核心观点:
2017年全球REITs总规模已超2万亿美元,其中上市REITs占总规模的90%,约1.8万亿美元。美国作为REITs最成熟市场,目前上市REITs总规模为1.19万亿美元,约占全球的65.7%。
REITs收益由价格变动及分红所组成,持续稳定的分红收益是REITs总收益保证稳定的关键,近年来持续稳定在4.5%-5.5%的水平。
REITs与债券类资产(利率债)的相关系数为0.22,REITs与权益类资产的相关系数为0.51,因此,作为一种组合资产,REITs可在一定程度上对冲权益类、债券类资产风险。
一、海外房地产投资信托(REITs)市场
1、最近十年全球REITs增长迅速,美国规模占全球六成以上
作为房地产投资的替代品,房地产投资信托(REITs)是大类资产配置中用于平衡组合风险收益的重要另类投资品。2008年至今,全球上市REITs规模年复合增长率达17.8%,截至2018年8月,全球上市REITs总规模为1.8万亿美元。
自1960年诞生以来,目前全球已有37个国家或地区设立相关法规并建立REITs。美国作为REITs最成熟市场,无论在数量上还是规模上均占全球主导地位,截至2018年8月,美国上市REITs估值1.19万亿美元,占全球REITs总规模的65.7%。
2、权益型REITs占市场主导地位,是资产配置的主要选择
海外REITs按经营模式可分为权益型、抵押型两类,前者直接持有不动产,租金是其主要收入来源;后者将资金通过借贷给房地产开放商,或购买抵押贷款、抵押支持证券,以赚取利息为主要收入来源。海外REITs发展早期,市场主要以抵押型为主,但随着时间推移,目前权益型已占主导地位,规模比例占总量的96.8%。
权益型REITs标的较为多样化,市场整体业务类型分布较为均匀,由于以稳定租金作为主要收入来源,其收入波动性比抵押型REITs更稳定,是配置REITs资产的主要选择。以美国为例,上市REITs主要业务类型中,零售、住宅、办公、医疗保健、基础设施5种业务类型分布均匀,共占总规模的62%(2017年数据)。与此同时,从典型上市REITs历年净利润来看,抵押型REITs的波动较大,使得该类REITs资产的整体风险收益不如权益型REITs。
二、海外REITs收益特点及影响因素(以美国的数据为例)
1、稳定分红是REITs的收益基础
REITs收益由价格变动及分红所组成,在绝大多数年份,其年度收益高于美股普通权益资产。数据显示,在过去的18年中,美国REITs年收益率仅有4年低于以标普指数代表的权益类资产,此外,在2003-2007、2009至今两轮股市上涨周期中,投资REITs的年化收益分别为32%、23%,而同期投资标普指数则为17%、21%。若是以含分红再投资的全收益指数为标准,在两轮上涨周期中,投资REITs的累计涨幅分别为200%、420%,而同期标普累计涨幅分别为90%、350%。
事实上,持续稳定的分红收益是REITs总收益保证稳定的关键。通过比较美国REITs价格、全收益指数的走势,我们发现,投资REITs取得的高收益主要是由其持续分红并再投资贡献,尤其在REITs价格上涨周期中,这部分再投资的累计分红进一步放大了总投资收益。若以2000年投资REITs计算,至今仅有约40%的比例属于股价部分,而同期投资标普指数该比例约为70%。实际上REITs持续稳定的分红,一方面得益于分红的税收优惠政策,另一方面由其经营模式中稳定的收入作支撑。数据显示,自2000年以来, REITs分红收益率基本稳定,近五年来维持在4.5%-5.5%的水平。
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