国庆黄金周即将到来,东莞楼市预备进入“银十”白热化状态,各大房企竞争愈发激烈。有业内人士概括,今年的“金九银十”特点为总量大、品牌货量占主导和公寓供应量大增,新项目入市首批产品定价相对较低,可选性强,购房者可以密切关注。
滨海片区成“金九银十”成交热点
据东莞中原战略研究中心不完全监测显示,今年“金九银十”有望成为年内推货高峰期。受市场持续低迷的影响,今年以来供应水平持续处于低位水平,许多项目均抓住“金九银十”加大力度出货,其中“银十”全市推货供应量约0.36万套,同比2016年和2017年分别大幅上升88.78%和84.70%,推货量创近三年新高。
据不完全统计显示,今年“金九银十”期间东莞预计将有34个旧盘加推入市,仅20个纯新盘全新入市,同比2016年增长50%,同比2017年下跌31%。纯新盘入市项目减少,旧货加推为主要推货主力。
不过,受到楼市调控政策的持续深化影响,楼市成交热度持续下滑,房企推货积极性下降,但为冲刺全年业绩目标,旧盘及纯新项目选择在最近两个月扎堆入市。由于2017年来土拍市场供应放缓,土拍成交量低,今年“金九银十”纯新项目入市显著减少。
滨海片区将成市场成交热点,共计7个全新项目推货入市,成交活跃度有望持续走高。同时,万江、大朗、东坑、东城受供应量推动,市场成交亦将有所回升。
其中,“金九银十”期间预计推货最为活跃的是虎门,预计推货量高达2084套,占全市比重约为20%,主要是万科城市之光、虎门印象、碧桂园壹中心、琥珀公馆、丰泰湾区风华世家等5个项目推货,其中共计3个全新项目推货入市。
刚需产品仍为市场主导
受到楼市“五限”调控的持续深化影响,今年“金九银十”期间各大房企明显缩减洋房推货量,占比由原来的83%大幅下降至60%。但洋房仍是市场主推产品,推货量打0.7万套,同比去年下滑43%。由于公寓产品已商业公寓为主导,不限购不限贷,公寓推货量明显放量,达4185套,同比去年大幅上涨89%。投资型产品热度不断提升,供应量达4185套,同比去年上涨117%,占比由原来的13%上升至36%。主要是因为投资型产品多为商业公寓为主,“双不限”且户型小、总价低,自住投资均宜。
刚需产品仍为市场主导,共计供应6581套,占比达全市的55%,同比下滑40%。受到楼市调控长效机制的持续深化影响,住宅类产品市场热度持续下滑,房企推货积极性下降。
受全年总业绩目标及资金回笼影响,“金九银十”期间各大品牌房企均积极推货回笼资金。业内人士预计,推货量超1万平方米的房企有30家,从供应体量的角度看,品牌房企推货量约64万平方米,占全市的60%。
购房者可择机挑选心水楼盘
东莞中原战略研究中心分析认为,“金九银十”传统旺季的到来,客户购房意愿有所增强,各大房企应抓住出货旺季,迅速出货。但目前价格依旧高企,客户对价格敏感度仍高,开发商们应理性定价,现金为王。尤其新盘受客户关注度更高,建议实施“低开高走”策略,既能快速回笼资金,又能赢得较高的市场热度利于后市的持续出货。
对于购房者来说,业内人士建议“金九银十”的到来,有大量产品上市,纯新项目集中,新项目入市首批产品定价相对较低,可选性强。同时,作为重要的营销节点,部分房企为冲刺业绩,以价换量,迅速走货,个别项目推出特惠限量一口价等价格促销活动,置业客户可选择在此时段入市。
商业公寓拉起东莞楼市促销帷幕
“金九”已来,“银十”亦近,作为“商改住”产品的东莞商业公寓率先降价,个别项目促销降价幅度高达3000元~5000元/平方米,正式拉开了东莞楼市的降价序幕。最近几年,东莞商住地商业部分占比面积大,且与住宅产品相比,商业物业销售价格低、成交差,于是为了快速销售去货,“商改住”成为商业物业的打造方向,LOFT公寓、平层公寓、商墅等产品陆续出现在东莞市场上,且由于不受限购、限贷政策影响,颇受市场关注。
上周,东莞楼市降价在商业公寓市场进一步扩散。9月初,万江的金地艺境水岸精装修公寓以1.2万元/平方米促销,降价幅度达到3000元/平方米左右。在这之后的上周,多个楼盘公寓的价格进行调整,其中包括东城中心区域的两个公寓项目,一个由原来的2万元左右/平方米调整至1.5万~1.7万元/平方米促销,另一个由原来的2.4万元/平方米调整为1.9万元/平方米。而位于万江与南城交界的新入市的商业公寓,则把价格定在约1.7万元/平方米。至此,商业公寓产品可谓在中心城区市场上完成了首轮大降价。
对比发现,降价后的商业公寓产品普遍比同地段的住宅洋房单价低5000元左右,单价和总价的差距都在进一步扩大。
目前,东莞楼市上的“商改住”产品主要有3种形态,按照面积的由小到大,分别为LOFT公寓、平层公寓和商墅。与住宅产品相比,商业公寓和商墅在价格上的优势都较为明显,由于建筑面积小、总价较低、实用率高等原因,颇受购房者的青睐。
不过在市场上,上述3种形态的“商改住”产品命运却各不相同,其中竞争最为激烈的LOFT公寓、平层公寓率先降价,价格出现分化。
东莞中原地产战略研究中心的数据显示,从9月已经和预计推货的项目看,公寓的供应量明显大增,且基本上全为商业公寓。接下来,市场上的公寓数量或超过1万套,整体消化周期必然拉长,后市去化压力将加剧,或导致公寓的价格有所分化,处于中心位置的公寓价格可能继续坚挺,而地段不好、户型较大的,价格恐怕会出现比较大的降幅。
与LOFT公寓和大平层公寓两种商业公寓竞争激烈相比,商墅产品则相对好一些,由于该类产品数量不多,总价合理,回笼资金快,或将成为未来一段时间内高价地项目“商改住”的重要方向之一。
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