魔方金喆：资金为什么到长租公寓行业？

长租公寓是过去一年最火热的产业风口之一。

2015年1月，中国住房和城乡建设部发文首次提出租购并举，2017年7月住建部联合国家发改委、财政部等九部委要求加快推进租赁住房建设，培育和发展住房租赁市场。2017年10月，租购并举写入十九大报告，相继出台的文件都表明住房租赁市场将会是未来解决房地产供需问题的重要手段。

一个细节是，魔方公寓每次的物业选取，投资方都会来考察，这一定程度上使得魔方对扩张更加谨慎。

长租公寓，当下的风口行业，有着巨大的发展空间和望不尽底的利益，行业乱象和挑战同在。市场需要建立规则者和足以坚持到最后的企业。

问题来了：行业规则建立者和坚持到最后企业将是谁？他们又具备怎样的基因和特点？这是一个备受争议的问题，长租公寓行业尚异军突起的阶段，也正是在政策的东风下，长租公寓行业快速发展，同时也带动了地产系、酒店系、中介系以及创业公司等纷纷入场。政府、开发商、互联网品牌、酒店、银行等各种力量交错盘绕着，各家观点不一，难分对错。魔方集团是典型的互联网企业，国内首家长租公寓，曾高调宣布盈利的企业。其发展轨迹或有一定代表意义，他们对行业问题在作出怎样的思考，对此，和讯房产专访了魔方生活服务集团副总裁金喆。

运营是资产证券化成功与否的关键？

魔方公寓，成立于2009年7月，对于这个近两年才逐渐火热的新兴行业，魔方公寓已是老牌企业，目前已布局北京、上海等20余个城市，为6万余名住户提供租住生活服务。这家自称“行业开业规模最大、经营时间最长”的长租公寓品牌发展至今的核心能力是什么？金喆在接受和讯房产专访时，反复提及“运营”能力是魔方公寓极其看重的，这从金喆一直强调人房比、户型、品牌溢价等方面可窥一二。最新的消息时，魔方公寓3.0产品规划了10种不同格局和特点的户型。

魔方生活服务集团是中国公共租赁业市场规模领先的“连锁长租公寓”运营商。

目前，魔方旗下已经形成了魔方公寓、魔尔公寓、9号楼公寓、V客青年公寓等系列公司子品牌，切入租赁领域的各个细分市场，为城市白领、精英、企业员工等各类人群提供多种租住解决方案。

金喆介绍，多品牌战略解决更多人群的租住问题。其中魔方公寓，为都市年轻白领提供长期独立居住的解决方案，客群年龄在22 ~ 35岁；魔尔公寓（中高端公寓）则为都市新贵提供自由舒适文艺的新精英生活，客群是新精英人群；另外还有9号楼（B2B企业公寓），定位是为企业提供住宿综合解决方案。

金喆提到“魔方自2009年布局长租公寓以来，规模已居行业首位。同时，魔方正在进行下一轮融资，规模将创集中式公寓新高。未来魔方会不断创新推进这一行业的发展。”

魔方公寓样板间

对金喆来说，运营的重要性并不仅限于此。金喆对和讯房产表示，“资产管理比较好的情况去做资产证券化，但一定要运营好，再去发，而不是处在风口上，我要去融资，这不是魔方想去做事情。言下之意，运营是资产证券化发展成功与否的关键。

魔方公寓CEO柳佳曾表示，“长租公寓运营最重要的核心是资产运营能力，落实到实操层面也就是提升平效——把房子租下来，合理地分割布局，推出贴心服务，打造社交服务和生态圈，以更高的租出比和更高的品牌溢价来获得租金差。”

在金喆看来，对于一个企业来说，运营是关键，“运营”的重要性影响了资产证券化的发展情况。