东莞房企抢跑金九提前报到 30项目入市可改市场变数？

随着9月的逼近，“金九银十”又成了东莞地产圈的热点关注话题。在“传统销售旺季”的光环作用下，东莞房企摩拳擦掌积极备战，准备掀起新一轮供应潮。按照上半年的套路，低压库存有了新增供应，这个“金九银十”想必又是一个丰收的季节。

据房掌柜不完全统计，9月东莞约30个项目开盘或加推，开发商入市积极性明显提高，8月底已出现集中入市抢跑现象，楼市明显升温。对于接下来的“金九银十”，东莞房企普遍信心十足，业内却是有人欢喜有人忧，认为当前楼市存在不确定因素，楼市“变数”依然存在。

9月东莞约30项目入市

9月约30项目入市

被视作楼市中黄金节点，“金九银十”是任何房企都不想错过的吸金好时机，尤其是东莞楼市自2015年以来顺风顺水，房价一路水涨船高，销售市场捷报不断，不仅助长了市场信心，也让东莞开发商对2016年的“金九银十”有了更多的期待。

据房掌柜了解不完全统计，东莞约30个项目释放了9月开盘或加推信号，其中全新开盘的就有光大山湖城、虎门印象、德洲城、广源纳帕溪谷、汇龙湾·天樾、鼎峰尚境、达鑫江滨新城、中熙君墅湾、虎门碧桂园、碧桂园翡翠湾、光大锦绣山河、民盈山国贸中心、南峰华桂园、龙城雅郡、江海天悦、东江花园倚山居等最少16个项目，产品涵盖洋房、别墅、写字楼、商铺等产品。

除了新开盘项目外，9月货量供应较大的，还有星河城市广场、桃源艺境、王洲湾、丰泰观山碧水·凌峰、万科云城、金地湖山大境、万科珠江东岸、新世纪颐龙湾、嘉宏锦城、恒大御景半岛、光大江与城、海德俊园、星城翠珑湾、霖峰·壹山境等多个项目。

与8月传统淡季相比，今年9月与往年一样，房企推货节奏环比上月明显增强。合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺告诉房掌柜，如今东莞楼市淡旺季已经不明显了，在热销态势下，有货就是王道，今年9月新推货量之所以没有爆发式增长，主要是有些项目工程进度赶不上，更赶上的也早入市了，不会设限于金九银十开盘。

8月底开发商抢跑入市

7月底，东莞20余盘释放了8月开盘或加推信号，但却一直是“雷声大、雨点小”，房企多蓄客积极入市谨慎，营销活动主要为认筹服务。直至近两周，东莞多个项目抢跑入市，这“金九银十风暴”来临前的平静才得以打破。

中信红树山开盘现场

海逸豪庭8月27日叠墅加推，认筹客户连夜排队抢房；中信红树山低调开盘，均价3.5万元/㎡别墅首推告罄；万科云城二次加推，开盘不到半小时卖完；恒大御景半岛首开卖完，2小时吸金13.5亿……有新增供应的刺激，近期，东莞楼市一扫前半月的低迷走势，捷报不断。

据合富辉煌东莞发展研究中心数据显示，上周（2016.08.22-2016.08.28）东莞新增供应应约2278套，创过去五周以来最高，直接刺激了楼市成交量回升。上周东莞一手住宅网签面积13.7万平方米，环比前一周大幅增加40%，创过去四周以来最高；上周均价也达15623元/平方米，环比上涨5%，连续四周房价稳步上涨。

房企对后市期待较高

莞深融城作用下，深圳客外溢趋势不可逆转，加之持续上扬的东莞楼市走势，和近两周依然热闹的楼市成交，让不少开发商对今年下半年的楼市行情期待都比较高。

光大山湖城是松湖楼市“金九”期间的推货主力，据光大山湖城项目经理黄越透露，山湖城计划9月中旬推出全新二期洋房，产品包括79-134㎡二至四房，项目全新二期样板房已于近期开放，市场反映良好，据悉认筹量现已破500，其中深圳客户占6成以上。

前段时间，受大环境和供应影响，市场观望氛围渐浓，光大山湖城相关负责人对后市的信心也未松动过。除了对自家产品品质和客户基础有信心外，黄越表示，前段时间的市场现象主要都是供应紧缺造成的，况且，8月本属于传统淡季，网签短期回调不能说明什么，市场允许理性观望的存在，对于金九银十，光大抱有很大期待。

“至于说调控，政策层面的事很难把控的，我们能做的就是修炼内功，保持敏锐的视角，抓住发展机遇的同时提前预判风险，保证项目的健康发展。”

计划近期入市的保利锦城、广源纳帕溪谷等项目，市场关注度也很高。茶山一项目工作人员告诉房掌柜，对于后市他个人并不担心，认为东莞楼市目前还比较平稳，特别是茶山楼市，长期缺乏高品质产品供应，市场相对饥渴，茶山的几个新盘都是“解渴”的项目。

业内：金九银十存在变数？

与开发商普遍乐观心态不同的是，近期国内调控政策收紧，东莞也因房价高企而使买卖双方陷入拉锯战，楼市观望氛围渐浓，以致对于后市，东莞业内是有人欢喜有人忧。

合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺同样持乐观态度，认为目前东莞楼市还属于卖方市场，前段时间楼市成交量下滑，最主要是受供应影响，认为未来房价走势会是平稳发展。

“房价经历了超过半年的上涨，目前已经到了一定的瓶颈，估计接下来房价走势会走向平稳，但区域分化现象会依然存在，如茶山等长期缺高品质供应区域，待新楼盘出来价格肯定会有较大涨幅，而如寮步等前期涨幅太猛的区域，未来价格也可能会出现回调。”

对金九银十预期有人欢喜有人忧

瑞峰数据中心副总经理李玲玲则指出，当前东莞楼市，确实在悄然转变。“上半年经过高峰期洗了一波之后，潜在客户很多被透支了，以致现在，尤其是价格定位比较高的项目，认筹热度跟之前有了明显的区别，很多区域的房价都差不多碰到‘天花板’了。” 

至于后市，李玲玲认为当前楼市虽有所转变，但还不至于会对“金九银十”有大影响。“定价方面，开发商现在应该会比较谨慎和理性了，绝对不会像去年年底和上半年那样，出现大幅上涨的情况。”

东莞中原市场研究部总监车德锐谨慎乐观看待“金九银十”，认为市场还存在很多不确定因素，不排除“变数”的存在。前段时间，厦门、合肥、苏州、南京等多地收紧调控政策，调控政策预期加强，车德锐指出，这些都会直接影响购房者入市积极性，加上9月本是历年政策窗口期，部分客户也会观望9月份是否有政策出台，特别是深圳客，对此敏感度较高。

“另外，深圳客购房需求被透支、高房价抑制本土需求，也是影响金九银十的变数。”车德锐分析道，“深圳客并不是源源不断的，过去2011年深圳限购之后抑制的需求，基本上从去年到现在已经释放完了，甚至还透支了一些；而东莞房价一路水涨船高，当前房价对很多本土需求而言门槛已偏高，从而抑制了部分入市需求。”

不过车德锐也指出，金九银十是传统销售旺季，加上年底是置业高峰期，购房者一般都会积极入市，而今年年底预计市场供应放量，丰富的产品选择也会刺激购房者的入市意愿，这些都是楼市乐观的一面。

建议：合理定价，快速走货

站在政策调控预期的高风口，一边是高价地频现，一边是局部政策收紧，下半年楼市政策风怎么吹？在尘埃落定之前，一切还是个未知数。关于后市的把控，车德锐提出了合理定价和快速走货两点建议。

在深圳需求被透支、本土需求受压抑的情况下，车德锐认为，2017年的东莞楼市其实是比较严峻的，在此前景下，不管下半年东莞政策风是否加码，开发商都应该借着年底的营销高峰期而全力出货，最好是在九月底之前抢跑一波。

在明年预期不容乐观的前提下，车德锐呼吁开发商要理性定价。“如果第四季度，开发商抬价势头还很猛，房价越往上涨，待深圳需求透支表现出来，跌下来的幅度就越大，受伤的还是自己。想要楼市良性发展，东莞开发商不防现在开始理性看待市场，定价时不要一味考虑深圳客的承受力，也要多考虑东莞本地客的承受力，以促进楼市持续健康发展。像近期开盘的恒大御景半岛，6成深圳客4成本地客，其定价就平衡了深圳客和本地客的承受力。我相信这也是未来开发商在客户定位和价格定位方面都会考虑的方向。”