靳毅：房地产行业及企业信用分析框架、利差影响

   　(2)土地获取流程

　　房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如下：

　　1)土地竞拍前期准备工作包括获取土地出让信息收集、价值研究判断、项目定位和方案确定等;

　　2)参与具体“招拍挂”活动前需支付投标/竞买保证金，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%;

　　3)竞拍成功后签订《国有土地使用权出让合同》并缴纳土地出让金、契税、交易费等;

　　4)凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;

　　5) 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成土地确权。

　　1.1.2、开发建设阶段

　　房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目前期准备阶段、项目施工执行阶段和项目竣工验收阶段。

　　(1)项目策划设计阶段

　　首先，房地产企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年)。此后，房地产企业应提交申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图，并申请办理《建设工程规划许可证》。

　　(2)项目前期准备阶段

　　房地产企业需与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同。根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》。

　　(3)项目施工执行阶段

　　房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。进入项目施工的阶段，从施工准备、到工程开工、施工、竣工完全由建筑施工单位主持，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。

　　(4)项目竣工验收阶段

　　项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。

　　1.1.3、房产销售阶段

　　房产销售分为预售与现房销售两种，目前我国期房销售额占比约在80%左右，预售是我国主要的房屋销售方式。

　　1. 销售(预售)条件

　　2009 年修正的《城市房地产管理法》规定了预售许可制度，商品房预售须符合以下条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;持有建设工程规划许可证;按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期;向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件： (1)企业主体资格合法。现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;(2)用地合法，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;(3)规划、建设手续合法，持有建设工程规划许可证和施工许可证;(4)符合工程质量标准，已通过竣工验收;(5)保障被拆迁人的利益：拆迁安置已经落实;(6)达到基本使用条件：供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件;其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期;(7)物业管理方案已经落实。

　　2. 销售(预售)流程

　　房地产企业商品房预售的主要流程如下：

　　在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。