银行首付比例提高,限购,限外,限售……近半年来,全国各地楼市政策层出不穷。近期,各地银行更是逐渐取消房贷利率优惠,楼市政策进一步收紧。
东莞410新政后,楼市表面看着平静,实则暗涛汹涌,东莞开发商们正在积极备案,抓紧推货。
房掌柜从东莞市发展和改革局了解到,从4月10日起,到5月23日为止,共有55个项目做了新的价格备案登记。单是重新调整备案价格的项目就达到了22个,还有33个项目新产品首次备案,33个项目中不少为纯新项目。
8成调价房源价格下调 特价房最高降价超7000/㎡
自2017年4月10日,东莞推出具备限购、限贷、限价、限售、限外等全方位功能的楼市新政后,东莞房价飙涨的的势头得到了遏制,房价渐渐恢复平稳态势。
据房掌柜不完全统计,410楼市新政后,东莞共有22个楼盘调整原备案房源价格,合计房源总量1527套。其中,出现价格下调的项目有15个,其中12个为洋房项目,1个住宅公寓项目和2个别墅项目,合计房源约为1207套,约占总调价房源8成。
从数据上看,过半下调备案价的项目房源数量在20套以下,联系实际市场可知,410新政后,无论是开发商还是购房者都进入了深度观望的阶段,部分开发商用特价房源的办法来吸引购房者交易,或在试探市场。
近两个月时间,备案价格下调幅度最大的莫过于寮步一项目,该项目仅调整一套房源价格,该套房源为164㎡两房两厅两卫的三层别墅产品,建面单价从22792.55元/㎡,直接降至15231.83元/㎡,降幅超过7000元,总价也从374万降至250万。据业内猜测,该房源只有一套,多数为内部认购房源。
有8个项目下调备案价的房源超过50套,大部分都是由于前期备案价格远超市场价,现在参照市场走势进行重新调整。例如南城一项目,超过53套洋房重新备案,据抽样调查得知,房源备案价格普遍下调3500-3700元/㎡,跌幅达到15%-20%。
麻涌横沥多项目上调房源备案价格
虽然大部分调整价格的房源在向下调整价格,但是也有例外,部分项目仍在向上调整备案价。
据房掌柜了解,410新政后,东莞房源备案价格全部上调的项目4个,另外还有2个楼盘部分房源价格上调,合计上调备案价格的房源约为200余套,涨幅多数都在千元之内,只是进行备案价微调。
上调备案价的房源主要都是位于麻涌和横沥两镇,麻涌和横沥原为东莞的价格洼地,麻涌房价远低于广州黄埔,横沥房价也要远低于寮步等镇,在410楼市新政后一个多月,麻涌成交量依然排在东莞各镇区前列,上周末,横沥一新盘推出价格在1.2万-1.4万新品,去化几乎达到8成。两地备受本地客青睐。
首次备案房源数量井喷 房企集中推货优惠多
4月底至今,不少开发商抢跑市场,明显加快项目推货速度并加大推货量,楼市新增供应大增。
截至5月23日,东莞楼市总共新增备案房源5308套,其中洋房5198套,别墅110套。备案房源数超过百套的有21个项目,排行前四的分别是万科珠江东岸530套、新世纪颐龙湾362套、万科云城348套,以及碧桂园东江月340套。
另外,近期不少开发商在开盘加推时,也推出了各种购房优惠,比如4月底加推新品的新世纪颐龙湾,推出了购房砸金蛋活动,优惠幅度达95-97折;恒大翡翠华庭商铺推出了9折的优惠。
而在即将开盘的新项目中,开发商也陆续发出了购房优惠的信号。如保利锦城将在6月推出180-280㎡联排别墅,购房可享5万优惠;保利海棠新备案的191-201㎡别墅也即将推出,购房同样可享98折优惠。
首次备案房价差异大 多数项目高于区域均价
房掌柜从市发展和改革局了解到,此批首次备案项目价格普遍较高,有部分楼盘备案价与同区域其他项目相去甚远。如横沥的御河湾花园,备案价为9420-10931元/㎡,相比盛和雅颂、时代倾城的备案价低了大约5000元每平。再如黄江的华安珑庭,备案价为17205-19350元/㎡,而同区域的金地湖山大境洋房,备案价为23213-26034元/㎡,价格相差约6000元每平。
根据房掌柜统计,此批首次备案登记的项目中,大多数备案价格高于区域签约均价。自新政后,城区楼盘客源多为东莞本地客。再加上东莞城区项目极少,或许就造成了部分楼盘定价高企。比如五一期间开盘的莞城碧桂园东江月,备案价为23701-28350元/㎡,相比同期区域17700元/㎡的签约均价,至少高出34%。
另外,位于泛松湖片区的横沥镇、茶山镇等,看房者也多为东莞本地客,如5月20日开盘的横沥时代倾城,备案价为13946-15609元/㎡,相比同期区域10513元/㎡的签约均价,至少高出33%,但开盘当天实际售价为一万二三,去化率约70%,签约客户几乎全为本地客,绝大多数客户本身正在横沥工作或居住。
而在首次备案的新项目中,还有少量备案价低于区域签约均价的楼盘。比如虎门印象备案价为12792-14494元/㎡,最多低于同期区域19460元/㎡的均价约34%;还有麻涌金河湾水岸苑,首次备价为8164-9708元/㎡,最多低于同期区域12361㎡的均价约34%。
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