中原快评：中央经济会议定调 明年调控继续从紧

　　中原集团研究中心认为，房产税的试点存在优化空间，而从长远来看，房产税的推广对于楼市调控具有积极意义。第一，可以稳定市场预期，房产税是一项长期成本，将有助于使市场形成理性的需求，结合交易环节成本的提升，可以有效控制房地产的投资投机需求，同时有利于房地产市场价格的稳定。第二，可增加地方财政收入，一定程度上减少地方对土地出让金的依赖。此外，目前因财产性收入而导致的贫富差距的扩大将有望通过房产税改革而得到控制或缩小。

　　方向二：中端住宅靠市场

　　会议中还提出了“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”。如何扩大有效供给一直是市场调控的难题。由于2010年全国房屋新开工面积已处高位，按照从开工到上市6~12个月的建设周期计算，今年秋季理应有大量供应。但据中原监测，今年以来主要城市市场供应节奏并未加速。1-11月，重点城市新房供应面积较去年同期减少11%。除上海新增供应量较去年持平，成都增加33%外，其余城市的新增供应均出现不同程度的萎缩。重庆的新增供应降幅达44%，其次为杭州，降幅为19%。进入传统的“金九银十”，由于持续的需求限制使房企的观望情绪日益加重，开发商推盘更趋谨慎。

　　今年 1-10月，全国房屋新开工面积160362万平方米，在去年高位的基础上继续稳步增21.7%。由于去年的有效供应尚未推出，预计在2012年新房市场将迎来供应高峰，供应增大将使得调控效果进一步显现。

　　然而长期供应是否能够持续有效推出还要看中央、政府、企业在土地市场的博弈结果。今年以来，中原监测的重点城市住宅用地出让量和供地计划完成率同比均现下滑，而同期房企“弃购”现象频现，这些均将影响到中期的住宅供应。

　　图1 全国商品房新开工面积及同比增速(2008-2011年)

　　方向三：低端住宅靠保障

　　保障房建设一直为近三年来中央经济工作会议精神中的重点。本次会议中对保障房的表述为“继续加大对保障性住房的投入、要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难”。与2010年中央经济会议的提法比较，已不再强调“加快推进”，显示出决策层对于保障房的建设探索也在反思。

　　截至11月底，就各地上报的保障房开工率来看， 1000万套保障房已全部开工。但住建部于10月下旬开始的各地督察中却发现了一些问题，包括保障房开工率、资金筹集和使用情况等。对此，住建部表示对于“十二五规划”中后续的2600万套，届时会根据调查情况进行调整，2012年新开工的保障房项目将小于2011年的1000万套。