2017东莞城区将有6000套新房入市 仍处供应低位

　　南城作为去年住宅的供应大户，单区域的新增供应面积高达21.51万㎡，超过东城、莞城和万江的总和。其中万江的供应最少，只有3.85万㎡，随着今年金地艺境水岸补仓万江，万江的货源紧缺将得以缓解。另外，东城和莞城由于享有众多三旧改造项目的持续入市，特别是凯晟景园和万科牛山项目将成供应大户。

　　“城区供应不足主要是因为土地可开发资源的稀缺，无法为房地产需求端库存的告急及时‘补仓’，6年城区仅有10宗商住商业地块成功出让，其中万江就占据一半，近3年万江可谓是近年城区的主战场。”瑞峰置业市场研究部经理李玲玲分析，2017年住宅供应量预计在60万㎡以上，同比去年小幅上升，但依然处于近6年低位。

　　城区货量增多对市场有什么影响?在李玲玲看来，城区人口基数大，需求量大、且综合消费力强劲，本地客依然是主力，在政策环境从严的局势下，中心城区的价格受到影响相比更小，保值性相比更为稳定、投资风险性更小。

　　“虽然购买力强的城区客户有望回归，购买力相对较弱的依然会选择外溢周边镇区，但总体来讲对周边镇区影响不大。”李玲玲认为，去年城区房价涨幅在七大片区排名最后，区域价值还未充分体现，这说明后续将有稳中有升的驱动力。

　　三旧改造是城区楼市供应主要途径

　　城区楼市近年来都处于紧急缺货的状态，直到三旧改造逐渐有所成效才得以补充新血液。据房掌柜了解，城区大部分的在售项目如碧桂园帕克诺雅、碧桂园城央壹品、格兰名筑等都是三旧改造下的产物。

　　而现正在开发阶段的凯晟景园、碧桂园卓峰花园、君荟庭、翰林城市花园(万科牛山项目)、旗峰公馆、运河碧桂园东江月等都是清一色的“三旧”项目。除此之外，城区还有几宗三旧地块正在蓄势待发等待改头换面。

　　“从控规上来看，城区可供三旧改造的地方比较多，除了莞城外，东城的主山、温塘、火炼树可供三旧改造的地方都非常多。另外，东莞市区还有很多旧厂，这些旧厂都搬走了，选择这些地方三旧改造的速度回会相对快一点。”东莞中原市场研究部总监车德锐表示。

　　房掌柜从各相关官网上查到，莞城和东城是三旧改造的重点区域，其中莞城三旧房地产项目主要集中在兴塘社区和运河附近，如2016年确定改造旗峰路鸿福商业综合楼、中侨大厦、莞香物业项目所在地块;东莞市金煜房地产开发有限公司(富通地产)协议拿下博厦水闸改造，经营性用地规模约1.4万㎡，将成为富通自在城二期。

　　东城的“三旧”则围绕着主山片区、黄旗南片区和方案待定的火炼树片区，例如现规划改造主山旧村、新世博商贸中心区、主山设计师大厦旁地块等，其中主山设计师大厦旁地块已是泰禾集团的囊中之物，规划建筑面积高达11.8万㎡。

　　新世博商贸中心区(东城中路以东、东纵路以南区域)的商住混合用地将由东城房地产开发公司改造，建设回迁房，而建面约6.3万㎡的商业金融业用地则由将采取招拍挂方式供地;同样招拍挂的还有主山旧塘村，不过暂未有所动静;黄旗南片区自从去年中旬公布研究报告书后至今也没动静。

　　相比莞城和东城，南城的三旧改造主要在胜和、亨美社区，在去年中旬才刚出炉改造方案，而其余三旧项目也仅停留在规划阶段;万江现在的改造方向主要还是以文化产业为主，推动鸿昌管桩厂、水暖市场、茶叶市场、建材市场、水蛇涌九厂房等“三旧”改造。

　　合富辉煌东莞发展研究部总监李兴旺认为，城区可招拍挂出让的地块相当有限，三旧改造是东莞未来释放土地的重要途径，这是一个大趋势。“在供不应求的态势下，无论是招拍挂土地，还是三旧用地，成本都不便宜。”不过相比厂房的改造来说，住宅的三旧改造进程会更慢、成本更高，对开发商而言是一个考验。