九龙仓“女当家”李玉芳:国内市场还需一些时间去栽培

以下为媒体对九龙仓集团副主席兼执行董事李玉芳女士的专访实录：

媒体：香港有受到电商的冲击吗？

李玉芳：香港也有电商，但有时候亲自去买东西也是一种乐趣。我下班去减压的地方就是city'super（高端精品超市）。我会去发掘一些新的食品，新的调味料。

而电子商务，对消费者来说始终是隔着屏幕来看一个东西，感觉不够真实。所以对香港来说，超市或者精品超市是有得做的。

媒体：注意到海港城已经不光是一个购物点，九龙仓要把它变成一个真正的旅游点，这样是为了更加可持续吗？

李玉芳：就是旅游点，但可能不只是说旅游点这么简单。

目前海港城差不多四成的客户是游客，另外六成是本地人。因为基本上海港城有很多办公楼、住宅还有酒店，它关上门也有5万人在里面办公生活，我们照顾这么多人的需求也是一笔大生意。

所以香港本地人对我们来说很重要，因为游客的数字经常有变数，但本地人比较稳定。我们开门做生意，不是想着任何一个类群，我们是想着很多种类群，游客只是其中一种。

同时，老实说我们看游客只能看一个总数，我们不知道游客到底是老中青哪代人。现在很多人都说cross generation（交叉世代）。所以对我们来说，我们一定照顾不同阶层和年龄层的喜好，再去考虑商户组合。

九龙仓的宗旨就是，你进来商场不一定买东西，可以看海景，呼吸一下新鲜空气。例如热的时候可以进来吹一下空调，看一下艺术品，在心态上有一种释放。我们就是这个目标，所以我们尽量照顾到不同年代的人。

另一方面，游客确实很重要。因为香港是东方之珠，灯红酒绿，夜晚的景色很美。我想你从月球看下来，你可以看到香港晚上很亮，到晚上9点钟还是很亮。如果你看外国的城市，8点钟已经是黑黑的。

我们就是希望游客来的时候，能够有海港城这么一个地方让他选择。

媒体：海港城酒店这边生意应该也很好？

李玉芳：我们酒店，在香港来说入住率很高。黄金时期的入住率是100%，就算不是黄金时期都能超过80%、90%。

媒体：担心香港目前零售市场的发展吗？

李玉芳：本港来说我还是有点担心，因为人民币贬值会影响到内地游客的消费欲望。

当然，我们一贯来说已经不是靠单一类型的游客。我们有一支专业团队，到世界各地去推广海港城、时代广场等，韩国、日本、菲律宾都是我们很大的市场。我们甚至已经去到泰国、印尼、印度去推广，希望能够拓宽我们顾客的层面。

最重要是能够有多点游客，每个人的消费多多少少对我们来说都是一个增长。不一定是大单，小单集聚都已经足够了，所以我很欢迎所有游客来。目前在这样的环境下，他们是不是比以前消费少了？可能有这样的情况，所以我有点担心。但事实上你能发现，当你做游客的时候，外出消费的心境就比在自己本土消费开朗。

媒体：目前内地很流行“消费降级”，九龙仓对于内地这个零售市场怎么看？

李玉芳：我们最近在内地开了长沙IFS，成都IFS开业快5年了，重庆IFS开业一年多。我们在东北还有大连时代广场，上海也有大上海时代广场。如果仅观察最近这几个月的销售额，我们商场的生意是没有什么变动。

但我们察觉到，国内的中产阶层（以年轻人为主）确实是增大了。他们接触的世界大了，他们的口味有了不同的变化，他们很喜欢新鲜的事物，有强烈的消费欲望。

国内暂时来说，只要你的商场有足够的号召力，而在临近的省没有这么有体量这么有质素的商场的时候，我们就能从隔壁省市把人流都吸引过来。所以我们的推广不单只以市为中心，我们会以市周围的县，或者以整个省为中心点。

香港是一个很成熟的市场，但香港人口味成熟得来是比较有个性的，因为他们接触的牌子很多，在这里，可能有些衣服的牌子在其他地方连听都没有听说过。当然国内市场还需要一些时间去栽培，但是以我们这些年来的经验，可能感觉国内的同胞已经非常年轻化，也敢试新，开始慢慢接受新的刺激。

例如一些设计师品牌的接受程度已经很高了。他们可能受网红们的带动。我们叫KOL，网红效应。

媒体：在商业运营中，您认为最重要的一件事是什么？

李玉芳：我说一个很重要的东西，做一个商场的经营者，雕塑在很多商场都有，但是品味是否到位，和品味好不好会有差别的。我最重要的一件事，做任何事都有品味。

好的品味很重要的，而好的品味是怎么来的？是靠我们长时间去积累。为什么九龙仓能够比较特殊？就是品味。这个东西很重要，没得教的。公司同事有时候会拿方案出来给大家看，大家互相研究。如果那个东西没品味，就一定不做。我们所有拿得出来的东西，一定是要好品味，还有一些前瞻性。

就像我们2013年搞的“大黄鸭”，为什么这个黄鸭能够这么轰动，是世界性的轰动？其实这个黄鸭很多年前在悉尼跟大阪都有做的，但是他们没那种气氛。气势也很重要，因为没有推广活动的推动，就摆个东西在海里，人家怎么知道你想表达什么？

但是我们不同，2013年的时候我们怎么做？感情的带动很重要，因为大部分香港人小时候，都有小黄鸭在沐盆里面，爸爸妈妈叫你不要吵，乖乖冲凉，这只鸭就在浴盆里叫。

这是每个人童年的回忆，他们对这只黄鸭有一种感情的联系。所以我们做什么推广活动，或者要做艺术品或者什么都好，都要有感情的牵动。你没有感情的牵动，就是石头一块。

同时，你如何演绎这种牵动也很重要，不是只是这样，好像这个黄鸭怎么牵动的？我们在海港城外面摆了很多大大小小的黄鸭，让小孩子可以骑上去。我们同时做了很多短片放上Youtube，告诉别人我们黄鸭的概念是什么，黄鸭是怎样诞生的，那只黄鸭是如何从葵涌游过来的，这就像一个故事一样。

还有我们成都IFS的大熊猫艺术装置，一开始我的同事说做熊猫的时候，我说有没有搞错，还做熊猫？我说当时四川来说来福士是做熊猫，无数人也做熊猫，熊猫已经泛滥了。后来大家讨论出来方案，还是要做。因为熊猫在国际舞台上是代表中国，熊猫就等于中国，我们做这个东西的原因是要将国际舞台的反应带回来成都。

不是将成都带出去这么简单，我要将国际的效应带回来成都，让成都觉得自己是一个国际化的城市，自然我们成都IFS的地位也会提高。

媒体：开业的时候是怎么样的？

李玉芳：我们2014年开张的时候，在成都是一件大事，从来没有试过一个地产商这样一次性开了20万平方米的体量。

商场开业的时候，商铺就开了六成。有些牌子坚持自己的时间表，但大部分我们都去游说他们合作，一起开业。

同时，开业时我们做了一个慈善，找到很多国内的名人，也有国际的名人。国际的名人为什么愿意帮我们做一个推动？因为他们喜欢熊猫。当年我的团队也很努力，2017年我们走出成都，去巴黎，找巴黎第六区政府。我们推动红星路跟左岸很出名的圣日耳曼大道，结盟成姐妹街。

媒体：好像九龙仓成都IFS和附近的太古里项目，已经成了当地人和游客必到打卡的地方了。

李玉芳：是的，不过当时来说春熙路仍只是一个步行街，还不是一个高档的购物点，我们将这个趋势扭转了过来，让顾客觉得有一个高档的购物点过来了。接着加上太古里，那是古迹，我们是新建的，两相呼应，这个区基本上完成活化了。

地点很重要。例如，几十年前香港尖沙咀的旅游重点不是海港城，是弥敦道，弥敦道人流很多。海港城没有地铁能直接到，从最近的地铁站出来也要走很远。但当我们做得成功的时候，地铁也差不多能接驳到，下面加了一条延长的隧道。

一个项目如果能够做好一个地位，而且有良好的硬件加软件，就算地点不是这么理想，你都可以通过创造一个独立的新地点，促使很多交通自然地靠近这里。

所以，最重要就是无论怎么都好，懂得经营是很重要的。你说国内的商场大吗？有很多大商场比我们更大，但是你要如何将它经营成一个潮流的领先地位，就很难。每个人都希望去有型一点的地方，都不会想去一个无型的地方。所以经营很重要。

当然软件很重要。你的内涵够不够丰富？如果你能够做多个品牌的选择，你和品牌一起互动去搞很多推广活动，那你的地位就能一天一天地提升。

比如长沙IFS，长沙是一个新的城市，新的城市我们带了很多新的牌子过去。于是我们就找了KAWS这个艺术家。KAWS很出名，他的作品现在在一些国际的拍卖会上，价钱升得很厉害。他是一个很年轻的艺术家，也是一个开启潮流的带动者。

我们认识他的时候是2008年，他在香港的第一个展览会就在海港城举办。

媒体：你觉得现在长沙IFS，已经步入了一个比较好的轨道了吗？

李玉芳：是的，一个好的建筑物对一个城市会带来一个正面的影响，25万平方米，是一个大舞台。同时，我们长沙IFS的目标不只是长沙市，希望是整个华中区。

媒体：有人担心，九龙仓布局了太多非一线城市。比如长沙，他们觉得长沙就是吃喝玩乐很好，但是消费不会有像一线城市那么好的回报。

李玉芳：很多人都说长沙人的消费未必到位，但是这是可以刺激的。可能长沙人以前要去别的城市买东西，现在不用了，可以在长沙IFS买。