调控政策抑制下东莞楼市供需大幅萎缩 房价稳中有松

三、土地篇

上半年商住商服供地跌入“冰点” ，地价非常态性上涨透支房价增长空间

受控规与从严政策影响，政府放缓推地节奏：东莞2017年上半年仅成交1宗商住用地，占地面积约7.3万㎡，商住用地供应创历史新低，供应不足制约成交，商住用地供需矛盾尖锐。

商住用地成交量跌价涨：对于优质地块开发商拿地热度依旧，东莞上半年凤岗首宗“限地价+竞配建”地块被中海地产以成交总价29.2亿元+3.6万方配建面积夺得，实际楼面地价高达27643元/㎡，楼面地价非常态性上涨一再透支房价增长空间。

展望部分

预计下半年住宅用地供应大增，拍地模式有望迎来创新

根据《东莞市2017年度国有建设用地供应计划》显示：下半年将有大量住宅用地供应，其中茶山、麻涌、虎门、黄江住宅供应面积均达20万㎡以上，商服用地分布于12个镇区，主要以临深片区为主，其中虎门供应面积最大达11.0万㎡。从住宅用地的供应时间来看，住宅用地将在今年10月后集中入市供应，土地来源均为存量土地，大部分拟挂牌及招拍挂的供地方式为主，部分则是拟协议出让等供地方式。

  近半年以来，东莞周边城市纷纷创新拍地模式，例如，嘉兴限价摇号、佛山竞自持、广州竞自持等，在热门的一二线城市竞配建与竞自持似乎逐渐成为拍地主流，已“空窗”数月的东莞下半年住宅井喷式入市时是否会有新模式，拭目以待。

四、区域篇

临广片区成交跌幅相对最少，临深片区房价涨幅收窄最明显

“4.10严政”成致命杀手锏，上半年全市五大片区供求全线萎缩达4成以上；

地域优势不突出、高度依赖深圳客区域影响深重。松湖北片区、临惠片区下挫最明显；

主城区、临广片区、松湖北片区，呈现供少于求，各片区需求均大幅回落除市场因素外，卖方观望，预售审批从严下，供应未能跟上同样是片区成交下滑不可忽略的因素，特别是主城区。临广片区跌幅最小，一线品牌房企精准战略部署为关键，成交比重同比明显增大，约21%；

各片区房价仍呈现一定涨幅，而临深片区相对去年涨幅收窄20个百分点，为同比涨幅最小片区。

全市大多区域同比大幅萎缩，临广片区新货补充区域成交反弹

洪梅、长安、望牛墩等常年断档区域于今年均有新品出炉，成交实现大幅反弹，但基数较低；

8成区域同比下滑，一线临深区域及市区部分缺货严重的区域同比萎缩最明显；

虎门、麻涌、大朗、大岭山镇销量位列全市住宅成交前四名，4个区域市场占有率达35%。