存量5821万平！粤港澳大湾区9城去化数据深度揭秘！

肇庆

肇庆，作为大湾区规划范围内的城市之一，但政策利好却低于预期，并且肇庆还是目前湾区唯一不限购的城市，房价也尚属于湾区城市之中的洼地。

据克而瑞数据显示，肇庆四月上半月一手住宅成交套数1801套，成交面积19.63万平，环比三月上半月提升了15.7%，成交均价7728元/平，价格比上月却减少了108元/平。

量涨下跌的肇庆，库存情况又是如何呢？

截至今年3月，肇庆一手住宅库存量616.22万平，去化周期高达20.8个月，去化压力十分之高。

事实上，肇庆在近些年来政府大量供地，单宗地体量皆在百亩，更有800亩超级大盘，供应端如此旺盛，但需求层面却无法及时承接，广、佛外溢客户在途中就已被三水、大旺提前“拦截”，肇庆俨然成为外溢“东风”最末端，而本地需求更是趋于饱和。因此肇庆楼市目前去库存压力较大。并且根据资源局的通知调整，20多个月的去化周期，当地政府应该适当减少供地情况了。

目前，肇庆暂未发布2019年供地计划，但从肇庆之前发布的《肇庆市住宅用地中期（2017-2021年）供应计划》来看，肇庆的供地实际上从2017年以来，已经在逐年减少了。2019年住宅供地计划约290.84万平，2020年计划供地277万平，到2021年计划供地仅为260.16万平。

据肇庆自然资源局解读供应布局，其中端州区、四会市、高要区、怀集县等供地保持持平，而鼎湖区则需要增加住宅用地保持房价；高新区之前都是供应工业地较多，近几年则会著增加商住地供应量，加快产城融合。封开县、德庆县等为了保持房地产市场平稳健康发展，住宅用地供应量会适当的减少。

中山

中山地理位置上，北接广州市番禺区和佛山市顺德区，西邻江门市区、新会区和珠海市斗门区，东南连珠海市，东隔珠江口伶仃洋与深圳市和香港特别行政区相望（在建深中通道），故而中山在产业、人口、楼市等多方面受益于广佛、深圳、珠海等辐射外溢。

据克而瑞数据显示，中山4月上半月一手住宅共成交2195套，成交面积24.44万平，环比三月上半月增加了17.4%，成交均价13405元/平，比上个月提升了246元/平。

库存量方面，据克而瑞数据显示，截止至三月，中山一手住宅库存量951.24万平，去化周期11.49个月。那么根据自然资源部发出的通知，中山应该维持供地的平稳，那么实际情况如何呢？

目前中山暂未发布2019年供地计划，不过据去年发布的《中山市2017-2021年住宅用地供应计划表》显示，2019年住宅供地计划约259.7万平，包括存量的135公顷与增量的124公顷。

此外，还能看到，中山2020年住宅供地计划约255.9万平。然而，再往后2年的住宅供地计划则大幅减少，2021年住宅供地计划仅约131万平、2022年住宅供地计划仅约127万平。

江门

江门，粤港澳大湾区与粤西连接的重要交通枢纽。

在年后利好政策持续发酵之下，江门楼市也渐渐“燥热”起来，据江门住建局统计，3月江门全市住宅共成交4335套，环比上升50.3%，同比上升30.1%，出现明显上涨趋势。

截至3月底，江门蓬江、江海两区待售一手住宅余107万平，若按过去半年的销售速度来算，在不新增供应的情况下，需15.9个月才能卖完，去化周期属正常偏高水平。

在此情况下，近期官方披露的2019江门供地面积仍出现大幅增长，公告显示，今年江门用地供应总量达586.1万平，较去年增长了117%。

不过，其供地主要优先保证教育用地和重大产业项目的土地供应，重点支持和保障民生工程项目用，商住用地仅达173.3万平，占比总供地量的29.6%，宅地之稀缺也可见一斑。

作为房价仅高于肇庆的大湾区的洼地，在承接广州、深圳等湾区城市产业转移之后，人口也持续净流入江门。虽说在限购政策的作用下，外来投资客早已退场，不过在新增人口的补充之下，江门整体市场相对平稳。

（来源自克而瑞广州区域）