2011博鳌房地产论坛：新鸿基地产从香港到上海

　　编者按：十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。

　　【摘要】表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢，300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？

　　新鸿基地产正有意把香港发展多年的模式复制到上海，新鸿基地产在香港成功打造的IFC、ICC、凯旋门，上海一样不落。

　　目前来看，新鸿基地产的复制相当成功。上海国金中心就是一个典型案例，一期写字楼及商场已落成，二期写字楼亦于今年二季度投入使用，而租赁情况亦令人相当满意。

　　滨江凯旋门项目则是新鸿基地产在上海的重头戏，但由于受到市场严控的影响，入市时间一再推迟，如无意外，该项目会在10、11月面市。

　　除了上海，新鸿基地产在华东区域的南京、苏州、杭州及无锡等地均有项目相继推出。按照新鸿基地产的思路，公司的战线不会拉太长，最主要就是保住现有的战场，这很大原因是为了顾及公司几十年来塑造的品牌形象。

　　但这在某种程度上也影响了新鸿基地产在内地的扩张速度。“表面上来看，新鸿基地产的步伐很慢，但是其实也不慢。300万平米大部分用于收租，有多少个发展商有这么多？”新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪日前在接受观点地产新媒体表示。

　　邓维聪表示，新鸿基地产从1980年左右开始一路发展起来的，但新鸿基地产在香港盖了新鸿基中心、中环广场、IFC、ICC等需要历经30年才能做出来。在上海，步伐可能会快一点。

　　这话并不无道理。自1999年进入上海以来，新鸿基地产就在上海相继打造了名仕苑、中环广场、上海IFC（上海国金中心）、上海ICC（上海环贸广场）、滨江凯旋门，而这只是花了十年左右的时间。

　　邓维聪作为新鸿基地产在华东区域项目打造的主要操刀者，对新鸿基地产接下来的发展有着更深的理解与设想。

　　为了更为深入地了解新鸿基地产未来的发展计划，观点地产新媒体日前专访了新鸿基发展（中国）有限公司董事邓维聪先生。以下为采访实录：

　　观点地产新媒体：上海国金中心是您来到新鸿基地产首个操刀的项目，操作这么大的一个项目，是否有很大的难度？

　　邓维聪：其实这个项目分很多期，因为当中涉及很多物业类型，包括写字楼、商场、酒店等等。新鸿基地产从事收租物业和商业地产项目的开发就有20多年的经验，在写字楼、商场、酒店各方面都有对应的富有经验的专家，而且大家都是同事，所以协调起来不是太难。

　　当然，作为上海最大的综合性项目之一，操作起来也不容易。在项目动工之时，其实难度非常高，因为地块占地面积达数十万平方米，而且挖得很深。香港IFC的地盘堪称是世界最大的，但上海IFC的比它还要大。再加上不同类型的物业在同一个地盘里面，里面的每一个配合都非常困难，需要很多磨合的时间。

　　另外，IFC每期开发的项目类型都不一样，最先起来的是写字楼，接着是商场、酒店，再回到写字楼，到年底，复式公寓也即将面市，到时整个IFC就完成了，是一个分期竣工的大型综合项目。

　　进入招租阶段，尤其是写字楼招租方面，众所周知，写字楼市场的波动性很大，所以我们在时间方面要把握得非常好，还要跟客人接触，到底是与财经类、保险界还是金融界合作还要考虑。

　　幸运的是，过去一两年里，从招租到入伙，写字楼的出租情况包括租金都令人满意。汇丰已经进驻了一期项目，现在二期项目也有很多大的投行、银行进驻，目前的招租率亦超过六七成。

　　商场方面，基本上一期已经租满，入驻率达到90%多，只剩下一些很小的单位需要调整，二期项目预计明年入伙。二期原定为酒店配套，目前将建成商场二期。

　　我觉得公司这个决定是明智的。目前来看，现在和未来陆家嘴的酒店都会有一个很大的供应，经营起来并不容易，所以我们把它改成复合式公寓酒店，而原来的酒店配套、餐饮之类，全部改成商场。从公司角度来说，收入可能会好很多。

　　但是没有酒店也是不行的，所以我们在汇丰顶楼上面有个丽思卡尔顿酒店，共有200多个房间，至今已经开业一年多，入住情况也令人满意，此外酒店的餐饮、会议、婚宴等各方面也都做得不错。

　　总体来说，上海国金中心很幸运，时间把握得很好，同时可以整合各方面的专家共同来操作这么一个巨型商业项目。

　　同时，上海国金中心的落成，对整个陆家嘴的商业氛围改变也有所贡献，加上未来上海中心形成，相信未来陆家嘴会是一个非常好的地方。