任志强：政府并不掌握市场的真实情况 我不得不全面分析中国楼市了！

中国住房私有化率与市场化程度无关

这在国际上是衡量一个国家个人和家庭持有私有产权住房的重要指标，即反映了市场化程度，也反映了家庭私有财产的分类比重。

但在中国这个指标与市场化程度无关，与家庭财产分布有关。

曾有许多的专家、学者认为中国的住房私有化率远高于发达国家，认为这是一种市场化程度高的标志，并为此而高度骄傲和自豪。同时认为这是中国房地产市场潜在的存在巨大泡沫的一个信号。

但这是一个完全错误的判断。

中国从城镇住房私有化率的角度看，确实比发达国家都高，如加上中国农村的宅基地制度下的农村自有住房率，这个住房私有化率就更高了！

可惜的是中国的城镇住房私有化率与中国的住房市场化无关，而是中国计划经济制度下的长达五十多年的住房福利分配制度造成的结果。

1949年中国政府颁布了一项命令“城市中的一切住房归公”。除少数私有住房之外，没收了原政府和被打倒、清除对象的所有住房，改为了城市住房福利分配制度。尤其是公私合营之后，又将大量的私有住房改为了公租式住房。

正是因为这种政府分配住房的制度背景，因此在确定工资、劳动报酬收入中，剥离了住房购买和支出的因素，降低了应支付的人工成本。换句话说是政府支付的工资和劳动报酬中从来就没有住房购买和支出的部分，也消灭了市场中的住房商品化生产与交易。所有人都只能靠政府分配住房。又因为“先生产，后生活”的政治主张，重在投入经济而极少投入住房。

1949年城镇人均居住面积为4.5平方米，但到了1978年改革前，城镇人均居住面积下降为3.6平方米，不但没有增加和改善住房条件，反而更差了。

上世纪80年代之后，才加强了城镇住房的建设和福利分配，直到1997年23号文件停止住房福利分配之后的数年，这种住房分配制度才停下脚步。

这五十多年的住房分配又通过房改的办法，实现了城镇住房私有化率的大幅提升。这种房改中既包括了政府、单位分配的住房，也包括了因市政建设、城市改造大量拆迁、安置的住房（还包括单位机构以商品房价格购买后，实物分配的大量住房）。房改房的低价购置，将住房转移变为私人财富，是对历史低工资的一种补偿，而非市场化形成的结果。

因此国际上的住房私有化率的拥有者，多为中等收入以上的家庭，低收入家庭更多依靠政府保障解决住房问题。但中国福利分房之后的私有化，则并非以收入划分，最低收入家庭的住房私有化率高达72%，且有5%左右的家庭拥有两套以上住房（如拆迁所得和双职工双单位分配等）。而最高收入家庭的住房私有化率为90%，两者相差并不多。

中国自1997年开始实行住房商品化、市场化之后，开发商全部建设的纯商品房仅为9000万套左右（扣除开发商建设的非商品房套数，如经济适用房、限价房、安置房等），不到全部城镇住房总量的30%。即使不计其中一些为单位购买进行最后福利分配的部分，那么真正靠市场化商品房拥有私有住房的比例也不过30%而已。

因此可以看出中国靠市场商品化拥有住房私有化率的总量不超过30%。而大量则是靠非市场化的福利分配之后房改形成的住房私有化率，因此中国的这个指标无法与国际的指标对比，也并非在同一水平上。

更重要的是福利分房的原有住房的标准极低，并不能满足现代已日益增长的生活消费。

80年代之前的住房分配几乎是低标准的建设，大多是面积极小的，无完整生活设施的住房。如五十年代上海的纺织工人住进的新房，如今已经不得不拆除重建了，大多数卧室只有6-8平方米。许多还是共有厕所，无厨房，更不用说洗澡的设施了。

80年代改革后的标准也很低，一居室不大于40平方米，二居室不大于60平方米，三居室不大于80平方米，直到90年代，超过100平方米的住房设计是要有高知、高干指标的。因此占住房私有化率50%以上的住房是低标准的非商品化设计的住房。

即使是初期的商品住房，大多也维持在这个低标准的水平上。虽然有了独立厕所和厨房，但却没有燃气、没有热水，没有洗浴设施，连刷牙都要挤进厨房去取水。至今这些低标准、小面积的住房仍是城镇中的主力军。

之所以中国的住房私有化率高，和个人财产中住房比例高，并非市场化之后人民的自由选择，而是福利分房制度造成的必然结果，是政府用住房资产弥补历史上工资收入分配不公所造成的。与中国的住房市场化程度无关，也与消费者购买能力无关。更不是反映中国经济的发达程度，也同样不能与国际上大多数市场化国家的住房私有化率相提并论。

根据统计局调查中国城镇中还有大量的私有住房是自建房。这些自建房统计在住房私有化率之中，但既不是房改房，也不是商品房，且无法在市场中公开交易，这一比重也很高。

由此可见一个非市场化经济的国家在改革之后才进入住房市场化20年左右的时间，商品化程度和数量都极低，并不能仅用国际通行的住房私有化率指标去衡量和证明市场中发生的变化，更不能证明市场中的泡沫！

以房屋总市值推论中国房地产泡沫是错误的

国家房地产的总市值既是一个国家城市化发展的标志，也是一个国家房地产在国家经济中总量的衡量。

据第一太平戴维斯2016年8月的预计，中国的房地产市值约为270万亿元人民币，为2015年国内生产总值67万亿元人民币的4倍，随后又测算称，已达300万亿元市值。最近则在某些专家、学者的口中称为已达450万亿元，还有些与美国的房地产总市值约为26.8万亿美元相比，认为中国的房地产已出现了严重的泡沫情况。

根据国家统计局和住建部公布的两个数据看，中国城镇的住宅总量约为220亿～245亿平方米。1997年房改之后竣工的住宅不足100亿平方米，非商品房约占70%的住房总量，其中包括拆迁房、自建房，原有私房和非成套住宅。即使全部按能进入市场销售计算，并且全部按2017年全国平均住宅房价8600元/平方米计算，其总值也不过200万亿元左右。如扣除年代、成套率、配套设施等因素，高算总值不超过150万亿元，合理低值则不过100万亿元左右。如扣除不可进入市场销售的部分，则会估值更低！