任志强：政府并不掌握市场的真实情况 我不得不全面分析中国楼市了！

除上述的这些可与国际对比的指标性数据被误读误解时，中国还有许多数据也会因中国特色而被误读误解。

如大家最关心的库存量，是指现房而未销售的库存。在香港是用当年销售的空置率来表示的，中国是用当年的未销售库存量来表示的，因此香港计算的是套数，中国计算的是建筑面积。

中国的未销售量库存中既包括了商业、写字楼，也包括了住宅。如按当年的各分类销售情况看，商业与写字楼的库存约等于一年的销售量，但其中许多的领取了销售证，列入了库存量的建筑被自用或出租等方式使用了，却无法及时在统计中反映。而所谓“去库存”所指的大量住宅，则不到当年销售量的50%，从数量上看并非是严重和可怕的库存。

但不动产的特点是这些库存大多发生在无销售的城市或地区，也许永远都无法销售，长年处于库存之中。而有销售需求的地区则并没有应用的库存量，因此造成了许多地区有巨大的库存，许多城市则供给紧张，房价不断高涨。

并且这些所谓的库存中，还有些是房子竣工了，但配套设施不齐全，如道路交通、水暖电气热的缺失等，造成这些住房无法使用和交付。也成为库存无法消化的原因之一。

如争议较大的是中国在建工程的总量很大，开发商在施面积高达70多亿平方米，与每年的竣工量和销售量不成比例。

早期中国开发商的在施面积与竣工面积的比大约是1:0.29，即大约等于3年竣工量。这是一个合理的建设周期。但近几年基本为1:0.15，即大约等于7年才能完成的竣工量，或说工程项目的建设周期延长到了七年才能竣工，这并非合理的建设周期。

这种统计大约也与中国特色相关。一次性审批的规划，一次性审批的开工量都很大，但实际的开工和施工是分步进行的。如一次批了十个楼座的开工，也许基础是一个，但楼座是分期建设的。因此在统计中会出现开工量巨大，在施量巨大，但每年的竣工量却与在施量不相匹配。

因为有这样大的在施量，许多学者和专家以为中国未来的供给量巨大，可以满足几年的消费，担心市场无法消化并变成巨大的库存。

如去年全部商品房销售面积为16亿多平方米，但在施面积为70多亿平方米，那么这些在施面积用70÷16=4.37，要用4年半的时间才能消化。如果每年再有相当的新开工，那市场岂不是会有大量的积压？

但这些学者与专家忽略了另外一系列的数字关系，即销售量与竣工量的关系。在每年的销售中，销售量总是远远大于竣工量的。

这大约也是中国预售制度特色的原因造成的。一是竣工面积中包括了不能计算为销售面积中的车库、配套设施、人防、变电站、热力站、锅炉等等面积，因此当年的竣工面积与销售面积不是对应的关系。竣工面积中只有约70%的面积为可计入销售面积的部分，车位是另外按个数计算的，而非统计在销售面积之中。二是每年实际的销售面积都远远大于竣工面积，大约为每年相差20%-40%。去年的竣工总量约10亿多平方米，但销售面积约17亿平方米约为1:1.7的差距。

那么这个差距正来自于预售制度。每年销售的面积90%以上为正在建设而未完工的房屋，10%不到的面积为库存的现房。每年的竣工量实际都是在交付早于几年前销售的房屋。大多与当年的销售情况无关，也绝不会因竣工而造成大量库存。

如果按前十年销售面积与竣工面积之差计算，现有在建面积中约30多亿平方米是已经被销售了的面积。如扣除车库等各种配套面积，则差距会更大。实际在建面积中再扣除一部分（约20%）的非销售面积，那么等于只有新开面积和少量的在施面积是未被销售的面积。

因此才能解释为什么市场中许多城市有大量需求却无大量的供给，要用排号摇号的方式销售。除了因政府压制用审批价格的方式导致一些本可向市场销售的房屋无法销售，造成大量积压之外，实际的在施面积中本就没有充足的供给量。

虽然中国有巨大的在施面积总量，但从已预售的情况看，并不能说明未来有巨大的市场供给量和可能造成巨大的库存，反倒是有可能无法满足需求。尤其是部分被严格调控的城市，无论是从土地供给，从新开工还是从在建面积上看都存在着无法满足市场未来需求的情况。至少短期之内无法在市场决定价格的情况下，让房价下跌而不上涨。

也许中国需要按中国特色另外准备一套能更完整反映市场实际情况的统计方式：一是用同一定义和标准与国际统计接轨；二是能真实的反映市场的情况；三是不再以全国范围统计，而是以地方范围统计（城市统计）为主的加总方式，以更全面的反映地区和城市的情况；四是尤其万万不可都用平均数的概念去反映市场的价格和试图调控平均房价的上涨！

市场中的价格信号是最真实的反映市场供求关系的信号。但中国的土地是以价高者得竞拍的，因此土地的供给量控制会引发天价土地，而房价又是本应由市场中的供求双方决定的，却被政府用公权力干预变成了政府审批定价，市场中的价格信号就被政府行政权力扭曲了，并不能真实反映市场中的供求关系。

于是对市场的判断则不是靠市场中的价格信号，是靠政府对需求量与供给量的关系为参考了。但如果这一系列能反映供给与需求关系的指标都同样因中国制度特色而被误读误解，那么就无法真实的判断和理解市场中的需求了。

因此长期的政策调控和密集的政令出台，都证明政府并不掌握市场的真实情况，也无法出台合理和较长期的政策，也因此才会有短期内不停调整政策的节奏。用头痛医头，脚痛治脚的办法应对复杂的市场，结果是头病脚病都没治好，反而让全身所有的部位都出了新的毛病！

理清各种指标的定义与内涵，结合中国特色找出问题的所在，才能有助于更好的认识市场，并让政府合理、正确的制定相关的政策。清理那些本不应靠公权力的干预破坏市场机制的行政命令，让市场恢复其自我调节的功能。靠真实的价格信号，掌握市场中的供求关系，合理的调整土地供给的数量和节奏，让市场的供求双方自由的选择生产更适合于未来生活需要的住房和城市。让中国的城市化带动中国经济的发展，并实现人民想要的中国梦！