中原李宝柱：一体化下松山湖可成南中国富人居所

中原地产事业部总经理李宝柱

开发商一般把自己的项目看成自己的孩子，做一个项目，如何挖掘一个项目的定位是很用心。松山湖作为南中国富人第一居所，是勿庸置疑的，这只是时间进程的问题。 现在虽然是在进程当中，但已经可以完全这样的定位，因为它符合这样的条件。

抛出这样的观点之后，我来论证自己的观点。一个就是轨道交通，建好之后我们跟深圳客户流进流出。

就拿香港和深圳来做一个对比，是分两个阶段，肯定是经济实力强的区域客户先流入经济实力稍微差的区域，比如说深圳的发展是可以依赖很多香港客在深圳周边投资。第二个阶段是07年高峰期的时候深圳客开始反击香港，这种轨道交通建好之后，肯定是先拉深圳客，回流东莞置业，其次当东莞客户成熟起来，就会再反击深圳，所以这是一个中原的观点。

第二个，中原一直认为在整个珠三角一体化大背景下，南中国第一居所定位下，中原还是莞深圈上，虽然我们尝试跳出这个区域，吸引广州的人，但是我觉得还是以莞深为主，在这个自然条件下形式广佛圈、莞深圈。

我围绕着三个关键词简单谈一下我的观点，第一松山湖有没有质素成为南中国第一居所；第二南中国珠三角一体化，这样大背景下，是否适合我们打造南中国第一居所；第三个就是富人第一居所。

做松山湖项目历史已经很悠久了，松山湖科技、山水湖定位，首先是科技，高新技术产业园区，第二个才是72平方公里占地8平方公里湖面，稀缺的资源和湖景，从第一个角度来说，作为高新技术产业园区，我们当时考察了广州高新技术开发区，这个是国家排第一的，他的开发模式先产业，再是地产开发，当时他是没有任何房地产开发，没有任何商住用地，在这两年才开发地产。

松山湖模式我是比较认可的，一边产业，一边房地产开发作为配合，两头并进的模式，从这个角度来说，8平方公里湖面，就是33个香蜜湖，珠三角松山湖不管是产业也好，国家级高新技术也好，还是资源也好，放眼整个南中国有这样的质素，出生名贵，具备条件去打造南中国富人第一居所的这样一个地方，并不多见。

松山湖可以定义为中国硅谷前提的产业链，也有1.5个西湖，33个香蜜湖非常美丽的湖居。

第二个是南中国，今年年初《珠江三角洲地区发展改革规划纲要》就是整个珠三角开始一体化的前奏，这个大背景也为我们提供这样定位的可行性，珠三角一体化整个是以广州、深圳两大经济实体，分珠江东岸和西岸重点来推进的，在这样大背景下，自然就形成在房地产板块广佛圈和莞深圈，一个是地理层面的一体化，轨道交通等等，第二个是经济一体化。第三个就是政治一体化，在这三个层面一体化的大背景下，也是有效地支持了松山湖成为南中国富人第一居所，在政府推动下，肯定会吸引首先是深圳，其次是广州、香港经济实力比较强的客户来松山湖置业。

第三点，富人区第一居所首先肯定是豪宅，是三个指标，首先是地段，其次是资源，最后是产品的品质，有好的建筑产品，这三个决定了富人区豪宅的前提，如果还想成为富人区，我们再加两个，五个因素构成富人区，第一个是不是有比较好的邻居，就是全城住在这里面的，不管是美国华盛顿湖也好，香港浅水湾也好，基本上有明星效应。这个因素在这个圈层营造因素后期也会往这个方向走。第二个是星级的配套，这个也是需要开发商和政府联合起来打造的。

这五个因素构成富人区，再看一下松山湖是否具备这样的条件，我们可以用KPI去看待松山湖是否已经具备南中国富人第一居所，松山湖已经具备了。