靳毅：房地产行业及企业信用分析框架、利差影响

1.4、案例分析

　　我们选取三家上市房企进行相关案例分析。

　　1.4.1、公司概况

　　1.4.2、公司信用分析

　　(1)业务层面

　　1)A 、B、C公司均为上市企业，内部治理相对规范化，融资渠道相对非上市企业更多元化;而A公司和B公司为国有企业，相较于民营C公司则更易获得外部支持，同时国企与地方政府关系紧密更容易拿地拿项目。2)公司规模方面，A公司总资产规模为C公司3倍、B公司20倍，主要业务收入及销售金额均处于领先地位，较大的规模使得企业在拿地价格、产品定价、承包商甄选等方面具有更强的上下游议价能力，也容易拿到更高的贷款授信和债券评级，从而具有更强的融资能力。3)土地储备方面，A、B及C公司的土地储备倍数分别为4.05、1.77、1.30倍，A公司后续项目开发的储备较为充足。4)区域布局方面：A公司业务已经拓展到全国大部分重点城市，多元化的城市布局一方面为企业提供了外延式的扩张机会，以便于公司进一步提高市场份额;另一方面这也有助于降低单一区域内房地产市场景气下滑的风险，而天房发展(4.30 -0.69%,诊股)项目依旧集中于天津、苏州区域，项目过于集中，抗风险能力较低。

　　(2)财务层面

　　盈利能力方面，从利润总额、EBITDA大体与企业规模呈正比，而毛利率、总资产报酬率、净资产收益率方面A公司依旧最高，而C公司盈利能力最弱。

　　营运能力方面，以项目储备规划建筑面积/年均合约销售面积可以发现A公司储备最足，公司B较弱，从存货/合约销售金额(或预收账款)来看A公司去化最快，B公司依旧最弱。以新增土地储备支出/合约销售金额可以发现B公司目前拿地较于A公司及C公司则相对激进些。从预收账款/营业总收入来看，A、B公司均较高，未来营业持续性相对较好。

　　资本结构方面，从剔除预收账款的资产负债率及全部债务资本化比率来看，A公司资产负债率最低，B公司及公司较高，负债水平较大。C公司长期债务资本化比率最高，长期偿债压力最大。

　　短期偿债能力方面方面，A公司流动比率、速动比率均相对较高，以销售商品及提供劳务收到的现金及货币资金对剔除掉预收账款后的流动负债保障层面来看依旧为A公司最高，C公司则最弱。

　　长期偿债能力来看，A公司EBITDA利息保障倍数最高，而B公司、C公司覆盖倍数不足一倍;核心资产对刚性债务的保障程度整体来看依旧为A公司最高，C公司最低。

　　其他指标来看，授信未使用方面，B公司不足10%，可用授信最低，而受限资产与净资产比值方面，A公司比例最低。综合来说A公司潜在动用资金及可抵押资产均较高，抗风险能力相对较强。

　　综合各大指标来看，A公司在三者之中信用风险最低，而C公司整体资质相对较弱，B公司资质最弱。