调控下的房价之变：2016东莞房价屡捅天花板 后市喜忧参半

国庆前后，是中国很多城市2016房地产市场的分水岭，放宽了一年有余的楼市政策开始逐步收紧，限购、限贷、限地，热点城市不断出台新政以控制房价、地价过快上涨。在政策层面一系列调控之后，持续高涨的房价出现调整态势。

与大多数城市一样，东莞自10月6日落地“限购限贷”政策后，楼市风向也快速转变，购房者从追涨抢房到谨慎观望，入市积极性骤降，以致四季度住宅成交量惨遭“滑铁卢”。但与其他“量价齐降”的城市有所差别的是，虽然四季度东莞成交量下滑，但房价却依然坚挺。

调控前，房价多次捅破“天花板”

若要地2016东莞房价作一个准确的评价，相信绝大部分购房者的答案会是：快、狠、稳！

在库存紧缩和深圳客刺激，以及宽松的政策、经济环境下，2016开局东莞楼市成交延续了去年年底的余温，购房客入市积极性普遍偏高。在卖方市场支撑下，东莞房价也随成交量一起水涨船高，尤其是土地高热和热销区，房价“跳涨”明显。

在房价上涨最疯狂的时候，甚至一度出现楼盘开盘当天封盘调价，房价涨幅从数百到数千不等，而二手楼受新房影响，在二、三季度也频繁出现业主反价现象。受市场刺激，购房者频频追涨，东莞房价增速如坐火箭，甚至有机构统计称，前三季度东莞房价涨幅达30%，位列中国百城住宅均价增幅前茅。

据中原数据显示，2015年东莞住宅成交均价9783元/㎡，33镇街除了凤岗、虎门、南城、松山湖、塘厦、东城、长安外，其余镇街房价均在万元以下，当年区域房价最高的松山湖为13642元/㎡，成交价最低的望牛墩仅5245元/㎡。

然而，到了2016东莞业内关注的已不再是“万元镇”，而是“2万镇”，2016年东莞至少8成以上镇街房价稳稳跨入万元时代，凤岗、塘厦、黄江、松山湖、南城等区域已稳入“2万”行列，房价多次捅破“天花板”。

一手房价狂飙“带飞”二手楼，受大环境影响，2016年东莞二手楼市不出意料也交出了一张满意的答卷。根据东莞中原研究部数据监测，仅上半年，东莞二手住宅成交面积就达325万㎡，同比增长75.47%，已超2015年全年成交面积的一半；成交价格方面，常年处于低位徘徊的二手楼价，也终于突破“万元”大关，热点区域，如东城、南城、塘厦、凤岗等区域，二手楼价甚至飙升至1.5万/㎡以上，直追一手楼价。

调控后，房价依然坚挺

12月19日，国家统计局数据显示：11月份70个大中城市一二线城市房价走势继续呈现积极变化，二三线城市总体较为稳定。尤其是11月下半月，15个一线和热点城市房地产市场迅速降温，房价走势却明显趋稳，东莞就是其中之一。

2016年来，东莞房价一路高歌，哪怕是调控后住宅成交“跳水”，房价也依旧坚挺，11月住宅均价高位回落后仍达15711元/㎡。另外，据合富统计，前11月东莞商品房、住宅签约均价维持在1.3-1.4万元/平方米，分别为13672元/㎡、13678元/㎡，同比涨幅均在40%左右。

三级市场方面，据金信联行监测数据显示，东莞楼市调控政策对投资客及投资需求会产生一定程度上的打击，致使投资客退潮，但对刚需及改善型需求顾客影响不大，虽整体市场热度有所降温，但成交量并没有呈现显著变化，整个东莞二手楼市第四季度成交仍较为理想。

房价方面，相对于前三季度而言，四季度二手房价回调，业主叫价更为理性，业主反价现象基本绝迹。不过鉴于对后市预期不同，买卖双方大多处于博弈状态。但金信联行认为，前期东莞二手楼价跳涨太快，买卖双方博弈加剧，其实一定程度上有利于东莞楼市回归理性。