欧阳捷：现在二手房比新房贵，房价还要扭曲到何时了？

　　这恐怕是一种置身事外的“不作为”，又或是一种随遇而安的“新佛系”，也或是一种留待后人的“伪智慧”。万物都有改变的可能，万事都有解决的办法，真有作为的政府，何必再等三十年？比如，采取政府收购小产权房下的土地转为国有土地，小产权房予以登记并补缴部分土地出让金，政府给予七通、医教配套、社会保障，即便是政府投入大于收入，也应为管理失控担责买单。再比如，承认农村集体经济组织建设的小产权房及其产权证书，由其按照城市规划和城市建设标准，自筹资金、自行投入配套设施建设与改造，补收购房业主部分资金并转化成为城市产权住房。

　　解决办法之四是：发展都市圈。

　　上海的发展其实已经落伍，近几年GDP增速殿后全国，这在某种程度上是受限于上海文化：“螺蛳壳里做道场”。但是，上海应当跳出上海，用长三角、上海都市圈的思维审视上海与周边城市的发展关系。通过都市圈核心城市与周边中小城市的快速交通连接，可以有效促进核心城市产业与人口资源向外转移，实现周边中小城市的土地资源与核心城市的产业、人口资源的置换，实现互惠互利、合作共赢。

　　不仅是上海，杭州、成都、武汉（楼盘）、合肥（楼盘）、西安（楼盘）、郑州（楼盘）、南京（楼盘）等城市都是有可能借助打造都市圈跻身国内都市圈第一领跑阵营的。

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　　限价令通过一手房价倒逼二手房价缓涨

　　去年，也有三个城市新房均价出现了下降。其中，深圳（楼盘）连续19个月下降，在几乎没有新增住宅用地供应的情况下，这一统计数据当然是没有意义的。广州（楼盘）房价也下降了，广州主城区没供应、房价也没降，因为郊区大量成交，拉低了新房均价。

　　房价真下降的只有上海一个。

　　上海的房价下降是因为：不但限价令严格执行“环比不上涨”的要求，而且还硬性规定部分单盘申报价格环比下降，否则就申领不到预售证，也不能备案。但由此而来的一二手房价利差变得更大了。不过，上海的二手房均价已经出现微降，证明了上海抑制泡沫的决心，也证明了新房价格的下降或者稳定是会倒逼二手房价的下降或稳定的。

　　明智的政府希望用新房价格去牵制二手房价格，甚至拖住二手房价上涨的速度，在这一点上，必须承认，上海市政府的倒逼策略是成功的，如期不然，二手房价还会涨得更快。只是，这虽然有利于防止泡沫膨胀，但短期内却使得一二手房价更加扭曲。

　　如果时间周期拉得更长又会怎么样呢？

去年我们就说过，固守在一二线城市的房企是不可能获得业绩的增长的。因为供应难以增加，房价又被按住。未来大城市住宅用地供应很难大幅增加，政府已经惜土如金，一定会用不增多的土地供应换取不减少的土地财政。

　　房价呢？

　　只要限价令不取消，一二手房价倒挂就不会消除。这本质上是计划经济与市场经济的博弈。限价令也好，限购令也罢，无非都是财经大局中的几枚棋子罢了。

　　那么，限价令究竟会持续多久？

　　我们曾经预判，限价令将持续未来五年，同时也会伴随着渐进式放松。

　　最近，东莞（楼盘）市“取消同一套房屋首次备案180天后可累计上调5%的规定，新建商品住房销售价格一经备案不得上调”，说明限价令正在被修正而且更加趋严。

　　同时，东莞市“对新建商品住房首批首次申报房价备案的基准价及上浮幅度作出调整，由原来规定不高于前3个月当地镇街同类型新建商品住房销售均价的15%，调整为不高于前6个月同区竞品售价10%”。

　　这将使东莞新房价格上涨速度减缓，也让新房房价等候二手房价的追涨。