任志强：政府并不掌握市场的真实情况 我不得不全面分析中国楼市了！

这种两地双居住房的特殊情况，大约只有在中国这种特定的制度之下才会存在。

二是中国的户籍制度还使城市户籍的人口，在异地投资或工作时，包括母公司或集团公司向各地分公司的派出工作，都会产生这种两地或三地的住房需求。如在父母所在地的户籍和住房，在集团或母公司所在地的住房，在被派出的分公司或项目所在地的临时或几年期内的住房等。

异地工作的情况和派出工作的情况并非少数，仅房地产公司的这种派出和异地工作的人数就大于总人数的10%。如果所有这种有异地投资或项目的企业都有10%左右的异地工作人员，那么这个总量是巨大的。这些人员中或许有50%会购买住房，50%会租用住房，不管何种方式大约都会占用多重资源，并会在几地之间流动，形成一地居住时，另一地的住房空置。长期空置的时间甚至会大于六个月，且无法将空置的住房用于出租。

这种特殊的制度原因会让城市和农村的住房都无法改变被空置的现象。但这种制度原因造成的空置与无法充分利用资源的情况，在国际上的绝大多数或其他任何国家也许都是不会出现的。尤其是中国租赁市场的不完善性，造成许多城市无法提供这种长租房。加之房价的上涨给了这些有能力购房者一种投资的机会和可能，多地占有住房而不会在异地工作时轻易放弃原有住房，就成为一种常态。

许多国家的二手房交易市场发达，且房价起浮不太大，尤其是购买住房时会有个人所得税的抵扣，因此大多这种异地工作的情况出现时，多会整个家庭同时搬入家庭主要劳动收入者的工作地，并更换住房，将原有住房卖掉（购买两套住房时无法抵扣个税，或占用和浪费抵扣额度）。同时一个重要的原因是这些国家没有户籍限制，可以让任何异地工作的人很容易的融入于所工作的城市，并可以与当地人一样分享所有的公共资源和服务，包括没有子女上学、医疗、教育、劳保、退养的各种障碍，而这些都是中国无法提供的条件。

中国将要修改的个税法，开始将个税征收扣除项中增加住房利息支出了，但却未做出抵扣总额的限制，也未做出只有一套住房贷款时可享受这种抵扣的规定，也未对非纳税地购房做出限制（集团或母公司派出异地工作的人员，许多纳税地仍在派出单位总部，而非工作地），因此即使这一政策出台仍因制度障碍存在许多问题。

中国被派出异地工作的这些中、高收入的人员，大多既有购买住房的能力，也有携带家人在异地生活的能力，同时有保留原住地住房的财力，或许还有派出单位提供的住房补贴，因此购房并在离开时卖出住房就成了最好的投资。

中国的特殊制度在一个侧面制造了城市化进程中的障碍，在另一方面则造成了住房投资收益的奇迹。因此中国的住房空置率就成为了一种无法真实反映整体住房需求的指标。在不同城市是如此，在整个国家也是如此。一方面是空置在城乡都出现；一方面是总的供给量大于1:1；一方面是许多人占有多方资源；一方面是市场供给严重不足；一方面是住房需求紧张；一方面是资源不能充分利用；一方面是住房条件无法改善；一方面要提高城市化率；一方面是已进入城市的常住人口无法融入城市，分享城市公共服务。如果单从单一指标或某一方面看，都可得出对市场判断的不同结论。但如果不从制度原因看，则无法解释为什么众多原本相互对立的现象却同时存在着，尤其是如果仅用任何单一指标与国际去对比，则必须会出现也许是完全相反的结论。

中国现有调查所得出的空置率指标如果与国际同一指标对比则会出现制度性原因造成的误差。如果不是用住房的空置率指标，而是用写字楼的空置率指标与国家对比，那么可能可比性和制度条件都相差无几，只是五十多年福利分房留下的基础和制度性障碍会造成中国特殊住房制度下的特殊情况。

租金提高但租金回报率低这是一个问题

任何不动产的投资者都会用租金回报率衡量计算投资的可行性，无论是住房投资，还是写字楼或商业设施的投资。除了房屋本身可能因价格变化而产生的投资风险之外，首先是出租回报率的合理性。

中国出现了两种不同的情况，一是商品住房的投资，大多用租金回报率计算是利润很低。扣除税费之后，难以找到合理性。但住房价格的不断上涨，则比租金回报更有利的支撑着投资者的信心，甚至未装修的房子，根本不用出租，就可以得到高额的回报。二是写字楼等公建的租金反而比住房租赁有更合理的回报率支撑，减少了市场价格变化的风险。

为什么中国城市中，特别是大中城市或第三产业比重较高或合理的城市，写字楼的租金回报率会好于、高于住房的租金回报率呢?

原因在于中国有五十多年的住房福利分配的历史，并且这些住房用老人老办法的特殊方式用房改低价变成了个人拥有的住房资产。而写字楼市场没有这种福利分配低价转化的基础，特别是第三产业发展是改革之后的事，是与写字楼商品化同步发展的进程，处于同一竞争的水平，有可比性。但住房却发生了前后两种不同的情况。

住房的商品化率约占全部住房总量的30%，福利分房、原有私房、拆迁安置房、自建房、低价经济适用房、限价房等保障类住房等所占的比重巨大，远超过商品房的比重。但两者取得的成本不同，因此无法同样用一个公式计算投资租金回报率。

市场经济中竞争的原则是建立在平等的基础上并由此而公平竞争的。但中国城市的住房有五十多年的福利分房的历史，却只有二十年市场化的时间，大量的住房是低价转成个人资产的住房，是对历史低工资收入的一种补偿形式。而市场中的商品房则是按市场价格，尤其是不断攀升的市场价格计算租金回报率的。

老的福利分配的住房虽然有些居住条件较差，但大多在成熟市区，并同时拥有方便的教育、医疗、交通、公共服务等条件，因此使用方便，但取得成本极低，租金回报率极高。因此有比商品房高数倍或数十倍的竞争优势，也因为这些住房的成本低，反而造成了租金低但回报率高的情况，也因此全面拉低了市场中的租赁价格。

如80年代之后建设的房改房，在经福利分配之后用低价房改时，60-80平方米的住房大多只有2万至6万元的房改价支付成本，月租金3000-5000元，就可在当年收回全部支付成本，租金回报率极高。

但同样的商品房即使按房改时北京的市场价5000元/平方米算，同样的租金收入，大约也要数年（7-10年）才能收回投资成本。与房改房相比就毫无竞争力了。

当房价不断上升时则商品房的竞争力与房改房就更无力可抗了，因此投资的回报率也无法对抗，只能靠市场价格的变化发财了。

中国城市住房租赁价格与国际不同的正在于有两种高低不同的成本价格的房屋，同时在市场中博弈。这五十多年的住房福利分配则提供的大量可低价出租但高回报的住房，导致商品房的住房出租回报率无法达到合理的水平。

近年中国提出了大力建立租赁市场的问题。世界多数国家，尤其是经济发达国家，大中城市中的住房租赁需求高，大城市基本达到50%左右的租赁。但这种租赁市场中的住房70%都是私人提供的，日本、德国、中国香港、美国都是如此。政府大多只提供10%-15%左右的带有保障性质的低价租赁住房，机构提供剩余的租赁住房。但市场中的租赁价格是平等竞争的，有些国家还有减税支持。如对私人住房变成租赁住房加入住房合作社或类似机构，以及用基金方式提供租赁住房的减免税政策，以此来平衡租赁的价格，同时又保证投资者的合理回报率。

中国目前的租赁市场本以私房为主，却无组织的进入了市场。政府也仅提供少数的低价租赁房和公租房（廉租房等），政策中限定个人不得购买第三套私有住房后，市场中私人住房用于租赁的数量增长迅速下降了，租金反而不断的上涨了。那些不许合租、打隔断的政策，则加速了租金的上涨，即使这样也无法满足市场中的租赁需求。

近年中国政府提出了加大多方租赁用房的建设，但多是竞地价的长租房，于是为保证最基本的租金回报，也必须大大的提高租赁市场的价格向高端迈进。但是否所有的租赁市场都只是为满足高收入阶层的租赁需求呢？如万科北京推出的长租房月租高达15000元，一次性支付十年的租金，含利息等于月租金在20000元以上了。这种高价的租赁价格只能满足少量高端需求，会起到普遍抬高市场租赁价格的水平，但却在高投资中只能取得较低的保本式的回报率。也同样与房改房的租金无任何竞争的能力。

但中国政府出台的这种建立租赁市场的政策，似乎并不是为了本就买得起住房的中高收入家庭，而是为了满足买不起商品房的中低收入阶层的需求，那么高租金的住房建设岂不是事与愿违吗？

至少从眼前看万科这种长租房虽然提高了月租金的标准，但并未提高租金的回报率，那么当这种租赁市场大量出现时，中国市场商品房化的租金回报率就更无法与国际对比了。也会让本就很低的商品房化的租金回报率降低，变得更不合理或更不具备市场化合理发展的条件了。

中国特色的制度障碍导致租金回报率这个市场投资的指标也变的深不可测了。