新城控股：策略重商 从土地储备布局看其规模化发展史

吾悦重资产与融资

商业地产在不断提速，也正因速度太快，留给新城腾挪的时间并不多。不断掏钱拿地布局吾悦广场的同时，新城显然也看到了其中暗含着的资金难题。

数据来源：企业公告、观点指数整理

不难发现，自2016年开始，新城吾悦广场的数量开始出现了成倍数地增长态势。与数量快速增长同期发生变化的，是吾悦广场布局地点由一线城市逐渐转向了二三线甚至于四线城市。

2018年开业的19个项目里，无一位于一线城市，二线城市分布也是少数。除了南宁、南昌、长沙等几个二线城市外，其他均位于昆山、句容、慈溪等三四线城市。

包括这些在内，目前新城目前布局吾悦广场中，三线城市已经数量占优，与一二线城市总和相当，二者各占总量约四成，三线以下城市的布局数量则占两成。

吾悦广场不断向三四线城市下沉的布局路径，其背后更深层的原因在于，对于追求商业规模的新城而言，一线城市的土地成本是其“难以承受之重”。

在一二线城市土地成本走高的情况下，想要用同样总量的钱达到迅速扩大规模的效果，新城除了想办法拿更便宜的地外没有太多选择。

迅速扩张之后，新城所要面临的资金问题，远不止土地成本这一个。虽然说新城已经把拿地的钱掏出了口袋，但大多数吾悦广场要走到最后落地开业甚至盈利回血还有一段很长距离。

吾悦广场2018年投资情况

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业绩报告显示，截至2018年上半年，新城在吾悦广场上共投资了40.34亿元。按2020年开业百座吾悦广场的目标来算，新城还有将近50座吾悦广场在排队等待建设开发中。从目前数据来看，每座吾悦广场的预计投资总额均不小于20亿元，最高超过30亿元。

以此估算，剩余那50余座吾悦广场要按计划在2020年前顺利开业，对于新城整个资金链而言是一个不小的压力。

这一压力在刚刚过去的2018年尤为明显。

2018年，新城公开发行了五次票据和债券，其中与吾悦广场开发相关的融资就占了四次，总金额达到31亿元。

2018年刚过，新城便再次宣布发行10亿债券，以用于补充商业地产营运资金，主要用于西安沣东吾悦广场、重庆吾悦广场及南宁吾悦广场的开发建设。

2018年新城融资情况与资金用途

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曾有市场评论说，刚刚过去的2018年是已经过去十年里最差的一年，但或许是未来十年里最好的一年。那么，如何能够在未来不容乐观的形势下找到足够的商业地产发展成长空间，或许将是新城未来最大的挑战。