瑞峰逄臻：上半年供需结构性失衡 竞争或将加剧

下半年预测

下半年房价不会出现大幅度的上涨，调整期可能还会持续二年

今年1—4月商品房均价大涨15%，第一GDP增幅只有6.1%，房价走势一明显与宏观经济相背离，应该与宏观经济走势同步，而有时也会逆大势而行，否则根基不稳。改善型住宅逐渐活跃：政府研究开征物业税通知，将住户的刚性需求等影响，投资需求不会完全的恢复，下半年依然不是市场主流。目前市场情况来看，以占据城市核心地段、宽尺度、一流硬件、完善商务配套及尽善尽美的管理服务的城市豪宅，因产品稀缺、私密性和自住型强的高端别墅产品为主的改善型住宅会随着经济见底陆续释放出来，并会得到市场的追捧，例如凯名轩、中信森林湖、御泉山等等。很多的客户购买这些楼盘还是担心CPI增幅过大，导致通货膨胀，因此就购买高端物业抵御通货膨胀。  

下半年开发量将会增加，2010年竞争压力增加

由于2008年房地产市场的调整，开发商暂停或延长项目的开工周期，导致08年到09年初的整体新开工量放缓，随着09年后的一波销售小阳春，使得开发商资金得到回笼，从过度悲观到谨慎乐观的心态转变，加之刚性需求释放导致2010年的竞争加剧。市场上成交好的楼盘客户群分析，选择楼盘区域理性，重点的将房产作为保值的工具。以前客户谈价格多少，哪里便宜就到哪里购买。客户调查的过程中，地段、产品、配套已经成为他们的首选，价格只是放在第三位，追求的是楼盘的品质和价值，因此要结合精准营销来做销售。

精准营销是下半年的主流

2009年楼市经过深度调整和存量消化压力的驱动下，精准营销年会成为亮点，从项目初始阶段，细分市场成为主流。城区销售依然好过镇区，尤其是成熟的地段，几大中心镇区的房地产依然乐观。城区由于城市地位和城市配套完善，教育资源、地段、经济都比较完善，配套比较成熟，因此主城区的房地产销售是东莞市区的热点，同样可以看得到，所谓的高埗是北部东莞城区，作为镇区来讲，中心的虎门、长安成熟配套及活跃的经济等因素，房地产业发展比较迅速，特别是松山湖因优越的自然生态环境及企业双转型所带来的刚性需求和其周边辐射镇区的大朗，房地产前景比较乐观。松山湖引进了部分企业，也占据了稀缺的资源，因此松山湖是重点地区。 

轻轨将成为拉动地产新的热点

以前很多楼盘在轻轨刚出来的时候，就打轻轨牌，目前来说轻轨和城际轨道和城市轻轨的交通枢纽和站点的设置逐渐明细，东莞大道正在招标，将以西部片区快速交界，带动西部片区，例如洪梅镇和东莞的换乘点都在洪梅镇是未来新兴的城镇，道窖、麻涌不能忽视，在明年个别的项目上市后会成为置业的热点。

国庆后政府可能会从紧相应政策

下半年经济会落在保增长方面，科技支撑和改善民生的政策带动新一轮的经济增长和CPI的增长，中国今年是60大庆，中国是政治导向的国家，目前国庆前后不会有大的动作，胡锦涛访问友国搞好关系，担心国庆期间产生一系列的问题，国庆后随着第二产业为主的实体经济的逐渐的恢复和稳定，中国政府会以从紧的政策打压房地产出现的虚高和泡沫。