楼市调控趋紧房地产加速洗牌 龙头房企业绩胜出

　　调控下，行业加速洗牌

　　8月8日晚间，房地产龙头万科A、招商地产发布了2011年半年度报告。上半年万科A实现营业收入199.9亿元，净利润29.8亿元，同比平稳增长了19.2%、5.9%；招商地产业绩更加喜人，中报营业收入和净利润同比分别大增15.90%、39.84%。受此利好消息刺激，次日在低迷市况中，万科A和招商地产联袂上涨，带动地产指数上涨了2.51%。

　　一半是海水，一半是火焰。中小企业业绩却令人堪忧：嘉凯城净利润同比降幅高达98.4%，渝开发、广宇集团和滨江集团业绩降幅也都超过40%。在半年报预告中，金宇车城预计上半年业绩下降381.91%至522.87%，津滨发展净利润同比降幅预计高达384.19%，泛海建设、万泽股份、鑫茂科技等也预计中期业绩高额亏损。“上半年结算的只有一些尾盘，没有新开盘项目，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少。”嘉凯城高层向记者解释道。津滨发展等公司也同样透露因可竣工结算项目减少导致业绩下降。

　　由此可见，调控重拳之下房地产行业加速洗牌，市场份额正在向龙头企业集中。许多业内人士断言，2011年将成为行业的洗牌年，一些中小企业将被大型房企从项目开始逐渐蚕食，直至被并购。反而是龙头公司市场占有率提升的机会，万科A上半年市场占有率由去年同期的1.86%升至2.67%的历史新高就是证明。

　　危机中，预期调控或局部放松

　　在大盘连续重挫的背景下，数月来萎靡不振的地产股反而成了股指的“稳压器”。8月9日房地产板块率先反弹，并最终带领大盘以红盘报收。尽管有万科A和招商地产靓丽中报的刺激，但也有分析师认为，当日地产股的耀眼表现，更多是来自于经济衰退担忧下对楼市调控放松的预期所致。

　　回顾地产股的走势，多数时间与政策预期相关。2009年一二季度楼市在购房优惠政策刺激下销量井喷，直接引爆了地产股的“阳春”，2010年4月份地产股在楼市严厉调控下持续下挫，而今年以来新一轮的政策高压令投资者更加悲观，已经元气大伤的地产股一直在低迷中震荡。近段时间，欧债、美债的恐慌情绪蔓延全球，市场对于后市的担忧加重，但业内预期受全球经济大幅下滑影响，或促使中国货币政策像2008年底那样提前松动，预计房地产政策也会局部松动。“在中央与地方博弈中，房地产调控有可能发生微妙变化。”广发证券分析师赵强称，“最乐观的情况是二三线城市限购升级被暂时延后，视后期国内经济情况再做决定”。

　　困难期，龙头企业避风险

　　目前房地产板块龙头股绝对股价没有再创新低，从相对估值来说地产龙头股PE为9~10倍左右，而2008年严厉调控时的PE也就10~12倍，从今年中报看龙头企业还能够保障2011年全年和2012年大部分的业绩，即绝对股价低、估值水平低、业绩确定性高。

　　天相投顾表示，在国内外股市大跌的情况下，市场在寻找股价、估值和业绩处于市场中相对更加安全区域的板块，同时也在寻找紧缩政策进入观察期，有可能受益政策微调的板块，而地产龙头股就符合这个标准。万科A、保利地产有望在这一轮行业景气下行过程中展现强者恒强的特点，逐步提升各自的市场份额。