东莞的成交量触底反弹
东莞是住宅成交量是290万平方米,环比2008年下半年增幅约45%,同比增幅84.5%,同比07年上半年仅下降5.5%,接近2007年上半年的水平。当楼价下调30%后,经济危机的到来,国家政策层面需要房地产拉动内需,政策的修改,刺激楼市,刚性需求得到了集体的放量。奥运会后市场相对是回暖的,随着经济政策的调控,市场出现了跌落。我们认为在今年上半年的时候,随着市场信心的回升,企业搬迁政策落实,政策利好不断的出台,整个的刚性需求不断的得到释放。根据2008年房地产市场的调整,新开工面积现在放缓,2009年新增供应量没有大幅度放量,年后刚性需求的集中放量,后续产品供应不足,导致东莞房地产市场出现供不应求。
供需结构性失衡
以刚性需求集中释放快速消化存量的第二季度来看,自住型商品房70—130平方米供应量是4778套,成交量是11000套,造成市场上紧凑型自住户型可选择性缺失。
价增量缩
6月份普通住宅签约达到5523元/平方米,价格优略微上涨,增幅接近10%,受周边市场的价格见底回升影响,价格得到恢复和修正,价格上升后压力比较大,出现交易量萎缩收窄的现象,资金转向房产.
投资客现身
我们公司代理的几个楼盘中我们发现,从去年调查的几个项目来看,从去年下半年主城区几个以刚性需求为主的80—120平方米的楼盘投资客的比例从10%到上个月达到了20%—25%左右,说明投资客开始入市,资金出来后,转向房地产市场,预计CPI会抬头,城市中心区好的地段受投资客的青睐.
改善型住宅需求逐步释放,2008年以来改善型住宅需求一直受到压制,伴随着09年后出现的反弹航行行情,在第二季度出现逐渐释放的现象。南城市政府旁边的凯名轩、东城的帝庭园等豪宅项目销售非常的热闹。
精准营销成为新宠
有主题的生活方式、有个性、有精准营销成为市场薪酬。定位不清晰的楼盘项目遭市场抛弃,定位清晰的楼盘受到热捧,如中信德方斯、大朗的万科金域蓝湾。德方斯是非毛坯修,因此我们认为降价结束了,取代的是精准的营销方式。如希尔顿广场项目,在市场不是很好的情况下,公寓销售压力比较大,因此我们果断的跟开发商协商,将前面的公寓产品变成了写字楼,最后变成销售一片火热,德方斯项目也是一样。
房地产行业情况
五大开发商市场占有率约19%,主要讲的是行业的集中度越来越高,品牌的效应越来越重要,市场格局逐渐明显。目前,通过一轮又一轮的洗牌和调控后,东莞房地产的份额越来越集中,主要还是集中在几个大的开发商。2007年下半年—2008年房地产影响相关行业,导致业务萎缩,企业亏损,业带来了大批中小企业倒闭潮,自我调整已经开始,很多企业撤出东莞,企业格局越来越清晰,出现重组局面。现在的格局也越来越明显,行业也越来越集中。
2023-10-20 23:53
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