“深圳客”回归东莞楼市 购房属性由投资转向自住为主

随着“深圳客”获得购房资格人数增加，加上一些深圳企业迁入东莞，“深圳客”开始回流东莞楼市。近日，地产研究机构的数据显示，今年上半年“深圳客”在东莞入市的比例有所回升。“深圳客”的成交占比由去年上半年的12.66%，升至今年同期的19.57%，接近两成。

    与以往不同的是，在东莞楼市实施限购一年半后，在“房住不炒”的大基调下，“深圳客”在莞的置业方向，正从投资转向自住。

置业实例

在华为传出即将搬迁至东莞时，白女士就开始在东莞寻找房子了。

她的先生是一名华为员工，考虑到未来在东莞工作生活和子女教育问题，她在东莞南城购买了一套三居室。她表示从南城到松山湖距离不远，房价相对松山湖要低一些，对于一家人来说，价格可以接受，又可以兼顾家庭和工作。

车德锐对松山湖及周边楼市的居住情况进行过调研，他发现，随着华为等深圳企业迁移到东莞后，在松山湖周边镇区出现了大量的居住需求，“一些企业高管等会选择在松山湖一些比较好的楼盘买房居住，而一些普通员工则会到寮步、大岭山等周边镇街买房或租房居住。”他认为，深圳企业迁移至东莞松山湖，刺激了深圳客在莞的购房需求，除了在莞工作的员工的自住需求外，也有一部分深圳客会投资购房出租给这些新进入东莞的深企员工。

在莞置业比例回升至接近两成

    据东莞中原CCES来访系统显示，受政策持续加码影响，2018年一季度东莞楼市客户来访量有所回落，进入二季度，部分房企为冲刺半年业绩，加大推货力度，同时部分项目理性定价入市，其中5月和6月来访量回暖显著，刺激市场人气上升。

    从本土客户属性来看，一是投资属性增强；二是改善性需求增加；其次，在楼价差及水乡等片区规划利好下，本地客户跨区置业现象亦十分明显。

    值得关注的是，“深圳客”在莞置业比例逐渐回升。东莞中原地产数据显示，“深圳客”在莞置业的比例，2017年上半年的占比为12.66%，到2017年下半年小幅上升为13.30%，至2018年上半年已经升为19.57%，接近两成。

    东莞中原地产战略发展中心总经理车德锐分析称，目前本土客户仍为成交主导，但随着符合社保期限要求的人数增多，一些符合政策规定的“深圳客”获得购房资格，再加上项目联动加大、本地客入市有所疲软，因此上半年“深圳客”入市比例有所回升。

    “在建设粤港澳大湾区的利好下，东莞前景看好，房地产市场需求活跃，今年来东莞楼市甚至已经出现了北方客户的身影。”车德锐说。

    商品房货量积压现象有所改善

    回顾2015和2016年，“深圳客”都是东莞楼市的年度关键词，是所有东莞开发商最愿意打交道的客人，以临深片区表现的尤为明显。

    2016年初，东莞成交火热的楼盘多由“深圳客”推动，临深片区楼盘“深圳客”占比达八九成以上，而一些距离较远的泛临深片区楼盘“深圳客”占比也达六七成。

    这两年深圳楼价上升，大量“深圳客”外溢到东莞、惠州购房。由于深圳与东莞的楼价有着较大的差值，“深圳客”在东莞买房出手比较阔绰。东莞楼市连续两年飘红，并连续两年创出成交量的历史新高。

    2017年4月10日晚，紧随全国多个楼市热点城市的脚步，东莞也出台了楼市限购的政策，以前所未有的力度，正式向楼市投机者关上了大门。

    一名业内人士告诉笔者，带动“深圳客”最有效的方法就是二、三级市场联动，由深圳二手中介将客户直接带到东莞楼盘现场买房。但是自从“4·10”新政后，二、三级市场联动这一“带客神器”失效，很多“深圳客”失去在东莞的购房资格，想买房也买不了，深圳二手中介在东莞也没有了用武之地。

    在“五限一紧”的楼市紧箍咒下，失去“深圳客”强大购买力的东莞楼市迅速降温，市场也逐渐回归理性。

    去年楼市新政后，东莞楼市成交转由本地客户支撑，本地客户又以刚性自住需求为主。城区、水乡、松山湖、东部产业园由于房价相对合理成为了市场的主力成交片区，而临深一带由于价格较高而相对低迷，商品房货量出现积压的情况。

    这一情况，到今年上半年开始有所改善。

    塘厦洋房产品六成由“深圳客”购入

    数据显示，今年上半年“深圳客”置业仍然首选临深区域，塘厦热度最高，其次分别为东坑、樟木头、桥头、大朗。

    东莞出台楼市限购调控政策后，东南临深片区楼市受影响最为明显，“深圳客”退潮，加上前期项目房价高企，本地置业客户难以接受。个别区域的楼盘为加速出货，逐步下调价格，刺激购房者的入市欲望。

    统计数据显示，上半年东南临深片区住宅签约均价为19221元/平方米，同比下降3%。在实际市场上，降价幅度更为明显。车德锐介绍，东南临深片区在限购后价格一直在调整，部分楼盘的价格下调甚至超过10%。客观来看，目前塘厦、凤岗房价在2万元—2.3万元/平方米之间，而以前则是2.5万元/平方米左右，下降明显。房价下调，吸引东莞、深圳购房者加快入市，促使今年上半年的成交量明显上升。

    根据东莞中原统计的数据，塘厦镇成交的洋房产品里，有60%由“深圳客”购入，30%为塘厦本地人，另有10%来自其他镇区。在凤岗镇成交的洋房产品里，来自深圳龙岗的购房者占据了70%的比重。东坑、石排等非临深区域的镇区，洋房产品的购买者里“深圳客”占比也达到了46%—55%。

    此外，临深片区二手房市场也出现不少“深圳客”的身影。

    根据乐有家研究中心统计，东莞上半年二手住宅成交热门的10个楼盘中，其中有5个楼盘在临深镇区，这也说明了在限购后，深圳客户并没有撤出东莞楼市，而是选择了尚未限购的二手房。

    购房由投资转向自住为主

    “深圳客”在东莞置业喜欢买什么样的房子？数据显示，2017年上半年，“深圳客”在莞购买公寓、洋房、别墅的占比分别为59%、39%、2%。

    一名东莞楼市业内人士说道，主要是因为住宅、别墅限购限贷，而商业公寓不限购不限贷，所以公寓最受“深圳客”青睐。

    不过，到了2018年上半年，各类产品的占比发生了很大变化。数据显示，今年上半年“深圳客”在莞购买公寓、洋房、别墅的占比分别为23%、76%、1%。可以看到，住宅洋房成为“深圳客”投资置业首选，公寓也是以自住为主。

    “因为半年、一年社保期限逐步到期，粤港澳大湾区以及轨道交通利好，再加上商改住已被明文禁止。因此，‘深圳客’更倾向于购买住宅产品。”东莞中原战略研究中心有关人士分析。

    此外，今年“深圳客”在东莞置业还有一个新特点，就是购买面积较大的商业公寓用于自住。记者了解到，自去年开始，不受限购政策影响的商业公寓成为开发商主推产品，而一些50—60平方米的商业公寓被改造成两房、三房产品，可以供家庭居住，由于总价低，不限购，受到没有在莞购房资格的“深圳客”的喜爱。

    这种情况在东南临深片区的镇街楼市表现得特别明显，不少“深圳客”受到东莞房价吸引，购买商业公寓用于自住。

    东莞中原战略研究中心认为，与2015—2016年相比，今年回归的“深圳客”在东莞置业的目的更多是为了自住，而不是以前的投资炒房。

    车德锐认为，今年上半年来，用于自住的住宅洋房是“深圳客”投资置业首选，不限购、不限贷的商业公寓往常是用于投资，但如今也成为“深圳客”自住需求的选择之一。

    “东莞本土投资客喜欢购买总价低的小面积公寓，‘深圳客’则喜欢大一些的两房、三房商业公寓，因为这样的公寓可以自住，满足‘深圳客’的自住需求”。车德锐说。

    车德锐表示，因为小公寓转手困难、升值慢等原因，今年“深圳客”对小户型公寓不太感兴趣，反而更看好大户型商业公寓的自住属性。

（综合整理自广州日报、南方日报）