瑞峰：桥头望牛墩成交出色 均价呈现结构性下滑

一、导读

1、宏观环境：上市房企再融资渠道被收紧  不动产收费政策明确

全国：7月23日，证监会官员在保荐机构专题培训会议上指出，不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充，募集资金只能用于房地产建设而不能用于拿地和偿还银行贷款。近期监管当局对证券市场的审查力度趋严，体现当局希望从源头上清除风险的监管思路。对于房地产行业而言，此次证监会明令禁止房企通过再融资的途径拿地，也是贯彻此前上层要求抑制地价的精神。对于房企的再融资，监管部门一向有较严格的限制，房企能够通过再融资这个渠道进行融资就比较少，加上在沪深交易所发债融资相对宽松，所以对大型房企影响不是特别大。

7月27日，财政部和国家发改委印发《关于不动产登记收费有关政策问题的通知》，《通知》规定了需要收取不动产登记费的六种情形。同时，对小微企业申请不动产登记等八种情形，免收不动产登记费。不过，《通知》中并未说明收费标准，具体收费标准由国家发展改革委、财政部另行制定。不动产登记政策的出台和实施，有利于加快房地产税法的出台。

东莞： 7月26日，东莞市统计局发布今年1-6月全市经济运行数据。今年上半年，东莞实现地区生产总值3153 .92亿元，按可比价计算，同比增长7 .8%，增速与一季度持平，高于同期全国、全省平均水平。其中，房地产和智能手机贡献突出。然而，统计局表示国内外环境依然复杂严峻，特别是外需未见明显好转，传统行业和小微企业经营压力较大，经济下行压力仍然较大。下一步，将积极引导消费需求，培育新的经济业态和增长点，加快重大项目建设落地，加快新增产能释放，促进经济持续健康发展。

2、新增供应：备战金九银十房企供应放缓   石竹山水园新一期产品批量入市

上周房企推货节奏有所放缓，住宅新增合计1149套，面积约15.62万㎡，环比下降24%。桥头区域贡献突出，石竹山水园498套130-572㎡大户型产品批量入市，新品货量补充及时，促进桥头本周成交量夺冠。除此之外，寮步表现不俗，有两个项目推货，分别是海伦国际项目首次推出147套88-177㎡户型、星城玉珑湾加推116套138-170㎡产品。而珠江观澜御景洋房和别墅同时加推，为临深片区补充房源、为再创热销态势做准备。

非住宅方面，新增173套，面积约0.44万㎡，环比下降97%，写字楼产品集中供应暂告一段落，非住宅产品供应回归常态。

从预售证来看，上周拿到预售的仅有新世纪颐龙湾、万科湖畔花园2个项目，房企经过近两周集中推货入市后，未来两周供应市场或有所回落。

3、成交量价：望牛墩桥头项目集中签约   促进所在区域成交量出色

上周东莞全市住宅成交1605套，面积约19.8万㎡，环比上升11%；非住宅成交772套，面积约4.43万㎡，环比上升27%。上周商品房市场温度保持，主要原因是：1、在现阶段供不应求的市场态势下，只要有货量供应，在定价合理的情况下，一般去货良好，热销态势明显。上周桥头石竹山水园、望牛墩海德骏园皆批量入市，在供不应求的态势下，区域货量得以补充，两个项目进入集中签约阶段，促进区域成交量出色。2、虎门和寮步等多个项目虽然集中签约进入尾声，但其以自然销售为主，本周合计成交量不俗，亦在一定程度上支撑东莞楼市成交量平稳运行。

4、成交价格：均价呈现结构性下滑  大涨大跌的现象发生概率低

上周东莞楼市住宅均价13392元/㎡，环比下降8%。东莞房价本周呈现结构性下滑，主要原因是：1、上周桥头和望牛墩项目成交出色，相对前一周以虎门为成交主体的市场，无疑会在一定程度上拉低整体均价，整体均价呈现结构性下滑；2、前两周集中签约的多个项目在现阶段进入自然销售状态，项目价格仍以稳为主，大涨大跌的现象发生概率低。

5、楼盘活动：房企推货节奏有所加快  中熙君墅湾和碧水天源开盘

7月最后一周，开发商推货节奏较上周有所加快，有2个项目进行开盘，分别是石碣的中熙君墅湾，推少量45-260㎡别墅与388套103-136㎡平洋房；大朗的碧水天源，推27、28、29栋，192套98-118平3房，均价15500元/㎡，去化约9成。其中碧水天源开盘去货率较高，主要因为项目距离地铁口和高速路口近，周边配套完善以及小区氛围成熟，吸引深圳客的大力追捧，成交客户中深圳客达到8成。

在楼盘活动方面，大部分项目依然处于于前期蓄客阶段，约有6个项目进行认筹或新品加推活动。新品认筹方面主要表现在光大山湖城举办万人徒步活动，主推79-134㎡洋房，认筹2万抵98折；天骄御峰举办工地开放日，推79-134㎡洋房，认筹2万抵98折；保利生态城举办专注儿童成长活动，推90-180㎡洋房（非毛坯）。

新盘认筹方面，御景半岛样板房开发，举办极地冰雪节，主推75-142㎡洋房，104-212㎡别墅（非毛坯），认筹2000抵额外95折。

6、土地市场：樟木头镇樟罗社区地块待拍起始地价3100元/㎡

本周待拍的是一块位于樟木头镇樟罗社区的面积为9570.57㎡土地，该土地属于一块商住商服用地。由于此宗地块小，商服占比高，开发受局限，或会影响后期的销售速度和溢价能力。据了解，部分大牌开发商无意向拿地，且该宗地楼面地价3100元/m2，是樟木头历史至今起始楼面地价最高的，而樟木头历史至今成交楼面地价最高的地块才3104元/m2，因此能否成功出嫁，给市场带来始料不及的结果，值得期待。