东莞限购再升级,堵住了不少投资客的生财路,有人选择了撤离,也有人选择了转移战场——投资不限购的二手房或公寓市场。
有人说,二手房和公寓是这一轮调控中,上帝给投资客留下的一个窗,只是这个窗,究竟是飘窗还是天窗就不得而知了。经过去年的快涨后,东莞房价已让本地需求有点“消化不良”,在此行情下投资房产,有哪些问题容易被忽略呢?不妨看看以下几个购房案例。
案例一
他说,账面上的涨不等于真的涨
刘先生是深圳客中较为幸运的一个。2015年3月,在东莞房价要涨未涨之际,他与几个好友一起,分别到东莞塘厦买了一套商品房,折后均价13400元/㎡左右。
同年下半年,在几度降息利好和深圳客刺激下,东莞房价渐渐抬头,到了2015年12月,刘先生入手楼盘的后期产品售价已近20000元/㎡,账面资金上涨70多万。进入2016年之后,东莞房价继续“开挂”,塘厦房价也因“临深”而备受的恩宠,刘先生的房子也从20000元/㎡市场报价一度飙上了23000元/㎡。
房产一直在升值,可把刘先生给乐坏了,不过,乐极难免会生悲。2016年10月,东莞限购限贷政策落地,楼市迅速遇冷,更可怕的是,“谁来接盘”成了一个问题。
“我朋友试过在去年11月挂盘,报的是市场价,挂了2个月都没卖出去。二手房亏在要中介费和税费,临深这边房价都2万以上了,本地人都不接盘,后来进来(东莞买房)的深圳客呢,要么被政策唬住了,要么跑去茶山、中堂一些便宜一点的地方买。短期内,我看我们买的这些房子都很难脱手,除非愿意低价卖出去。”刘先生分析道。
2017年,东莞楼市调控再度升级,部分房产泡沫慢慢被挤出,塘厦房价有所回落,刘先生所在小区二手房报价也慢慢调回了20000元/㎡。对此,打算过了这股政策风再考虑抛售的刘先生表示“已有心理准备”了。
“如果想短线投资的,房价波动大的地方最好慎重出手,波动大意味着不稳,很容易被套住。时间一长,遇上调控打击,加上银行利息等等,等于是变相增加了投资成本。账面上的涨并不等于真的涨,要卖了,把钱实实在在装进口袋了才算是自己的。”刘先生分享道。
案例二
她说,老房子升值空间有限
“一手限购限外,二手房不限,还有很大一批存量房不限卖,估计未来1、2年都是二手楼的天下,趁现在还没涨起来,快点出手……”购房群里网友在激烈讨论,吴小姐却提不起半点精神。
吴小姐告诉房掌柜,她年初确实有投资二手房的打算,原因无他,手上有一点闲钱,投资新房要么太偏要么太贵,不如投资配套全选择多的二手房,既可放租又可升值。但是,2月以来的几次看房经历,却让她心力交瘁。
“一开始中介推荐的是一些热盘,结果一天被业主放了3次‘飞机’,坐地起价,气得我当场就发飙。后来看了一些入住率高没那么火的小区,在东城看了2套,一套税费8万7,一套10万多,加上3个点的中介费和杂七杂八的,购房成本一下子多了十几万。”
交易时间长,是吴小姐“嫌弃”二手房的原因之一。据房掌柜了解,目前要走完二手房交易流程,光从完成网签到放款,业主都要等2个月,整个流程从买家下定到银行放款,一般要4-6个月。在吴小姐看来,这个时间还是长了点,交易时间长意味着流通慢,流通慢的房产,短线投资升值空间有限。
最近,听中介说二手楼梯房买卖比较火,她也有留意一些地段比较好的老房子,但深入了解之后就摇头了。
2023-10-23 14:18
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