东莞住宅市场恶化 均价8516元/平米结构性上扬

    一、一周经济运行和房地产动态

    社科院发布《住房绿皮书》：明年政策或有限调整

    中国社会科学院12月9日发布的《住房绿皮书》对明年我国住房市场做出了预测“2012年将是住房市场调控措施充分发挥效应的一年。从严调控的基调不变，人们对住房价格下行的预期增强而减少购买，导致房地产开发商资金压力趋紧，住房投资、住房市场成交量和价格（保障房除外）都将承受更大的压力。”

    商品房限购令即将到期  海口、广深表态将继续

    住建部在近日向各地喊话，要求延续楼市限购政策，海口、广州、深圳等3地对此作出表态，已有明确态度延续限购令，但青岛、石家庄等城市的态度比较模糊，这些城市的相关部门表示，限购政策是否延期需视国家宏观政策而定。

    2012年3月起东莞全市存量房将“明码标价”

    2011年第19次市长办公会议审议并原则通过了《东莞市应用房地产评估技术规范存量房税收征管工作实施方案》。《方案》提出，我市将依据房地产评估技术以及信息化手段，全面规范存量房交易税收管理，充分发挥税收职能作用，促进房地产市场的健康发展。明年1月，我市将建立存量房交易价格评估系统，并计划明年3月投入正式运行。这样意味着东莞对存量房进行“明码标价”，二手房交易的“阴阳合同”将面临终结。

    东莞商品房销售是否规范  全市将全面开查

    12月12日至12月16日，市住建局、房管局和物价局将开展一次全市目前所有在售(含预售、现售)商品房销售现场专项检查。对于本次检查中发现存在问题的商品房项目，检查组即时向房地产开发企业出具整改通知书，要求其在规定时间内进行整改。经检查销售现场得分率低于60%的，将收回该项目的预售(现售)证书。企业整改经复查符合要求后，方可恢复销售。

    制造业运行放缓   11月PMI创32个月新低

    2011年11月份数据显示，中国采购经理人指数(PMI)从10月份的51.0降至11月的47.7，创32个月新低，中国制造业运行放缓，下滑速度为2009年3月以来最大。制造业重现收缩，原因是产出与新接业务大幅减少。最新调查还显示，价格压力明显缓和，平均投入成本16个月以来首次出现回落。制造业厂商也相应大幅调低产品出厂价格。

    二、土地市场

    1、上周无土地成交信息

    2、本周待拍土地：邻深区域凤岗、塘厦皆有优质地块出让

    本周（12月12日-12月18日）东莞市国土资源局有2宗商住商服用地将进行网上交易，2地块均毗邻深圳，其中凤岗镇雁田村地块占地面积66669㎡，位于雁田村雁鸣湖山庄旁，起始楼面地价2363元/㎡，附近有佳兆业水岸豪门、蓝山锦湾、翠湖豪苑等大型社区，居住气氛浓郁，周边配套相对完善；而一直是开发商争相进驻的塘厦，也有一宗32002㎡的地块出让，位于塘厦中心区，容积率不超过3，起拍楼面地价为1469元/㎡，两宗优质地块或会迎来大牌开发商竞夺，为低迷的土地市场吹来暖风，值得期待。

    3、上周土地出让公告信息：东莞大道东侧大体量地出让  横沥流拍地再度入市

    上周有2宗土地出让公告消息，其中引人关注是城区占地10.5万㎡的商服用地，起价总价达到15.6亿元，是东莞近年以来起拍价最高的地块。据悉该地位于东莞大道东侧，预计是民营经济总部大厦的用地，最终卖家尚需观察。而占地近9.5万㎡横沥镇村尾社区地块为旧地重推，继11月流拍后，重新进入市场接受考验。

    三、房地产市场

    1、上周无楼盘新增供应

    2、成交情况

    2.1商品房整体签约情况：市场继续恶化  住宅价格坚挺成最大亮点

    瑞峰置业市场研究部监控数据显示，上周东莞商品住宅签约持续萎缩，合计签约面积仅3.49万㎡，环比再次大幅下降35%，日均成交仅46套，比前一周减少30套，再创春节以来新低；据不完全统计，2011年以来住宅每天成交约138套，11月每天成交约105套，进入12月至今下降为55套/天，可见12月东莞楼市完全转入冬季。

    经过4年成交最差的11月之后，东莞住宅市场观望情绪更浓，12月有可能再成为“最差”的12月。上周唯一的亮点是住宅均价受结构性支撑，逆市上升13个百分点，但预计价格坚挺局面很难维持长久，价格小幅回调预期加强。非住宅连续两周回升之后上周下跌，成交177套，比前一周减少77套，面积约为0.67万㎡，环比分别下跌3成和4成，成交均价亦同期回落，为16417元/㎡，属于正常水平。

    2.2 住宅成交量价走势： 成交量再度萎缩  均价8516元/㎡结构性上扬

    上周东莞住宅签约量继续萎缩，连续两周打破春节以来最低成交量，市场恶化态势不容乐观；均价8516元/㎡9周以来最高，福利房签约减少是价格上扬的最主要原因。在政策没有太大的改观情况下，观望情绪短时期内难以打破，但随着元旦又一重大营销节点的来临，开发商迫于冲量的压力，将有一定幅度的让利空间，未来价格小幅下降的可能性较大。

    2.3 区域住宅成交：南城重回榜首位置  各镇区以自然成交为主

    阔别一个月之后，南城重回区域住宅成交榜首位置，共成交51套，以刚需户型为主，套均面积约119㎡，签约均价8774元/㎡，凤岗、大朗、常平、万江分列二至五位；套均签约面积分别为94㎡、88㎡、77㎡、88㎡，以中小户型为主。纵观全市各镇区成交，以自然成交为主，没有楼盘开盘或加推，且受大环境影响成交都不乐观，各镇区众多项目甚至区域都零成交。

    2.4 商品房各物业类型签约情况

    2.5 个盘成交排名：碧桂园摘桂  居益公馆次席

    2.6楼盘活动：样板房开放、加推新品、优惠促销等暖场活动为主

    进入12月第二周楼盘活动比较平淡，如业主答谢会、样板房开放、加推新品、特价房、优惠登记等暖场活动为主，没有大型活动闹周末。近期东莞房地产市场观望情绪浓重，楼市成交持续低迷，开发商推货热情也受到一定的打击，上周新增供应为零，双方进入博弈期，这种状态，预计在要圣诞节和元旦前后才有所改观。

    3、新开工工程: 环比大幅下降   新开工回归平淡

    继前一周新开工井喷之后，上周项目新开工回归平淡，新开工住宅面积约12.79万㎡，环比大幅下降66%。怡海花园和富通圣堤雅2项目均为新项目。其中万江新开工的为富通•圣堤雅，是富通地产2011年布局东莞的重点项目，也是继天邑湾后富通在万江区的第二个项目，将给市场带来什么惊喜，值得期待。

    总结：

    1、市长办公会议上提出了明年3月起，东莞全市存量房将“明码标价”，二手房交易的“阴阳合同”将面临终结。此外，住建部在近日向各地喊话，要求延续楼市限购政策，海口、广州、深圳等3地对此作出表态，已有明确态度延续限购令，但其他城市尚在模糊回应。

    2、本周邻深区域凤岗、塘厦皆有优质地块出让,起拍楼面价分别为2363元/㎡和1469元/㎡；民营经济总部大厦规划用地终于出炉，起拍楼面价2433元/㎡。

    3、上周无项目新增供应。

    4、上周东莞住宅签约量继续萎缩，连续两周打破春节以来最低成交量，仅成交3.49万㎡，日均55套，大大低于年内平均水平，市场恶化态势不容乐观。

    5、上周东莞楼盘活动比较平淡，以业主答谢会、样板房开放，加推新品、优惠登记等暖场活动为主，没有大型活动闹市。市场观望浓重，楼市成交持续低迷，开发商的推货热情也有受到一定打击，上周新增供应为零，这种状态或在圣诞节和元旦前后才有所改观。

    6、上周项目新开工回归平淡，新开工住宅面积约12.79万㎡，环比大幅下降66%。