九龙仓“女当家”李玉芳:国内市场还需一些时间去栽培

谦卑很重要

时间还是不够用，拍照环节不得不提前，于是大家只好边拍边聊。

谈到最近的市况——在经历了3年的萧条期后，香港零售业正逐渐复苏，唯独外部市场环境不太明朗。

“本港来说，我还是有点担心，因为人民币在贬值，当然会影响到内地游客的消费欲望，明年大家都会比较悲观。”李玉芳觉得，悲观是合理的，因为国际大环境的坏因素很多。

但是目光也要放长远，“其实我们开门做生意，不能单靠单一类型的游客。“李玉芳说：“我们的团队会到海外去推广，例如韩国、日本、菲律宾，甚至是泰国、印尼以及印度。”

在国内也是一样的道理，李玉芳的团队目前正努力面向广阔范围拓展客源。“不只以市为中心，我们的推广是以省为中心的，希望把隔壁省市的客人都吸引过来。”

另一方面，也不能依靠任何某个特定客群。比如海港城就不能单独看成是一个旅游点，“海港城四成的客户是游客，另外六成依然是本地人。”

“只要继续有游客，和本地人方面有一些很结构性的需要，就有人流。”李玉芳说：“每个人的消费多多少少对我们都是一个增长。所以在游客消费金额变少的情况下，我希望游客数量能够变多。”

“做你的手下一定很累。”

李玉芳没有否认：“因为现在in和out是按每三个月来计算的。你今天觉得自己很厉害，可能明天就已经过时了。”

“我老板教的，要把你的目标定得高，你需要跃高一点才能达到。目前九龙仓要论很成功还没有达到，只不过是数字可以同股东交代，谦卑仍很重要。”

事实上，李玉芳一直在摸高前行，自1984年加入九龙仓，19年后凭借努力成为当时罕见的蓝筹上市公司女性董事。直至今日，她仍保持着先锋的时尚理念和生活方式。

拍摄途中，为了显得更有气色，李玉芳临时从同事手里，挑了一支少女粉色号的口红涂上。

没想到，竟很搭。

在分拆上市之初，九龙仓主席吴天海曾言，“这次分拆很重要的一个理由是为了给市场多一个选择”。业内专家也表示，九龙仓通过此类分拆，未来可以在资本市场上借更大的力。但从近半年来的业绩表看来看，“借力”的作用尚未有所体现，反而其业绩颓势却渐渐显露出来。

易居研究院财经评论员严跃进对媒体表示，从九龙仓本身来看，此类企业依然面临很多问题，类似苏州等区域市场的楼盘降温以及严厉的限价措施，对于此类地产项目数量相对不多的房企来说，业绩波动是正常的。严跃进判断，如果下半年政策适当放松，九龙仓还会有新的市场机会存在。

土储不足 内地布局难施展

安居客首席分析师张波向媒体分析指出，九龙仓置业从九龙仓拆分出来，的确会对九龙仓的业绩有所影响。但是九龙仓本身的业绩，尤其是房地产业的业绩盈利放缓，主要还是因为他在大陆地区的拿地和销售相关。张波认为，以目前九龙仓的布局和拿地规模来说，很难与国内一线品牌房企相抗衡。

事实上，九龙仓的拿地策略与港企普遍存在的谨慎拿地态度不无关系。从曾经的香港首富、长江集团创办人李嘉诚出售旗下内地房地产项目开始，新鸿基地产（HK：00016）新世界中国地产（SH：600628）、华人置业（HK：00127）、中渝置地（HK：01224）等港企，纷纷对内地市场发展策略进行调整，缩减内地土储规模。

早在九龙仓2015年半年业绩发布会上，时任九龙仓集团有限公司第一副主席、九龙仓中国地产发展有限公司主席的周安桥表示，“九龙仓目前进入内地15个城市，布局会慢慢减少到一半，集中到七八个城市。”

九龙仓2012-2018年上半年土地储备图表

这一决策最直接的体现于九龙仓集团的土地储备上。据其2018半年报显示，九龙仓集团继续奉行审慎的土地采购政策，并策略性聚焦于一线或二线的关键城市，以取得优质土地储备及预期回报。2018年上半年，九龙仓集团在苏州、杭州、佛山及广州购入共计十幅土地，截至6月底，九龙仓集团土地储备仅维持在380万平方米的水平。而2012年，在九龙仓集团内地扩张极盛之时，这一数字曾高达1230万平方米。

对于九龙仓集团的拿地策略，吴天海称，其实九龙仓上半年拿地已经有所提速，他表示，“下半年内地资金紧张，投地的竞争可能没有过去紧张了，九龙仓也比较有机会在一线城市拿到地”。

但九龙仓置业在拿地方面却表现出完全不同的观点，九龙仓置业副主席李玉芳在2018年半年业绩会上表示，“内地的资产将陆续退出，九龙仓置业不再买新的地，收租物业或酒店有机会也将出让。”

严跃进表示，九龙仓作为到内地积极投资、规模相对较大的港资企业，战略上相对积极。但对比这两年内地黑马类型的中小企业，其现阶段所表现的土地储备规模确实不足，后续还需要通过积极购地和并购来实现战略投资的扩张。

上游财经专家顾问江瀚向媒体强调说，现在房企要做的更多的是稳定自己的发展实力，稳定现金流。如果土地储备拖累和影响整个企业的现金流，依然不会有好的发展结果。

分拆上市之后，九龙仓集团与九龙仓置业逐渐分道而驰，最终是否能达到1+1等于或大于2的效果，目前来看形势不容乐观。如何调整好土储策略加快周转速度，是其下半年紧要考虑的问题。