中原：2009东莞楼市大势疯狂 唯我理性（2009）

2009年东莞楼市：大势疯狂，唯我理性

2008年第4季度，在全球金融危机影响最大的时候，我国出台了一系列刺激经济保增长的措施，同时为了稳定房地产市场政府也出台了相关政策刺激房产消费和投资。在市场消化利好政策后，房地产市场进入2009年初即开始触底回升，刚性需求集中释放，成交量大幅放量，房价紧跟其后逐步回升并持续反弹，在通胀预期下部分一线城市投资、投机需求再度活跃甚至疯狂，房价快速增长，加上2009年末，受二手房交易优惠政策年底到期二手房交易进一步活跃，“搭末班车”的恐慌性购房进一步推高了房价，最终导致房价并非只是反弹，而是实现了“V”形反转，部分城市房价一度超过2007年峰值，远远脱离普通购买力，高房价的民间呼声越来越重。

盘点2009年全国各地楼市，只能用疯狂来形容：房价涨幅普遍在30%以上甚至高达80%，房价水平大部分超过2007年的峰值，达到历史高位。而东莞房价涨幅仅约15%左右，而且这个涨幅有部分空间是2008年东莞受金融危机冲击非理性下跌的修复，真正追随大势上涨的涨幅不足10%；横向比较珠三角二三线楼市，佛山、珠海、南海、顺德等地方的住房均价已经高达8000元/㎡甚至超过1万元/㎡，而东莞全市的住房均价仍不足6000元/㎡，城区住房均价不足7000元/㎡，中心区6000元/㎡以下的普通住宅仍然有较大的供应，周边城市的购房者了解到东莞的房价水平纷纷感叹在东莞买房真是很幸福的事情。

纵观2009年的东莞楼市，面对着外围市场的疯狂，东莞市场在回归理性的同时更多趋向平稳发展。当然，东莞相对较低的房价背后反映了东莞市场的自身特点：东莞外向型的经济受全球金融危机影响非常大造成购买力外溢和租赁需求下降、外来投资客不看好东莞短期发展而淡出东莞市场、东莞各镇区经济相对独立，购房消费力主要来自本区域、东莞二手房交易流程繁琐、税费高、交易周期长制约着投资资金的活跃等等。

盘点2009年东莞楼市，总体上呈现出如下特点：

土地市场走出低谷，成交温和放量，价格保持理性。

据东莞中原研究部监测数据显示，2009年东莞土地市场共发布拍卖和挂牌宗地146宗，共计525.05万㎡，其中商住用地供应50宗，202.48万㎡，占总供应量的38.56%；2009年共计交易土地143宗，成交面积510.57万㎡，同比略有下降3.80%，但总成交金额达到93.49亿元，同比上升0.97%；其中商住用地成交47宗，成交面积185.21万㎡，同比上升21.28%；成交金额为65.88亿元，同比上升10.61%；从成交土地的类型来看，2009年，土地成交仍然以工业用地为主，占到总成交量的58%，商住用地位居其次占成交总量的37%。

2009年整体土地单价为1814元/㎡，与2008年的1816元/㎡基本持平；商住用地成交单价为3704元/㎡，同比下降7.5%；2009年东莞商住用地的整体平均容积率有所提高，为2.44，较去年的2.39上升2.2%，2009年商住用地楼面地价为1731元/㎡，较2008年1685元/㎡上升了2.7%，商住用地从2008年频频流拍、底价成交到2009年没有出现流拍现象、部分溢价成交，市场在经历充分调整后逐步企稳，成交价格也随着成交的温和放量逐步开始回升。

2009年无论东莞还是一线城市，楼市成交迅速回暖并蔓延到土地市场，土地市场走出2008年的低谷，成交温和放量，市场出现转机，商住用地成交没有出现流拍现象。与一线城市“高价地”频现相比，东莞土地市场表现较为理性，绝大部分商住用地以底价成交，直到7月份莞城体育路高价地的出现才点燃开发商的热情，但全年来看大部分商住用地的价格都较为理性，为随后的开发运营创造良好前景；从另一个方面也说明，东莞楼市二级市场的迅速回暖，土地市场依然保持一份理性。

市场回暖，累积需求集中释放，成交持续大幅放量。

2008年的全球金融危机令东莞楼市陷入一片低迷，得益于国家经济刺激政策及房地产刺激需求政策的拉动，2009年东莞楼市在2月中旬市场开始回暖，量价开始触底反弹，累积需求集中释放，成交持续大幅放量。据东莞中原研究部监测数据显示，东莞全市在售成交项目有257个，全年新建商品房成交量为592万㎡，较2008年大幅增长56.0%，几乎接近2007年市场高涨期的成交量，成交总金额为388.55亿元，比2008年增长近六成，同比疯狂的2007年仅减小1.69%，使得2009年各大开发商“不差钱”。