合富：东莞2018年5月楼市总结：房价抬头触调控 供应不足引担忧

n 从出让公告来看，以上即将出让地块有五个特征：一、待拍地块主要分布于松湖片区和东北片区；二、最高限价与地块综合质素较高、区域售价成正比，“限价+竞自持”依然为竞拍主流方式；三、东坑、常平地块限定商业全自持至少5年为创新手段，显示政府对房地产市场资源配置方式在转变，更重视运营；四、樟木头地块自持面积至少20%，响应“租购并举”；五、虎门地块限定以最先报出自持面积50%为胜出者，南城地块无偿配建部分设施占近4成比重，热点地块加设更高门槛。

土地市场小结：

n 5月土地市场总体供求仍以工业用地为主， 各类性质用地供应均表现活跃，成交面积创年内新高，整体地价低位微涨；

n 5月商住地市场仅成交一宗来自谢岗镇的二类住宅地块，战况激烈，体现商住地市场热闹渐显，实力房企迫切“开疆拓土”，寻找新利润增长点； 

n 5月以来大湾区部分城市陆续释放加强市场调控预警信号，东莞主动升级限价，新房价格备案后不得上涨，预示着未来房企溢价利润空间将明显受限，此形势下，土拍市场沿用“限价+竞自持”模式并加置更多限制，手段灵活，更趋于长远考虑以及因地制宜。换言之，虽然调控政策保持高压，但在粤港澳大湾区规划的利好背景下，为了企业战略需求，也因为看好后市发展，总体而言土地市场热情仍较高，预计6月将掀起年内第一波抢地热潮。

潜在供应

前5月新开工量创历史新低，未来一年供不应求程度将加深

n 合富大数据显示：2018年5月整体开工82.5万平米，环比增加了约9成，其中住宅开工量约51.9万平米，环比前一个月大幅增加约88%，与去年同期对比，同比增加近3成，住宅开工有所回升，本月住宅开工量是近8个月以来最高月；

n 前5月，住宅开工143万平米，月均开工量仅仅只有29万平米，开工水平依然较低，但5月开工量有所上升，拉高了全年月均开工量，假若按照目前月均水平，全年预计住宅开工量量仅仅只有343万平米，将成历年开工最少年，预示着未来东莞楼市讲面临严重的供不应求；

潜在供应：塘厦、虎门、麻涌、沙田和东城潜在供应量较大

n 住宅潜在供应与上月基本持平，麻涌镇新盘动工，区域排名跃升第三：截止到2018年5月东莞市一手住宅潜在供应量728.5万平米，与上月对比（4月：724万平米），本月潜在供应量出现微升，与上月持平，其中洋房潜在供应量622.7万平米，环比上涨0.2%，别墅潜在供应量99.4万平米，环比增加4%，主要是沙田盈丰悦田居别墅开工增加体量；

n 各区域潜在供应中，前二位置依然由塘厦、虎门囊括，塘厦镇是体量最大的区域，约78.5万平米，环比上月有小幅回落，其次是虎门镇，约56.3万平米，排名第三的是麻涌镇，约45.4平米，麻涌镇本月有新盘开工，加大潜在供应量，排名跃升第三，沙田镇屈居第四；