欧阳捷：现在二手房比新房贵，房价还要扭曲到何时了？

　　以上海（楼盘）为例，农用地占比高达约48%，但上海需要这么多的农用地吗？

　　有限的用地还要引进大飞机、迪士尼等项目，结果当然就是住宅用地供应几乎是逐年下降。住建部近日约谈成都、太原（楼盘）等12个城市政府负责同志，强调不仅要“认真落实稳房价、稳租金的调控目标”，而且“要加快制定住房发展规划，有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房”。如果不能改变上海的耕地永久性保护规划，上海就不能破局住宅供求失衡的矛盾。

　　中央给了上海一个机会。

　　国务院办公厅印发的《城乡建设用地增减挂钩节余指标跨省域调剂管理办法》，为上海增加住宅用地供应打开了方便之门。办法明确：“耕地后备资源严重匮乏的直辖市，占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地，或者资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口，经国务院批准，在耕地后备资源丰富省份落实补充耕地任务的行为”。少有哪个省是真的缺地，而直辖市中几乎只有上海是真的缺地。因此，几乎可以认为，这个文件就是为上海量身定制的，至少上海是最大受益者。上海可以就此调整基本农田保护规划，增加城市建设用地，重新调整人口规模上限，利用上海的集约建设经验打造集约型城市，在不大幅增加建设用地的同时，容纳更多的人口和产业。只不过，上海可能不会这么做，除非上海彻底抛弃过去小脚老太式的城市发展逻辑。

　　当然，一些省会城市也可以借此机会，申请重大项目建设用地补充耕地占用，以此节省大量用地指标用于城市发展和住宅用地，缓解住房供求失衡的矛盾，也可以间接抑制一二手房价倒挂的利差。

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　　破除行政垄断同样可以助力“房住不炒”

　　解决办法之二是：鼓励产业用地转换。全国城镇产业用地低效利用已是不争的事实，单位GDP低于10万元/亩的工业园区比比皆是。虽然有些城市已经开始提高园区门槛、调整产业布局，引导低效产业迁移出去，实现土地的腾笼换鸟、坪效提升。但是，调整难度极大，利益纠葛错综复杂，政府介入其中往往也难以抽身。其实，我们可以善用资本，允许土地资源利用效率低下、企业发展前景渺茫的工业企业引入资本和房企，鼓励自行申报产业用地转换，建设商品住宅、增加市场供应。

　　唯二的条件就是：只要符合政府规划、补缴土地出让金。

　　只要城市规划有保障、土地财政不减少，可以让土地资源得以盘活、利用效益大幅提升，进而改善环境和企业盈利，何乐而不为呢？至于有人可能担心，这不是让更多工业企业投身房地产吗？这些担心可能是多余的，即使不改做房地产，这些企业能够变身新兴产业吗？最终的结局无非是苟延残喘、消耗时间、浪费资源罢了。相反的是，它们可能利用这笔收益实现转型升级，否则，企业可能一直烂在现在的地里。只要严格按照城市发展规划调整并且楼市政策顺应市场，政府又有什么可担心的呢？当然，只要有利可图，企业和资本都会聪明地流向稀缺的市场。

　　解决办法之三是：农村集体建设用地入市可售住宅市场。

　　前国土资源部部长姜大明先生曾经说过：“政府不再是城市土地的唯一供应主体”，这是指政府正在放开农村集体建设用地入市。但他没说出的另一句话是：“政府依然是城市可售土地的唯一供应主体”，这是因为政府依然需要享有土地财政。农村集体建设用地入市只能用于租赁住房。既然我们正在推行“土地同地同价同权”，为什么我们就不能转换思路，让农村集体建设用地同样可以作为可售土地入市呢？

　　如果农村集体建设用地不可售，又何来同价同权呢？

　　农村集体建设用地入市，既可以弥补大城市国有土地不足，也可以用资本的方式释放农村土地活力，更可以实现土地“双轨制”的重大改革。农村集体建设用地入市开发可售住宅，唯一的障碍就是过去大量的小产权房如何处理？

　　尽管政府部门反复强调：小产权房不能转正。但是，村民违法售房、市民低价买房、政府失于监管以致的既成事实显然不可能推倒重来、全部拆除的。

　　最终，势必形成“不承认、不扩大、不拆除”的“三不”共识，用时间来换空间，指望着这些小产权房自然倒塌、复成平地。