新城控股：策略重商 从土地储备布局看其规模化发展史

商业及住宅，高周转快速开发模式

　　拿地开工周期短，快速开发销售。在企业销售规模快速上升的背后是企业高周转的快速开发模式，在住宅开发上，新城操盘的住宅项目从拿地到开盘的平均周期一般为6个月，一年内可实现现金流回正。商业项目上，从拿地到开发建设，再到运营招商，平均不超过24个月。如2018年7月4日，新城控股竞得的住宅地块南宁GC2018-033地块，8月10日，就取得了用地规划许可证，项目案名新城·悦隽江山，从拿地到获用地规划证只用37天，8月30日举行了项目奠基仪式，同年12月11日项目首期2、8、12号楼开盘销售，从拿地到开盘不到6个月时间。在新城的企业年报中也显示，很多地块拿地当年就开始开发，如在新城2018上半年年报中，82块新增土地有27块已经处于在建状态。

　　存货周转率在0.5左右，高于行业平均水平。从新城的存货周转率也可以看出新城快速去化的战略，对比其他的龙头房企，在2013-2017年间新城控股的存货周转率一直维持在0.5左右，高于行业0.35左右的平均值。虽然在2017年由于拿地规模大幅提升导致存货周转率略有下行至0.51，但这并不是销售速度的下降，而是由于持续扩张的存货，如土地的大幅增加等，对于快速增长的企业来说，存货大幅上涨将为未来的加速扩张打下了坚实的基础。

　　土地储备充足，能够保证未来近三年的发展。截至到2018年12月，新城的土地储备达10028.96万平方米，若按照企业公布新城今年销售2210.98亿元，12236.81亿元的土地货值，按照新城销售近45%的复合增长率来看，这些土地储备将足够公司未来近三年的发展扩大。由于拥有充足的土地储备，高周转去化率，因此预计新城未来的销售业绩将保持持续增长，与此同时新增土地储备中三四线城市土地占比不断上升，企业在快速发展的同时，需密切关注三四线城市的政策及市场走向。

（房掌柜整理来自观点地产网、克尔瑞地产研究）