长租公寓行业乱象层出不穷 装配规范2019年起将实行

　　【乱象四】囤房垄断租金定价权,竞价租赁现身江湖

　　不少租赁机构认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这无疑把租赁的经念歪了

　　资本补贴助力下的抢房源大战,让房租预期节节攀升,租客们的利益被攫取,成为资本的战利品。

　　“有一些稍好的房源,租金提高20%很正常。房子报价选择权完全在机构手里,即使提高报价50%也属正常。”一位公寓运营商称,各租赁企业争相垄断房源造成了租赁市场上的供需结构失衡,这使得供求关系进一步恶化。

　　在北京市朝阳区东五环附近的一个社区,多家长租公寓品牌的经纪人入驻办理房屋托管业务。“小区一共2000多套房子,自如托管的有230多套。”该小区的一位经纪人表示,蛋壳公寓在该小区托管房屋的数量也在100套以上,同时还有数家刚进入公寓托管领域的运营商。“为争抢房源,我们要在自如和蛋壳公司报价基础上再加二三百元才能抢过来。”

　　据了解，自如、蛋壳公寓两家长租公寓运营机构均在今年年初宣布获得数十亿元融资。多家类似的公寓运营机构如雨后春笋般冒出,纷纷得到资本青睐。

　　激烈的竞争,使得小区的租金“水涨船高”。租客张女士称,她承租的自如寓一间南向主卧,租金为每月2490元,季付并有一个月押金,此外每年还有2000多元的服务费。“感觉比去年房租上涨不少,去年每月1800元左右就能租到这样的房间。”

　　蛋壳公寓创始人高靖直言,“第一年我们按照常规利润抢夺市场房源,抢夺定价权;第二年开始,扩大利润差,收获房租增长红利,公寓通过专业数据分析选址,争夺红利增长潜力小区,让优质资产从源头可控。”

　　中信证券分析称,不少租赁机构认为长租公寓的核心盈利模式在于垄断房源和赚取价差,这无疑把租赁的经念歪了,更站在了社会对立面。

　　据统计,2018上半年销售额前20的房企中已有16家企业开展了长租业务。长租公寓运营商不断通过融资扩大规模、滚动融资,占有市场大部分房源,最终将形成“垄断”获得租金定价权。

　　7月底,SOHO中国董事长潘石屹在上海表示,要让办公楼租户们“举着钱抢房子”,即实行竞价租赁。“只要不是非法集资的、传销的和开夜店的,谁给钱多就是谁。未来SOHO中国的所有房源都将参与竞标。”

　　竞价租赁会形成蝴蝶效应从商业波及住房租赁市场吗?“竞价本身就是推高租金的逻辑。住宅不宜竞价。”中原地产首席分析师张大伟表示,住宅关乎国计民生,无论是售价还是租金价格都应设限。

　　【乱象五】盈利模式不明朗,租赁机构鱼龙混杂

　　一位公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存

　　在大量社会资本涌入住房租赁市场的背后,由于欠缺准入门槛、标准规范以及法律法规,市场发展良莠不齐的问题日渐突出。目前,已出现多家租赁企业经营不善、卷钱跑路的乱象。

　　8月20日,杭州长租公寓运营商“鼎家”一纸公告宣布倒闭,“因经营不善导致资金链断裂,已停止运营”。

　　而长租公寓运营商倒闭并非只有一例,今年3月,上海“爱公寓”由于过度使用金融杠杆、为租客办理分期贷大肆扩张,最终导致资金链断裂。

　　根据贝壳研究院数据,截至目前,全国公寓门店关店率达到3.6%,资金链断裂、消防不合规、物业纠纷为主要原因。在遭受争议的同时,长租公寓盈利模式仍旧待解。

　　事实上,当前各大机构“跑马圈地”扩张的长租公寓基本不赚钱、且盈利周期较长,“三年回本、五年盈利”已成租赁行业共识。同策咨询统计数据显示,目前长租公寓的投资回报率仅1%至2%,而不少发达国家的长租公寓年投资回报率一般保持在5%至6%。

　　一位公寓运营商直言,目前长租公寓行业基本不盈利,靠涨租和在资本市场“讲故事”生存。

　　在融资方面,长租公寓运营商的借贷成本普遍在5%以上,远高于回报率。因此,“涨房租”提高利润率已成为不少运营商平衡财报的手段,长租公寓高端化趋势远不能解决中低端租房者的痛点。

　　即使身处远郊区,品牌长租公寓的一居室价格普遍在3000元以上,2居室更在5000元以上。“如果只做平价公寓,年资金回报率不到2%,尚不够目前的基准利率4.9%。只能做高端产品,提高利润率。”湾流国际公寓运营商称。

　　租房者是否愿意以高价换品质?我爱我家相寓调查显示,有高达57.3%的租客认为“房租贵”是“未来不再选择或不确定选择长租公寓的原因”。

　　从长租公寓价格预期来看,绝大多数租客可接受的长租公寓相对普租产品的溢价范围在20%以下,超过半数租客希望溢价程度在10%以内。然而长租公寓相比周边普租产品的溢价,通常在20%以上,部分高端产品的溢价甚至会超过50%。