市环境

1.2.1 三四线城市推房地产去库存措施   给农民购房财政补贴

12月7日，记者从省住房和城乡建设厅获悉，《濮阳市人民政府关于支持农民进城购房促进住房消费的实施办法》本月3日起正式实施。继成为第二批国家新型城镇化综合试点后，濮阳市也成为河南省首个在全市范围内“真金白银”支持农民进城购房的省辖市。

濮阳市出台的《实施办法》明确规定，在濮阳市城区购房由市财政补贴，在县城购房由县财政补贴。在濮阳市城区购房，由本人申请并提供购房合同、身份证和村证明，经房管部门审核后，根据缴纳契税证明，濮阳市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。

1.2.2 北京或将松绑预售资金监管 开发商有钱拿地了

2010年起实施的预售资金监管制度需要将预售的资金存入银行专用监管账户，由房地产行政主管部门和银行一起监管，预售资金只能用作预售项目的建设，不可以随意支取和使用。实施了5年的北京商品房预售资金监管，可能将迎来松绑。北京市住建委发布了商品房预售资金使用管理通知的征求意见稿。

按照这份意见稿，开发商从预售开盘起，直到房子卖到一半之前，都可以自由支取监管资金。这让房地产企业的财务成本大大降低。监管资金如果能够松一点，也就是说开放商的资金能够更快流转，也就能够促进开发金额，也就变相减少了借贷和融资，降低了财务成本。

1.2.3 前11月房地产开发投资增速环比回落0.7个百分点

2015年1-11月份，全国房地产开发投资87702亿元，同比名义增长1.3%，增速比1-10月份回落0.7个百分点。其中，住宅投资59069亿元，增长0.7%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.4%。

1.3产业动态

1.3.1 天津未来5年将投入250亿元打造科技小巨人“升级版”

12月11日，从召开的天津市打造科技小巨人升级版动员大会上获悉，“十三五”期间，天津将投入250亿元用于打造科技小巨人“升级版”。

2010年9月，天津作出了加快发展科技中小企业的战略部署，努力培育成千上万的科技型中小企业迅速成长，5年来，天津全市科技型中小企业从1.25万家发展到7万家，科技小巨人企业从700多家增加到3400家。科技型中小企业工业生产总值占全市工业的比重从20%提高到48%。

1.3.2  北京再引13个重大投资项目 通州将建北方最大内陆港

在刚刚出台的北京“十三五”规划建议中，明确将疏解作为所有工作的重中之重，可以说在未来五年，做减法目标已定，而如何做加法则稍显迷茫。昨日，第七届投资北京洽谈会（以下简称“京洽会”）举办，会上北京更一口气与13个重大投资项目签约，涉及金额为271.49亿元人民币。

更值得关注的是，在13个大项目中，包括韩国浦项钢铁研发中心落户、北京建设（控股）有限公司和天津港集团合作，投资建设北京通州口岸等多个项目都颇具代表性，从中也反映出北京引资的新趋势。据介绍，通州口岸项目位于北京通州马驹桥物流基地内，建设面积约60万平方米，总投资约40亿元，建成后将是北方地区最大的内陆港和口岸经济。

2、东莞经济及政策环境

2.1经济及房产环境

2.1.1  2015年东莞GDP破6000亿 十三五规划建议又出狠招

今年东莞GDP已经突破了6000亿元，东莞从GDP“5000亿元俱乐部”成功迈进“6000亿元俱乐部”，共用了三年时间。

对于未来五年的发展目标，《规划建议》提出，东莞确立了2018年为率先全面建成小康社会的目标年，将力争三年后率先建成小康社会。同时，经济保持中高速增长，地区生产总值年均增长8%左右，到2020年超过9200亿元，人均地区生产总值约11万元。根据规划，东莞到2018年全市小康指数将达到97%以上，力争提前实现地区生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番。

2.1.2  莞惠城轨各站最新状态 常平南至惠州小金口段将开通

率先开通的常平南至惠州小金口段，只需要不到20分钟就可以从东莞到达惠州城区。莞惠城轨惠州段线路总长约33.3千米，新建车站7座。其中地下车站4座（客运南站、西湖站、云山西路站、客运北站）、地面站1座（沥林站）、高架站2座（陈江站、惠环站）。

2.1.3  东莞入户门槛继续降低 非莞籍人口可凭积分享同城同待遇

东莞的入户门槛将继续降低，非莞籍人口也可凭积分享受同城同待遇，有序取消东莞农业户口与非农业户口的待遇差异。早在2014年4月开始，东莞市实施人才入户新政，对东莞市过去出台的所有人才入户政策进行全面梳理和整合，新莞人可通过条件准入入户或通过积分入户。

其中，条件准入类入户调整后，技能人才符合相关条件，高级工以上的技能人才可以直接申请入户，中级工且在莞参加社会养老保险满3年的也可以申请入户。积分入户方面也降低门槛，积分入户分数从130分下调为100分，同时加分项目增加并且加分值也上调。另外，社保条件放宽至省内参保。如按新政加分标准，高中学历加上社保六年(含涉及社保相关项目加分)分值就可达101分，达到入户标准。

2.1.4  石龙欲建广东铁路国际物流基地 打造宜居宜商新城

今年2月12日，广东省省长朱小丹召开专题会议，提出依托石龙铁路货运站打造广东铁路国际物流基地，石龙镇正成为广东省实施“一带一路”战略的重要节点和东莞对外经贸、科技合作交流的重要窗口。逐步以“一带一路”连接的陆上丝绸之路和海上丝绸之路经济带为通道，以建设“一带一路”产城融合区和东莞火车站电子信息和商贸业产城融合区为抓手，融入东莞自主创新示范区和莞港澳台青年创业基地，吸引科技、市场、信息、人才、资金等创新要素前来集聚，形成石龙镇创新驱动的核心动力，努力打造国际宜居宜商口岸新城。

石龙镇现建有两个创业孵化载体，一是石龙现代信息服务园，二是添百汇大厦。现正启动新项目石龙创新科技园的建设，目标打造成为集“教育培训、众创空间、孵化器、加速器、电商园区”等环节于一体的完善的创业创新生态体系。镇内首个创业空间——零壹创业空间于12月正式投入使用。加上嘉宏大厦、汇星商业中心等新兴经济载体，逐步形成不同层次，互为补充的创业创新载体体系。

2.1.5  东莞再降保障房申请门槛 外来工社保门槛改为累积5年

为了进一步提高保障房的使用率，东莞住建部门再降保障房申请门槛：降租金!降门槛!松户籍!可以说，这是东莞自开建保障房以来，政策放开幅度最大的一次。调整后，首次将非户籍的新就业大学生纳入保障范围，本科以上外地人，在东莞缴满1年以上社保就可申请。“外来工连续缴满6年社保”的门槛，此次也下调至只需累积缴满5年社保就可申请。本地居民也不再受房产限制，只要自有住房人均建筑面积低于18平方米的，也可以申请经适房。据悉，这一酝酿数月的东莞保障房新政在12月4日东莞市常务会议讨论并同意。

2.1.6  东莞五大区域将全面对接自贸区蓝图 战略规划抢先看

广东自贸区总面积116.2平方公里，涵盖广州南沙新区片区、深圳前海蛇口片区、珠海横琴新区片区。东莞位于珠江口东岸，虎门、沙田及虎门港与广州南沙一水相隔，长安镇和长安新区则与前海遥遥相望，对接南沙、前海自贸区，加强与港澳的联系，有着先天的区位优势。

对此，东莞规划了长安新区、水乡片区、松山湖高新区、粤海银瓶合作创新区、虎门镇等五大平台全面对接自贸区的蓝图。长安新区定位广东自贸试验区的合作拓展区、水乡特色发展经济区定位粤港澳服务业开放先行区、松山湖高新区定位粤港澳台创新要素集聚区、粤海银瓶合作创新区定位自贸试验区高端制造业承接区、虎门镇定位自贸试验区电商供应链服务延伸区。

2.2产业动态

2.2.1  首家国际青年旅舍落户莞城 由23年旧楼改建而成

位于莞城区学院287号东莞旅游大厦，是一座有着23年历史的老楼。这座6层建筑，原属于林科所的物业，一度租给商家开夜总会。后来，东莞国旅将其买下。经过两年多的翻新改造，如今这座大厦的1-3楼租给其他公司作写字楼，4-6楼则改建成旅舍。但他们并不想做成像7天、如家、莫泰那样的快捷酒店，而是想做点不一样的尝试。于是，就有了这家“学游青年旅舍”。

国旅创办的这家“学游青旅”，填补了东莞业界的空白。为什么要叫“学游”?这个名字的寓意在一楼的大堂就能看得出来。书吧里各种画册和艺文读物，希望倡导一种终身学习的氛围，而书架上的游轮和飞机模型，是各个航空公司和各大明星游轮赠予的纪念品，意味着要行万里路，游历天下。

2.2.2  与电商赛跑 茶山镇将整合资源支持果品电商产业孵化中心发展

在电子商务时代下，传统水果生鲜市场无可避免经受着互联网和电子商务带来的巨大冲击。近日，东莞茶山镇重点项目泽景果品物流园建成投入使用，该园设立“东莞———珠三角果品电商产业孵化中心”，通过与阿里巴巴、京东等38家专业电商企业合作，拓展线上进口和销售渠道，通过与新兴业态对接，由“受冲击”转向线上与线下共赢。

“与原产地最低价格直签以及完善的物流是我们的优势。”东莞市果品行业协会会长、泽景果品物流园董事长钱泽辉介绍，原产地的品牌水果可以以最低的价格，最快的速度进入东莞市场，从原产地到市场基本可以保证在24小时内。

2.2.3  长安制定创新驱动方案 每年投8000万造湾区创新都市

为推进创新驱动发展各项工作，长安制定了“1+13”系列创新驱动方案，每年安排8000万元专项资金全力打造湾区创新都市。

据悉，去年，长安规上企业上报R&D经费支出经国家审核为8.64亿元，排名全市第一，同比增长 35%，R&D经费占生产总值的2.38%。这只是长安企业创新研发的一个缩影。“未来，长安将以规划建设科技商务区、创客小区和企业总部大厦为契机，在科技商务区内划出一定区域，规划长安智能制造创新中心等各类科技企业孵化平台。”长安镇镇委委员叶庆祥称，该镇将力争到 2017年，全镇孵化器数量达到3家，孵化企业超过100家。

2.2.4  广州美院文化创意研究院落户万江 将打造一流创意设计中心

2015中国（东莞）国际科技合作周在市国际会展中心开幕，开幕式上一批国际科技合作、产学研合作、科技金融、创业孵化等项目进行集中签约。其中东莞广州美院文化创意研究院项目落户万江。据了解，东莞广州美院文化创意研究院将充分发挥广州美院的学科、人才优势，并以此为台，带动国内外艺术院校的创新创意资源落地东莞，打造文化创意产业的协同创新平台，助推万江文化创意产业发展。