博文道总经理杨波：2010年的东莞楼市要看政策调控

博文道总经理杨波

2009年东莞市场是健康的，国内一线城市楼市大幅度的上升，引起了中央的重视，导致年底国四条以及总理的讲话，因此未来一年政策收紧的趋势也是明显的。

2009年优惠政策的退出，例如二次房贷的优惠利率，包括二手楼交易税如期的退出市场，都是预料之中的。土地首付款将达到50%，物业税从试点城市到全国进行试点的舆论越来越盛。高价地频频出现，政策面对囤积土地的行为也进行了调控。而这种调控将会是平缓的，会从源头进行调控，简单的说就是土地政策的调控。

其次，是对土地供应量进行调控。温总理说要加强安居房的供应，包括土地的交投量，控制垄断性企业掌握太多的土地资源，应该将土地资源拿出来交易和开发。政府层面也加大供应量，价格是随着供需关系调整而调整，过往的地价高了，成本也高了，水涨船高的状况下如果想平抑房价还是比较难的。

终端调控：二次房贷的政策，二手楼交易的税收优惠政策的变更，由2年调整到5年。对于有购买能力，多次置业者会起到调控的作用，一线城市的空置率是比较高的。

房贷政策对于首次置业和改善型需求还是可以的，如果想拥有多套住房就会提高门槛。深圳2009年二手房交易很旺盛，如果二手房交易方面的优惠取消了，从而转变为现金流，那么投资客和抄家就没有资金炒作楼盘。

开发商捂盘销售，政策面是严格清查和执行的，目的是放大市场的供应量。在执行的过程中，几大地产垄断某个区域，或者是捂盘销售，政策面起到了监督的作用。从三个层面来看，政策面是比较明显的，不会是急刹车的行为，从2009年下半年到2010年第一季度或者是上半年会从金融层面进行调控，例如提高银行的基准利率，是有可能出台的，这是从综合的层面影响房地产，最终的目的是保障安居性的需求，不鼓励投资和投机性的炒作，总体还是希望地产行业健康发展。

镇区比城区差一点，城区又比一线城市差一点，东莞今年没有太大的增幅，更多的是走量。镇区的人口相对比较稳定，对流动人口的吸纳能力是比较低的。政策会影响人们购房的信息，因此镇区的销售2010年会吃力，当然明星镇不在期内，根据镇区规模的大会出现明星盘，可以跟城区的明星盘比拼，无论是价格还是量都是差不多的，其他的镇区如果想快速的出货就要各显神通。

2010年对投资类的物业，例如纯投资的物业、商业、写字楼，如果在产品上没有很大的突破，地段上没有拥有绝对的优势，这些项目会受到一定的影响。东莞高端盘以及刚性需求盘还是没有问题的，所谓的高端盘就是拥有稀缺的景观资源，别墅、类别墅以及城中稀缺的物业类型，这类物业的销售是不受影响的。