瑞峰：房价坚挺与日俱增 51万㎡土地或将上市

一、导读

1、宏观环境：楼市下半年或酿拐点  深圳首套房贷利率折扣回调  东莞修改城市总规通过

全国：7月15日上午，国家统计局公布的数据显示，1-6月份全国房地产开发投资环比下滑0.9%、商品房销售面积环比下滑5.3%；6月末商品房待售面积71416万㎡,环比减少770万㎡，可见房地产关键数据全线放缓，楼市热闹行情正出现降温迹象，下半年市场或进入短暂的调整期。

而土地市场也开始遭遇拐点，房企拿地发生微妙的变化，表现在1、央企直接拿高价地现象有所消减，转而与民企合作；2、有金融背景与业绩增长需求的房企在积极获取土储；3、地价开始有回落迹象；4、为规避楼市投资的金融风险，银行、金融机构对于房企的开发贷周期由2年期的中期贷款改为半年期短期贷。造成这种的变化的主要原因是：支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前二大关键因素基本走到尽头，继续支撑地价攀升的基础不复存在，预计下半年热点城市土拍热度将逐步回落，“高价地”现象将有所缩减。

另外，值得关注的是，7月14日深圳房贷优惠利率再度收窄，刚下调不到半月的首套房贷优惠利率又再度调回来，表现在中行、农行、建行纷纷将首套房贷折从8.8折调回到此前执行的9折，短期内利率折扣如此波动令人愕然。背后的原因主要是：深圳房价涨幅较大，仍存在一定的风险，表现在：1、量价背离，在新房价格一路飙升的同时，成交量却并不理想，今年上半年深圳楼市均价上涨32.8%，成交量却下跌67.4%；2、区域分布上，福田、南山、前海等区价格高企，与其他区域均价价差拉大；3、深圳二手房成交量在3月创下历史新高后遭遇“腰斩”，二季度与一季度相比，二手房成交量整体下降六成，因此监管机构为把控风险，会要求银行对房贷利率有所调整,导致银行房贷政策出现较大的波动。

东莞： 7月11日，东莞市总规委员会2016年第一次会议召开，审议通过《东莞市长安等27镇（园区）总体规划修改》（以下简称“总规修改”）。明确纳入本次总规修改的项目数量为278个，涉及27个镇（园区），项目总规模为48.1平方公里。调整后，27个镇（园区）总规新增规模为7.3平方公里，平均每个镇增加约0.27平方公里。市城乡规划局相关负责人表示，本次规划调整只是通过规划的技术调整，让此前与总规有矛盾的重大项目、民生项目等符合总规，与房价并无直接联系。

2、新增供应：3项目加推虎门是“重头”   纯新项目万科云城新品批量入市

上周房企推货相对积极，东莞供应市场持续高位运行，合计住宅新增1288套，面积约14.34万㎡，环比上涨56%；从推货区域来看，上周供应市场是虎门的主战场，共有3个项目推出新品，为虎门楼市后市的“高烧”提供基础；其中纯新项目万科云城首次开盘推出464套77-125㎡的产品，中天·悦府有186套72-88㎡的刚需新品，而金地时代广场则推56套98-114㎡的产品上市。除此之外，常平华建半岛豪庭、麻涌万科·珠江东岸等项目也有新品上市，为供应市场“添砖加瓦”。

非住宅方面，新增468套，面积约1.13万㎡，环比上涨169%，主要是中熙香缇公馆和晟园的车库产品新增。

从预售证来看，东莞短期的供应市场相对活跃，望牛墩海德骏园、麻涌星河城市广场、寮步海伦国际等纯新项目将上市，另外万科·珠江东岸、虎门万科花园、珠江观澜御景等项目也将在近期加推新品。

3、成交量价：项目定价相对合理   符合客户心里预期

上周东莞全市住宅成交2261套，面积约24.08万㎡，环比上升42%；非住宅成交497套，面积约2.45万㎡，环比上升53%。上周商品房市场交投氛围非常火热，创4月份以来最高成交量，主要原因是：1、上周末房管局网站恢复正常网签，相对前两周周末房管局网站升级，网签数据无疑有所增加；2、万科云城是成交最大功臣，其7月9日开盘首推739套洋房，去货9成，而上周网签585套，贡献力度大，畅销原因在于客户心态普遍较为乐观，认为片区地段好，品牌效应突出，其非毛坯价格18872元/㎡，定价相对合理，符合客户心里预期, 入市节奏加快。3、个盘网签贡献推高整体，表现在万科·珠江东岸、常平半岛豪庭两大项目持续网签。整体来看，东莞成交量呈现结构性上涨，主要是个盘效应明显，支撑成交量高位运行 。

4、成交价格：莞城高价地诞生催动涨价    平衡价格接受程度是关键

上周东莞楼市住宅均价14902元/㎡，环比上涨4%。莞房价节节高升，主要原因是1、上周成交主力项目万科云城18872元/㎡的均价入市，成交基数大，从而推高全市整体均价；2、上周成交主力项目还有常平华建半岛豪庭（10814元/㎡）和星城玉珑湾（23753元/㎡），两者成交价格皆高于区域成交均价，对东莞整体价格起拉升作用；3、在莞城地块拍出12661元/㎡的高地价后，东莞楼价看涨预期增强，开始有部分项目借高价地炒作涨价推售，但客户对新价格的接受度不高，引起客户的抗性；但也有项目反其道而行，一口价特惠吸引客户成交，侧面反映出开发商为回笼资金、急于出货的现象普遍存在，但价格过高则会弱化客户出手欲望，市场若想保证去货，平衡价格接受程度是关键。